7月15日，国家统计局公布了6月份70个大中城市的二手房房价指数，北京二手房房价同比上涨了9.9%，环比上涨1.3%。
北京二手房房价“环比涨幅”已经连续4个月“领涨全国”了。
而且从2021年上半年的趋势上看：一线城市二手房房价已经开始出现明显的“分化趋势”：北京涨，上海稳，广深已经开始“疲软”。
北京楼市自从2月份以后，二手房成交量持续火爆，每个月房价环比涨幅都在1%以上。
尤其是进入二季度以来，二手房房价环比涨幅持续领涨全国，每个月涨幅都在1%以上，已经把其他一线城市甩在了后面。
而广州深圳则在2020年的火爆行情后，在2021年降温非常明显，深圳二手房房价已经出现连续两个月的“跌幅”。
相比起来，北京楼市近期确实有点“过热”了！
对于近期楼市热点的城市，国家的对策就是“冒头就打”。
2021年4月，住建部就约谈了包括广州在内的多个城市，紧接着各个楼市热点城市就陆续出台了“二手房成交参考价”机制。
截止到目前为止，全国已经有7个城市陆续发布了二手房成交“参考价”机制，这些城市无一例外都是近年来“楼市热点城市”：
2021年2月8日，深圳发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，并同时发布了《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》，要求银行根据该价格做贷款评估。
2021年3月2日，无锡建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格予以下架。
4月底，宁波住建局发布通知，建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制。
5月底，成都也正式发布了二手房参考价政策，发布覆盖主城区201个小区的二手房参考价。
7月成都又公布了第二批住宅小区二手房成交参考价格。
7月8日，西安市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。
6月29日，三亚市房地产中介协会发布《关于建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制的通知》。
7月9日上海正式启动了二手房挂牌价格验证政策，未通过价格验证的二手房将无法公布。
所谓的“二手房成交参考价”，其实就是北京的“二手房银行评估价”，这个价格决定了二手房买家的首付比例和贷款额度。
比如一个二手房社区的市场成交价是10万，但是政府给出的二手房成交参考价只有7万，那么银行贷款就只能按照7万来做贷款额度的审批。
结果就是买房人的首付至少要提高20%-30%。
因此，只要制定了“二手房成交参考价”的城市，都会带来两个结果：二手房成交量的直接腰斩及二手房房价涨幅的控制。
比如深圳2月份实施“二手房成交参考价”后，二手房成交量出现了“断崖式下滑”，二手房房价上涨幅度也被控制住了。
后面我们也可以想象，包括上海、西安、宁波、无锡等城市的二手房成交量及二手房房价涨幅，都会被“遏制住”。
北京如果按照这个二手房房价涨幅发展下去，下半年北京市政府出台“二手房成交参考价”的可能性也是比较高的。
一旦北京出台“二手房成交参考价”，那么在北京购买二手房的首付将会进一步提高。
目前北京购买二手房，贷款额度主要参考“银行评估价”，贷款的成交价格不得超过银行评估价，一般来说次新房二手房的银行评估价可以做到市场价格的90%以上，还是相当“优惠”的。
一旦利用政府的“二手房成交参考价”来代替“银行评估价”，那就意味着贷款的成交价格极有可能会从原来的90%以上下降到80%，甚至是70%。
首付比例将会至少提高10%-20%。
所以，针对目前北京二手房房价连续4个月领涨全国的趋势来看，我们对于下半年北京出台“二手房成交参考价”的可能性变得比较高了。
而一旦北京出台“二手房成交参考价”，将会给市场带来至少以下五个方面的变化，非常值得注意：
第一，二手房首付比例的提高，会导致二手房成交量有可能会出现大规模的下滑，很多人的二手房想要卖出去，将会变得比较困难，有点类似目前的深圳和成都。
因此建议想卖二手房的卖家，现在这个阶段可以出手了，可以抢这个政策的“窗口期”，规避没有必要的风险。
第二，北京新房市场将会迅速升温，大量刚需将会“舍弃二手房市场”，转而抢购首付比例较低的新房，从而导致北京新房出现大量“打新”现象。
其实北京新房供应现阶段已经有点“断层”，5月份集中供地后的新房至少要到年底才能上市，这样一来，新房的稀缺性就更强了。
因此建议购买新房的刚需和自住客户，新房买入的时机节点已经比较合适了。
第三，城区“老破小”将会无人问津，而近郊区新盘则会被抢购一空，低总价超低首付比例的郊区新盘将会成为刚需急于上车的首选项目。
城区老破小的贷款额度将会越来越小，金融杠杆基本会被锁死。
第四，二手房大户型的市场流动性会越来越差，相反中小户型的二手房的房价会比较抗跌，可能还会成为北京二手房的抢手货。
因此如果你手里是大户型的二手房，应该尽快出掉。
第五，二手房的供应会有所减少，买房人规模下降，租房人规模上升，持币观望情绪加重，市场租金会上涨。
随着二手房成交参考价的出台，很多卖家可能就直接下架了，进入到“爱买不买”的状态，从而会导致二手房供应下降。
而买房人规模也会下降，从买转入租的状态，租房需求会上升，从而会带来租金的上升。
目前北京每年有15万套的二手房成交量，如果成交量被腰斩，这就意味着每年会有7-8万家庭进入租房市场，房租上升的压力会比较大，比较明显。
因此综合来看，出台“二手房成交参考价”对于刚需购买，伤害是比较大的，首付的提高成为了刚需买房最大的门槛。
二手房首付的提高，会让大量的刚需转入租房市场和新房市场，会带来租金上涨的压力和新房“抢购”的压力，尤其是对北京这种主要以二手房解决住房需求的城市来说。
二手房首付提高，对北京住房压力确实很大。
但是如果北京二手房市场持续火爆，房价出现明显升温，那么北京市政府也可能大概率会出台“二手房成交参考价”，到那个时候北京二手房市场将会迎来重大变局。
因此北京“卖旧买新”的阶段，已经到了！