这几天，关于新城控股收到上交所对其2018年年报事后审核询问函一事很火，我择重点简单谈点自己看法。
一.对与错、黑和白：
首先从立场上看，上交所事后询问函显然是站在保护普通投资者的角度出发，合情合理也是其本职工作。再从专业度看，如果连上海证券交易所对企业经营和财务的提问都不专业，那中国证券市场解散得了。我们小散可以坐等新城控股详细回复，弄清里面原委，但没必质疑上交所询问动机和提问专业性。事情本身的对与错、黑和白应该比股价波动更重要，我们股市烂了这么多年，不就是因为市场里哪哪都是不对不错不黑不白的事吗，难道不该正本清源、清清楚楚吗？
二．问询函提问很多，我想新城都会详细回复，而且每条回复也必然合情合理且深谙我大中华太极阴阳平衡之道，要不又能怎样？在这我只谈下“投资性房地产公允价值变动收益”这条，询问函里提到公司2018年利润构成里“投资性房地产公允价值变动收益”达到28.09亿，占比26.78%。
首先我表明自己观点，我不喜欢房地产公司采用公允价值模式对投资性房地产计量，而非成本模式。很简单，前者可操作空间大、说不清，容易有猫腻，后者可操作空间小、说得清。但现实情况是，基于上市公司对公司利润持续增长、降低账面资产负债率的需求，越来越多的公司开始采用公允价值计量投资性房地产。当然，会计准则允许这么操作，虽然说了一堆似是而非、模模糊糊的约束条件。
首先明确下，“投资性房地产”-是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有并持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。其次会计准则要求，企业应当采用成本模式后续计量，但有确凿证据证明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对其采用公允价值模式后续计量。如果要采用公允价值计量，应当满足以下条件，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场、可以从房地产交易市场取得同类或类似房地产价格、对公允价值做合理估计。
看得出，基于会计准则严谨保守的总思路，是建议按成本计量，公允价值计量显然约束太宽泛、变量过多、不好操作、容易隐瞒一些实际情况，对企业管理层有利。比方说：
你有什么确凿的证据、怎么去证明公允价值能持续可靠获得？
什么叫活跃房地产交易市场？现在八线城市也可以证明房地产市场很活跃。
什么叫可以从房产市场获得同类或类似房地产价格？作为投资性房地产绝对大头办公楼和商铺，现在价格有谱吗？特别是在二三四线城市且不说办公楼过剩成啥样，就一个商场里的商铺价格也千差万别。拿一堆不好卖的资产估出个市场价这事吧，呵呵。
什么叫合理估计？作为烂到家的A股市场的主要组成部分的会计师事务所、律所和评估公司，这些在国内基本没溢价能力和独立地位的中介机构，合理估值？呵呵。
当然了，在一个法无那啥即可啥、成功要靠擦边球、没人相信劳动致富的时代里，上市公司在会计准则内做些调整保持利润增幅，这比起大把A股公司明着做假账已难能可贵。
我只希望公司经营还是应以诚信为本、堂堂正正，尽量少玩这些账面数字操作游戏，好的不学学坏的。应收账款、其它应收款该怎么计提坏账损失就怎么计提，别给我说这没风险那没损失。投资性资产除了比如流通性强的易确定价格的金融资产，这类投资性房地产特别是商铺办公楼之类，处于稳健考虑还是按成本模式计量合适，这种没现金流的利润有什么意义？
抄送$招商蛇口(SZ001979)$ ，希望别有样学样哈，就您这些地这些资产随便估估弄出几百亿公允价值利润，不好收场啊。