同一宗限竞地，时隔8个月涨价回锅，命运却发生了翻天覆地的变化。尽管物是人非，得地的竞拍人依然是曾经最看好东坝的三家房企联合体。
12月14日下午，北京朝阳区东坝乡东风村1104-611地块以35.0244亿元总价和4%的自持面积成功拍出。首开+金地+旭辉联合体击败了阳光城、远洋、招商蛇口、华润+城建，成功收下了其在东坝的第二宗限价宅地。
对比8个月前疑因无人报名而暂停出让，这宗限竞地此次扬眉吐气。
同名不同样
朝阳区东坝乡东风村1104-611地块的归来并不容易。
今年3月底，北京一口气挂牌了四宗东坝地块，含三宗宅地和一宗教育用地，其中三宗宅地均为限竞地。最终成功出让的仅有613和614两宗，611和612这两宗相邻宅地则宣告因故暂停。
有媒体报道称，暂停原因疑为无人报名竞价。这样的猜测并非空穴来风，成功出让的613和614因仅有首开+金地+旭辉联合体一家报名，最终以20.55亿元底价成交，足见彼时的东坝宅地未能获得房企青睐。
转眼时间来到11月底，朝阳区东坝乡东风村1104-611地块再次挂牌，出让文件中的内容却大变样。
从土地性质来看，地块从F1住宅混合公建用地变成了R2二类居住用地，干脆取消了公建部分；起始价从32.06亿元涨价1.78亿，来到了33.84亿元；销售均价限价和最高销售单价则各涨了1578元/平方米和1636元/平方米，达到71000元/平方米和78000元/平方米。
不仅如此，就连70/90的户型比例说明也变了，从惯例的“套型建筑面积90平米以下户型的面积占比要达到70%”变成了“套内建筑面积90平米以下要占到总面积的70%”。
一字之差，影响却不小。“套内建筑面积90平方米以下”， 以85%的使用率估算，销售面积最大可以做到105平方米，按照80%的使用率估算，则最大可做到112平米。而原先的“套型建筑面积90平米以下”，相当于销售建筑面积最大只能做到89平米。
中原地产首席分析师张大伟告诉《国际金融报》记者，这样的改动实际上给了开发商更大的自由空间。这个政策并不是说开发商就肯定不做89平方米了，很多没有70/90要求的开发商依然做89平方米户型，是综合考虑到速度、契税等因素的结果。
上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，有些楼盘因为高层的关系，建筑面积折损率比较高，使用面积可能要打八折，如果做成90平方米以内，实际使用可能只有70多平方米，面积就太小了。从文件中新的表述来看，其实是做出了科学合理的调整。
总体来看，改头换面的朝阳区东坝乡东风村1104-611地块虽然涨了价，却摇身成了竞争力更强的纯宅地，并且提供给了开发商更多可能性。
前有网红盘
时隔8个月后，首开+金地+旭辉联合体决定再战东坝。而这一次，想分一杯羹的房企却不仅有这三家了。
这大半年的时间，东坝不断迎来利好消息。
7月，朝阳区东坝西区街区控规获市规划自然资源委批复。东坝西区规划为城轨融合、幸福宜居示范区，将通过轨道交通带动城市发展，建设职住均衡的国际化宜居新区。这意味着东坝将打造“第二个三里屯”。
9月底，国务院发布《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》。东坝-金盏东坝-金盏国际合作区占地2.96平方公里，被划为国际商务服务片区中的一部分，南邻第四使馆区。
插上两翼，当初底价成交的朝阳区东坝乡东风村1104-613地块，凭借“朝阳区、小户型、双地铁、低总价”的标签，也已经摇身一变，成了备受关注的网红盘华樾国际。
从具体区位上看，不论是华樾国际还是本次出让的朝阳区东坝乡东风村1104-611地块，距离尚未动工的3号线楼梓庄桥西站步行可达，西边还有规划中的管庄路西口站，据说将实现双轨相交。
据房天下信息，华樾国际的主力户型为89平方米、126平方米的三至四居，根据限价进行估算，三居的总价为600万元级，两居则在500万元左右，已于10月取证，预计12月开盘。
有观点认为，3号线已经规划数十年，开通时间一拖再拖，目前看来，说要接通的12号线也是遥遥无期。但不论是今天就已经结束的拍地，还是几天后将要开盘的新楼却已经不能再等。
刚需还是改善？
2020年的北京，不限价成了主流，共计只有7-8宗限竞地成交。张大伟判断，随着北京今年土地供应结构出现明显变化，北京的限竞房时代基本结束。
在朝阳区东坝乡东风村1104-611地块之前，华樾国际被称作“朝阳区最后限竞房”，以此吸睛无数。与华樾国际刚需为主的定位不同，朝阳区东坝乡东风村1104-611地块因套型表述的改变，似乎具备了打造偏向改善盘的条件。如今，同样的三家房企拍下了这宗相邻地块，更加引人遐想。
除华樾国际外，以叠拼别墅为主要类型的朝阳网红盘中海首开拾光里已经迈入千万级。
合硕机构首席分析师郭毅认为，朝阳区东坝乡东风村1104-611地块将来的户型将偏向改善，未来该宗地的产品打造，或与华樾国际限竞房、中海首开拾光里形成三个不同梯度，满足多维需求。
张大伟分析，未来该地块估计可能会做稍微大一点的户型，在100平方米左右，和89平方米的户型兼有，但仍是以刚需为主。
那么，朝阳区东坝乡东风村1104-611地块未来限竞房产品的去化前景将如何？
根据中原地产研究中心统计数据，截至12月12日，北京限竞房合计入市100个项目，取得183张预售证，总体供应限竞房住宅91060万套，合计成交达到52746套，网签完成了58%。
在限竞房市场中，分化严重，少数位置优秀的项目签约相对活跃。
张大伟分析，总体来看，五环以内限竞房的供应量在9000套左右，大部分已经清盘，未来五环内再出现限竞土地的可能性很小。
尽管上述东坝地块不在五环内，但其紧邻五环，“限竞房市场总体还不错，预计朝阳区东坝乡东风村1104-611地块的去化应该还可以。”张大伟向记者表示。
见习记者 程欣然
编辑 沈玉洁
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