2021年4月16日，南洋集团公告了2020年年报（经审计）。我们结合2020全年业绩，对投资分析更新如下。
一、资产总体情况
延续过往的逻辑，这是一家资产型公司，所以首先应该看的事资产负债表的表现。2020年末公司净资产比2019年末下降了6%至49.8亿港币，仍然高于2018年末水平。年内公司用了0.12亿回购约29万股股份，平均回购价为HK$ 42.46，远低于每股净资产。受回购影响，2020年总股本下降约1%，每股净资产下降6%至145港币。2019年末的股价大约41来算，市净率到了0.28x（2019年末：0.32x, 2018年末：0.39x）。
资产负债构成方面，主要的资产结构几乎没有发生变化，并继续维持了无刚性负债的结构。公司2020年净资产下降3.6亿港币，几乎全部可以归因为所持有SCSB银行股权价格下跌的约3.8亿港币，其他方面可以解析为全年盈利0.86亿扣除回购和分红的0.6亿带来的剩余。
主要资产构成历史数据表格更新：
二、香港房地产板块更新
公司三项香港物业投资2020全年收租0.74亿，较去年同期略下降1%，几乎超出了我此前比较乐观的预期。物业组合里占主要部分的观塘南洋广场（写字楼），出租率下降至89.7%。根据“业务回顾与展望”，公司表示会“提供优惠的租赁条款和具吸引力的租金，以吸引新的租户并挽留现有的租户”。对于这个物业中短期的看法，我个人的态度较去年相比变得没那么乐观，主要考虑本地疫情防控的拉跨表现，给本地营商环境带来的打击可能会进一步持续；虽然美元的过度宽松会对资产价格有支持，但租务方面短期可能会承受较大压力。
不过尽管如此，我此前的观点仍然的到一定程度的维持，即这个物业所在的观塘区本身已经属于租金较低的地段，物业目前呎租在一定范围的经济下行压力里有一定的抗跌性。如果市况不是差到全港关门潮，而是一部分公司希望通过消费降级节约租金成本，观塘区会是选项之一。
从中长期的视角来看，我的观点维持不变：这家公司持有的三处香港投资物业（观塘南洋广场、北角城中心2006-2008、大浦太平工业中心一座5A-5D），物业市值从1999年的4.3亿港币升值到2018年的25.5亿港币，后在2019年2020年分别回落到24.7亿和24.3亿，公司最核心的抗风险能力是它没有负债，现金流持续为正，在经济不确定情形下有较强的防守性。只要公司没有在低价位被迫出售的压力，那么这个估值浮亏就不必成为实亏，未来反弹是有机会的。作为以10~20年的时间尺度为持有周期的中长线投资者，不必慌张。
香港房地产板块历年数据汇总：
三、台湾SCSB股票更新
2019年南洋参加供股后，2020年持股数维持1.78亿股不变，持股亦维持3.96%。这股票股价从2018年底的40新台币涨到2019年底的52新台币，到2020年末又跌回大约40，没跌破36新台币的供股价。
考虑到这个股份对南洋净资产来说的重要性，我到了SCSB网站上公布的民国109年（2020年）报表研究了一下。银行合并口径2020年总收入下降8%到378亿新台币（用大约1:3.5的汇率折成108亿港币），拨备提呆上升84%到17亿新台币（不到5亿港币），净利润下降10%到178亿新台币（约51亿港币），每股利润下降14%至3.01新台币，按年末股价计算大约14倍市盈率。
资产方面，银行2020年末总资产规模约2.1万亿新台币（大约6000亿港币），净资产约0.2万亿新台币（约600亿港币），总资产当中大约一半是贷款（1.1万亿），不良贷款大数来说看上去是从2%上升到3%（不过台湾的报表跟香港结构不太一样，这个算法可能不太准），拨备余额却大体维持贷款总额的1%没变，由于我对台湾报表准则不熟，不是特别容易理解。公司归母净资产0.15万亿，除以44.8亿股，每股净资产34.6新台币，按年末股价计算大约1.2倍市净率。
从收息来看，近三年分红分别是：2017年每股1.5新台币, 2018年每股1.8新台币，2019年每股2.0新台币，所以南洋2020年收到税后分红大约0.75亿港币（2019年：0.64亿港币），2020年分红已经宣告为2.05新台币，所以2021年这方面的分红收入将大约保持稳定。
SCSB股票投资历年数据：
四、其他
上海和深圳的房产组合金额不大，本可不必太关注，年内多了个八卦值得提一下。公司主席报告提到上海物业的主要租户“突然于11月终止租赁”，我们2019年分析过这个租户应该是台湾的新天地餐饮集团 (8940.TW)，找到新天地的民国109年三季度报表，这公司受疫情影响已经连续亏了4个季度了，然后“孙公司”上海新天地已经亏成负的了，并且提到“经董事会决议，将孙公司结束营业并报废相关不动产、厂房及设备及评估债权等可回收金额”。好吧，国内疫情早就得到压制住了，本来我还以为它在上海的经营会是集团扭亏的来源，没想到这个结果，可能这个租户确实经营不善吧。点评网上看到有人说拖欠员工工资的，天眼查上找到经营主体应该叫【福胜新天地（上海）实业有限公司】，12月10日被申南做了司法保全，然后还有其他合同纠纷案被告，不知道有没有更恶劣的收了消费者订金押金卷款跑路吧。
公司的“多元化投资组合”2020年继续录得盈利，但我个人对这部分组合仍然不完全认可，理由和去年点评一致。我的看法是不如卖掉用来搞一次特别分红，或者趁疫情期间找一些便宜的长期资产持有。不过从数字来看，2020年这部分资产增加应该基本由估值上升导致，似乎没有大规模追加新的投资了。
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