近日，西丽捂盘长达4年之久的汉园茗院终于传来消息，预计将于下个月取证开盘。早在2019年开始动工之后，项目就有传闻要入市，结果一直拖到现在才传出确切消息，活生生的从期房熬成了现房。
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据市场信息透露，汉园茗院本次推出的是A区，共有5栋住宅，主推户型为110-168㎡3-4房，还有12套顶复，均为大户型产品，吹风价在8万/㎡左右，明显属于改善层面。
需要注意的是，在如今的市场行情下，8万/㎡的价格已经处于新房的顶端水平。而汉园茗院虽然位于南山西丽板块，实际却处于南山的最边缘，隔壁就是龙华，再加上项目以大户型为主，上车门槛动辄千万起步，这价格着实令人望而却步！
汉园茗院区位示意图
01
南山边缘地段
还值8万+吗？
先说个事实，大多数房地产项目之所以捂盘惜售，基本都是因为市场行情不好，等着涨价，汉园茗院多半也是如此。
毕竟其地铁一个站就能到西丽标杆项目——宝能城，其二手房价格顶峰时一度达到15万/㎡。也正是因为宝能城，一下子把整个西丽的价格都带起来了，此前市场行情好时，新房就普遍在8万/㎡左右，甚至更高。
宝能城
例如汉园茗院的大哥，也就是西丽三大“茗院”系首发作品——汇城茗院，于2021年入市，开盘均价为8.47万/㎡。就在同年，汉园茗院的二哥，也就是“茗院”系另一项目——玖裕茗院也迎来入市，哪怕是宿舍用途的住宅，一样敢卖8万+。
而汉园茗院捂盘悟了这么久，若是低价卖显然不符合开发商预期。但现在8万/㎡的价格买南山边缘的房子，购房者岂会做这个“冤大头”！
家在深圳网友辣评
何况现在8万/㎡的价格已经可以在深圳随便选了，无非最顶级的几个板块和顶级板块中最好的项目买不了，甚至加点钱就能入手真正的顶级豪宅板块，如华侨城板块的绿景白石洲，均价也就在8字头。
02
片区二手房跌至6字头
毫无性价比可言！
首先，先来看片区二手房成交价，这也是最直观的一点。据贝壳数据显示，汉园茗院隔壁的京基御景峯，于2023年10月成交了一套107.41㎡的3房户型，成交总价为698万，成交单价来到了6.5万/㎡！
图源贝壳
有数据统计，西丽4月二手房成交单价普遍在8万/㎡以下，如桃源村在5.6-5.8万之间，香瑞园在7.5万/㎡左右，宝珠花园在6.4万/㎡左右。仅有宝能城、博林天瑞等个别项目仍能达到10万+，但这些都是西丽最好的项目，即便是宝能城的邻居——水木丹华，也没超过8万/㎡，成交单价在7.4-7.9万/㎡之间。
8万/㎡的价格，如果考虑二手房，选择就更多了，入主福田CBD、香蜜湖、深圳湾这样的板块都可以，只是房龄偏老、户型偏小罢了。
综合来看，汉园茗院8万/㎡的价格真远不如二手房香，甚至不如直接选择深圳北站的新房，最低单价都来到了5字头，还全是大品牌，如华润、保利、中海等等。一个地铁站的距离，单价就少了2万，何乐而不为？
03
地段尴尬
又是一个“伪改善”！
其次，选择汉园茗院真能改善生活吗？
正如前文所说，汉园茗院地处南山最边缘的地段，虽然紧邻地铁5号线长岭陂站，但往右一个站就到了龙华，也就是深圳北站，左边一个站则是塘朗站，也就是宝能城所在的位置。
虽然汉园茗院和邻居京基御景峯都自带底商，能满足基本生活所需，但想要大型商业还是得地铁出行，例如一个站到宝能城的配套——宝能环球汇。但这样子选择宝能城的邻居们不更香吗？好比华晖云门、水木丹华等，步行即可到达宝能环球汇，不仅看塘朗山的景观视野更好，甚至还有大沙河景观、西丽体育中心、深圳大学总医院等超级配套。二者看似只差一个地铁站，但2个片区的生活品质和居住氛围不是一个量级。
宝能环球汇实景图
况且还有一点需要注意，虽然宝能城的价格在10万+，如贝壳数据显示的成交价都在11万/㎡多点，但由于宝能城户型使用率高达100%+，实际换算下来价格并没有那么高。好比宝能城89㎡户型，实际使用面积达到了91.4㎡，如果根据深圳户型普遍的75%使用率来算，该户型相当于122㎡左右，其成交总价为1055万，这样子算下来实际单价为8.6万/㎡左右。
宝能城89㎡户型图
汉园茗院虽然都是大户型，具体使用率尚未公开，但我们可以参考其开发商——新润园地产以前开发的项目，如海德园在71-73%之间，汇城茗院在80%左右，玖裕茗院在60-70%之间。就以相对平均的75%使用率来算，若想要宝能城89㎡户型的居住体验，则大概需要玖裕茗院122㎡左右的户型，总价需要976万（仅按8万/㎡计算），已经和宝能城相差无几！
也就是说，选择汉园茗院的大户型，还不如直接考虑宝能城二手房，因为无论品牌、品质，还是居住体验感，都是宝能城完胜。
04
地段没优势、价格没诚意
开发实力飘移不定
最后，来提一下汉园茗院的开发商——新润园地产。
都说运气也是实力的一部分，新润园地产近年的几个项目地段确实都不差，神盘海德园无需多说，位于深圳顶级豪宅板块——香蜜湖，而“茗院”三兄弟虽然都位于西丽，但终归也属于南山，远胜于一般片区。
不客气地说，这几个项目哪怕卖得好，和新润园地产自身开发实力也没有直接关系，海德园尤为明显。
海德园入市的时候，市场环境还没那么差，项目又位于香蜜湖，价格也确实存在明显倒挂空间，轻松实现日光。但说回项目本身，无论是71-73%明显偏低的户型使用率，还是临近北环大道存在噪音等问题，都距离真正的顶级豪宅差距不小。
“茗院”三兄弟则存在明显短板。
首先是汇城茗院，小区只有房子没有独立花园，1栋1单元旁还有一个垃圾站，项目周边缺少大型商业、医疗等配套，最近的益田假日里商场也在1公里外，周边教育资源也一般，均价却达到了9万/㎡。虽然汇城茗院坐拥稀缺湖景，但西丽湖和香蜜湖之间终究差距太大，因此项目至今仍没卖完。
玖裕茗院就更离谱了，是宿舍性质的住宅，2021年开盘时仅入围108批客户，最终售出19套，去化率仅6%，成为南山有史以来卖的最差的新盘之一，甚至还不如一些公寓项目。不知道是不是项目卖的太差了，此前早有传言称项目被企业打包买走，也有圈内人士爆料该项目是股东内部之间的转让，所以312套房源全部“已备案”，实际并没有卖出，以后还会拿出来卖。值得一提的是，同片区且同为宿舍性质的丹华公馆自2022年9月取证至今备案进度才18.16%，显然不好卖。
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难怪老有人说新润园地产“不差钱”，不是捂盘，就是抱着高价不撒手。但随着汉园茗院传出入市消息，该说法也算不攻自破，即便市场行情不好，终归还是要卖房的。
至于最后捂盘多年的汉园茗院，地段尴尬不说，产品设计也一般。
例如A区楼间距小、容积率高，虽然位于绿化环境十分优美的西丽，但景观视野并不好，不仅会被自家楼栋遮挡，也会被隔壁京基御景峯遮挡；
汉园茗院A区分布示意图及实拍图
又例如项目紧邻留仙大道，地处两条铁轨（地铁+铁路）中间，存在明显的噪音问题，妥妥的一个“呼啸山庄”，居住体验感并不好；
汉园茗院区位示意
更别说项目户型都是2+1、3+1、4+1这样的类型，需要改造才能成为3房、4房和5房，明显使用率不高。何况110㎡换其他大品牌开发商都能做4房了，而汉园茗院只能做到3房，还需要改造。
汉园茗院110㎡户型图
我们特地去现场参观了样板房，布局十分紧凑，使用率很一般，例如110㎡户型需要将一个阳台改造为卧室才能变成3房，不仅装修成本更高，也存在一定违规风险。
项目样板房实拍图
可以看到，从海德园到“茗院”三兄弟，新润园地产的开发实力有些飘移不定，这一点在户型使用率上就得到了体现，几个项目的户型使用率存在明显差距，没有一套标准的产品参照。说白了，还是开发商硬实力不够，尤其“茗院”系产品都是地段没优势、价格没诚意，真的是毫无性价比可言。
家在深圳网友辣评
可以预判，像新润园地产那样地段没优势、价格没诚意的“茗院”系产品会越来越没有性价比，完全不值得入手。