2021年8月10日，北京住建委官网公布了《北京住房和城乡建设发展白皮书（2021）》，有兴趣的粉丝可以去下载阅读。
北京住建委几乎每年都会公布“年度住房和城乡建设发展白皮书”，核心内容主要在两个方面：
其一，是对过去一年，北京楼市发展进行回顾和整理。
其二，是对未来一年，北京楼市政策进行展望。
由于这是官方文件，因此其参考价值非常高。
2021年版的“北京住房和城乡建设发展白皮书”的内容分为三个部分：“十三五时期工作综述”+“2020年发展概况”+“发展形势和展望”。
其中第一个部分“十三五时期工作综述”只是针对十三五时期的工作进行总结，已经是过去式不重要，我们忽略不谈。
在第二个部分“2020年发展概况”中，透露出三个比较重要的结论：
第一，北京新房供应量出现明显减少的趋势，“买一套少一套”，北京楼市已经进入“存量市场”。
白皮书中提及：从新房供应情况看，2020 年全市新建商品住房上市 6.44 万套，同比减少26.2%。
也就是说，北京新房供应的减少其实在2020年已经比较突出了，2018-2019年两年新房“新房井喷”形势已经不存在了。
2021年上半年北京新房供应仅有2.5万套，所以新房市场的“供应收紧”趋势可能将会持续。
第二，市场成交出现大规模修复，购房需求有“爆发”的迹象。
从交易情况看，2020年全市商品住房成交21.89万套，同比增加8.2%，尤其是二手房成交量同比增长了15.7%。
2021年上半年，北京楼市新房表现火热。
据相关数据统计显示，2021年1-6月北京新建商品住宅成交3.03万套，同比大幅增90.79%，创下8年来同期新房最佳成交纪录。
第三，北京二手房房价有明显的“上涨压力”。
从数据上看，在2020年6月份以后，北京二手房价格指数同比涨幅就“一路向上”了。
到了2021年上半年，北京二手房价格指数增幅已经是全国领先了，甚至在7月份还全国“领涨”。
供应下降，需求爆发，房价自然就会有上涨的压力。
在这种背景下，如果还希望北京楼市政策出现“结构性松绑”，估计难度就非常大了，时机也不合适。
所以在白皮书的第三部分“发展形势与展望”中，北京住建委就首先提出：
继续落实北京市房地产市场平 稳健康发展长效机制工作方案，保持政策的连续性、稳定性，严格执行调控政策措施，坚决抑制投资投机性购房需求。
所以在未来一年，北京已经不可能“松绑”政策，包括调整普宅标准，松绑认房又认贷等政策，近期内都不会出现了。
也就是说，北京政策只会越来越严。
同时针对目前需求爆发，新房供应不足的问题，北京住建委还提出了若干个解决方案：
根据不同地块具体情况，设定不同的土地竞买或房屋销售条件。
如设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞企业自持房屋比例、执行差异化税收信贷优惠政策、制定北京住房优先购房顺序等。
遏制非理性拿地行为，坚决稳地价、稳房价、稳预期， 切实提升住房品质。
其中最重要的就是明确提出要“制定北京住房优先购房顺序”。
也就是说，既然新房供不应求，就要针对部分新房要实施“优先购房顺序”政策，让一部分人优先购买，这部分人当然是“更加需要住房的人”。
目前像成都、武汉、上海等地方，购买新房摇号都是“刚需优先”，也就是“本地城市无房户”可以优先摇号，然后才是“二套房摇号”。
上海的新房摇号就更加复杂，还设定了“积分制”：满足本地户口+上海无房+5年内没有购房记录的人优先摇号。
其实早在2021年7月8日，北京住建委在官方网站上就公布了《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》的征求意见稿。
其中就要求“热销楼盘”要进入公证摇号，优先向“符合本市限购政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售”。
但7月8日的政策只是要求“热销楼盘”要设定购房优先顺序，本次白皮书则是直接指出要在拍地阶段就会制定“制定北京住房优先购房顺序”。
这也就意味着北京第二次集中供地的土地条件要发生变化了：会根据不同的地块情况，设立不同的销售条件，这就意味着有部分地块新盘将会出现“住房优先购房顺序”。
本来按照原定计划，北京第二次集中供地公示应该在7月份出台，但是目前已经进入8月了，还没有正式亮相。
只能说明一件事：北京第二次集中供地的条件将会发生重大变化，部分条件较好的地块极有可能会设定“优先购房顺序”，很多人“买不到”了。
目前网上已经有了“网传北京第二批集中供地清单”，一共有29个地块，甚至还出现了“二环边”的项目，热点区域供地规模还是很大的。
非常值得购买。
但是从目前的政策趋势上看，第二次北京集中供地的条件中肯定将会设立“购房优先顺序”，很多人将无缘首先摇号的机会了。
那么谁最有可能具备首先摇号机会呢？从目前来看，我们的判断可能是如下顺位（纯属猜测）：
第一顺位：同区域内的“京籍无房户”，比如海淀区的项目可能会优先供应给海淀区户籍的无房户，这个也比较合理。
第二顺位：外区的“京籍无房户”+本区社保满足限购的无房户，本区的京籍无房户选完，然后就可以轮到外区的京籍无房户和本区社保的无房户。
第三顺位：其他区社保的“无房户”，也就是说如果你的社保不在本区，你就算有房可能也会相对滞后。
第四顺位：二次购房及改善购房。
所以综上所述，其实北京的新房市场发展目前最大的问题还是没有变：那就是供应总是无法满足需求，尤其是特定好的区域，好的项目。
这就必然会导致北京在部分项目上制定“购房优先顺序”，必须要让市场刚需优先，无房户优先。
这就决定了未来北京改善客群能够买到好房子的机会变得越来越低，对于改善客群来说，我们的建议就是要尽快入手。
越等待，后面政策对改善就越不友好！