价值投资的缺陷是因为人不是无所不知的神，总有忽略了的一些东西出现以至全军覆灭，称之为黑天鹅。技术分析的作用就是一个补救措施，提醒要在那个点位设置止损线。

全球最触目惊心地产崩溃轮回
2016年09月22日
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房地产是周期之母，十次经济危机九次因为房地产。纵观全球历次房地产大泡沫的催生、疯狂、轰然崩溃及启示，包括1923-1926年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986-1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992-1993年中国海南房地产泡沫、1991-1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001-2008年美国房地产泡沫与次贷危机。往事并不如烟，岁月变迁人性不变！

　　地产泡沫会如何刺破？

　　随着房价的加速上涨，越来越脱离基本面的真实需求，更多的大众坚信房价会永远涨下去，将所有的财富押宝在上面，甚至借债买房，危机就将一步步逼近。

　　在房地产的泡沫高峰期，通常是全社会都在讨论房子，聚会在讨论，媒体在讨论，即使是最理性的人，原来完全不屑一顾的人也被这汹涌的房价所击溃，倾其所有献上首付款。人们都坚信一点，“今天不买，明天就买不到了”！

　　这和牛市巅峰期的舆论氛围如出一辙！

　　而摧毁这一切心理基础的，一定不是某个智者的呐喊，狂热中的赌徒是听不进任何理性的声音的。那根针，通常是赤裸裸的现实：钱不见了。

　　因为钱突然不够用了，买方无法推动房价继续上涨，终至引发整个市场天枰的逆转，看到不对劲的投机者赶紧撤出，由此导致恐慌性的社会践踏事件。

　　1929年一季度，美联储收缩银根，力图抑制过度的投机气氛，半年后股市崩溃，大萧条降临。

　　1989年，日本央行连续5次加息，并且在政策上严厉限制对房地产的贷款，一年后股市崩溃，房价也同步反转。 1996年，索罗斯为首的对冲基金大量抛售泰铢，泰国政府为稳定汇率，被迫动用大量外汇储备吸纳，并调高利率严防死守。钱迅速被抽空，股市房市双双崩溃。

　　2004年，美国开始加息，经过两年多，连续17次加息以后，联邦利率从1%上调至5.25%，低收入阶层终于还不起房贷了，次级债违约开始，逐步酝酿成又一轮的金融风暴。纵观历次金融危机，几乎每一次的泡沫刺破都和“加息”紧密相关。利率的每一次升高，都抽走了一部分钱，当连续多次之后，大家忽然就会发觉，钱不够用了。于是泡沫，“啪”一声炸裂！

　　泡沫破灭后的深渊有多可怕？

　　房地产崩溃之所以可怕，就在于其市值规模在整个国家财富占比中的份量。一般来说，房地产由于贷款杠杆效应，其市值总规模通常是国家GDP的2-3倍，在社会总财富中占到一半左右的份额。相对来说，股市总市值通常只有前者的五到十分之一，而债市、期货、收藏品市场等就更少了。

　　更重要的是，房地产上下游产业链牵涉甚广，其相关投资会占到一个国家全社会固投的一半左右，不仅仅是搬砖的，还有挖煤的，造船运铁矿石的，造家具窗帘的，甚至国道边服务于运输司机的沙县小吃，无不被一根隐形的锁链紧紧扣住。而这根锁链尽头，最重要的一环则是银行。因为银行贷款中，房贷的占比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不仅是房地产企业破产，银行也将因为巨量坏账而深陷其中。当银行出现问题，那么所有的人都将逃不脱这噩梦的缠绕。

　　1929年的大萧条中，10万家企业破产，全国四分之一的人口失去工作，无数的富豪、投机者沦为乞丐。麦当劳(117.42, 0.48, 0.41%)创始人雷·克洛克，被迫做了17年的纸杯推销员来还债，《股票大作手回忆录》里的主角杰西·利弗莫尔，吞枪自杀。据《光荣与梦想》记载，胡佛总统打电话给参议员波默林，任命他主持复兴金融公司。在接到电话时，波默林的口袋里只有九角八分钱，而且在他前往宣誓就职的路上，就有十个叫花子跟他要钱。严重的房地产危机、股市危机、银行业危机，最终演化为社会危机、军事危机，席卷全球。

　　1990年代日本失去的十年中，日本全国住宅地价下跌了一半，商业用地价格下跌了七成，而跌幅最巨大的则是泡沫最严重的东京都地区。

　　迅速蔓延的危机，推倒了东京协和信用社、宇宙信用社、北海道拓殖银行、日本债券信用银行、山一证券等180多家金融机构。 1990 年 6-12 月，仅证券业就裁减了 14000多人。1992年，失业人口高达80-100万人，失业率直线飙升。

　　在东南亚金融危机中，无数家庭沦为负资产阶层，而最严重的印尼，则陷入了政府倒台，社会骚乱，种族屠杀等的一系列动荡之中。

　　2009年的美国次贷风暴，甚至席卷到欧洲、阿拉伯世界，引爆了突尼斯、利比亚、埃及、叙利亚等无数国家的内战和政治危机。

　　我们终将何去处从？

　　回顾历史，十次危机九次地产，在一开始，通常都来自技术革命、产业转移等带来的经济繁荣，然后在社会财富的增长过程中，唤醒买房的刚性需求。接着，房价开始涨，投资属性凸显，越来越多精明的投资者入局。

　　涨的时间越长，人们越坚信“房价永远会涨”的真理，其支持论点大致有二：

　　1，“政府不会允许房地产崩盘”；

　　2，“房价已经涨了20年，如果还要涨20年才会崩盘，那我管那么多干嘛？”

　　我们的人生经验中，见过了太多资产价格的暴涨暴跌，商品期货跌过，股市涨跌都好几轮了，只有房地产，一直在经历着慢牛。因此人们越来越愿意将所有的资产投入到这看起来唯一安全的避风港中，于是推动了房价的进一步暴涨。

　　房价涨的越快，人们便越失去理性，生怕再也买不起房子了，于是借钱、抵押也要将首付交上，当一个痛并快乐着的有房者。

　　也许今天很多人想起了2015年的股市大崩溃，当时令人闻之色变的股市杠杆资金有多少呢？

　　据统计，截至2015年6月18日，券商融资余额达到历史高峰22666.35亿元，再加上估算的场外配资规模1.5万亿元~2万亿元，A股市场场内外融资合计至少4万亿元。

　　毫无疑问，这一轮急剧的房地产泡沫是一个典型的杠杆资金推动。统计显示，截至2016年6月底，中国个人房贷余额为16.55万亿元，如果按照2016年二季度的房贷增加额推算，到9月底房贷余额将达到17.9万亿左右。

　　还仅仅是金融机构口径统计的房贷，如果加上地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等，这个数值粗略估算还得加上1万亿元。也就是说中国的房地产市场上，至少19万亿的杠杆资金卷入其中。

　　4万亿的股市杠杆资金把股市翻倍，杠杆连环爆之后又就把股市搞得天翻地覆，股灾爆发后的9个月中有十几个交易日出现千股跌停，简直已不能用惨烈来形容了。

　　单从这杠杆资金绝对量而言，当前的房地产泡沫比起股市过之而无不及。

　　虽然股市楼市有差异，但数据是不会骗人的，一样的疯狂背后，折射的是一样的信号。

　　中国目前的楼市状况，总让人有一种感觉，就是我们当下所经历的必将会深深地被记录在世界的金融史中，要么作为一种泡沫必然崩溃的宿命，要么作为一个伟大的人类经济实验的奇迹。但看遍2000多年古今中外的金融史，从罗马帝国到美联储格林斯潘时代，前者是司空见惯，后者尚无先例。