接上文，本文讲述的则是关于如何成为一个好的“地产会计”。
正合奇胜先生在雪球当时发布的代表作《呆会计自测37题》，我读完后感觉收获颇丰，在对几个关键问题进行梳理过后，发现自己对地产行业更加了解，今天自己做一个小总结，方便日后自己与读者学习参考。
1）我国房地产采用预售制。
为了更快满足人民群众巨大的住房需求，减轻开发商资金压力，增加总供给，中国内地房地产采用预售制，即房子竣工前就可以销售。
2）交楼才能确认营业收入。
尽管房屋已经预售出去，确认了“合同销售额”，即每年用于房产排名的指标，开发商也已经收到首付及按揭全款，但在交楼给业主之前，开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。资产负债表上，销售回款增加现金，同时负债端增加“客户预收款”，客户买的还没建成的房子还在资产端的“存货/在建工程”里。直到房子竣工支付给业主的那一刻，预收款结转为营业收入，对应存货结转为销售成本，毛利兑现同时增加应交税金及股东权益。
与普通制造业预收款只停留几个月不同，房地产企业的客户预收款最长可停留3年，平均大约一年半。
3）再赚钱的地产项目也要先亏三年。
高层住宅从拿地到交楼起码两年半，正常三年多。也就是说，无论项目多赚钱，前三年的项目损益表是没有营业收入的，也不结转销售成本，只有销售费用和管理费用支出，即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润。
4）销售增长越快的开发商即期利润越难看。
大型开发商的损益表就是由几百个项目损益表合并而来的。由上题得知，所有新项目前两三年都是亏损的，后期交楼的项目才贡献利润，那么报告期内新项目比重越大，角楼项目比重越低，开发商的合并报表净利率就越低，甚至亏损。（由于房地产的老项目结算收入和毛利要分担较多的新项目前期营销和管理费用，净利率压力会比较大。）
5）房价暴涨时，开发商要交巨额的土地增值税。
营改增后房地产开发商适用于11%的增值税率，税负大致与之前5%营业税是相当，房地产行业适用的所得税率是百分之25房地产行业最特殊的税种，是土地增值税，按单个项目分级累进征收。
6）即使房价跌两三成，开发商也不一定会亏钱。
因为有“税盾”的影响，开发商的利润对房价涨跌没有大众想象的那么敏感，如果拿地成本低，地价房价暴涨所得一半以上，会以土地增值税和企业所得税的形式装进政府的口袋。反之如果房价大跌回来，政府也会少收大量土地增值税与所得税。
7）快周转开发商长期完胜高利润开发商。
由于累进土地增值税的存在，喜欢长期囤地追求高利润率的香港开发商在内地完败给快速开发平利多销的内资快周期开发商。
8）房地产开发就是利用各路资金为我赚钱的现金流。
游戏开发商拿地时，通常会使用一部分自有资金，另一部分靠融资解决，融资既可以负债引入信托资金，也可以与第三方进行股权合作，还可以采用永续债等明股实债的方式，项目开工后，强势开发商通常会要求供应商垫款数月，运营资金缺口则自有资金弥补。然后就是尽快开盘销售回款，有了回款就开始按比例归还银行开发贷偿还到期的供应商垫款，信托永续债与少数股东瓜分自由现金流。开发商分得的现金回款滚动投入下一期或下个项目。
9）融资能力决定房企发展速度。
对于行业整合阶段的龙头房企，最重要的除了经营现金流入及销售回款外，就是融资能力了，面对大把的预期内部回报率达两位数的拿地及并购机会，谁能融到更多的钱，把握更多的机会，谁就能取得更快的发展，在长期行业竞争格局中立于不败之地。
10）股权合作未必比债权合作更有利。
有些开发商拿地时偏爱股权合作（如万科），有些偏爱举债拿地（如恒大），应该说各有利弊，股权合作的好处是能使开发商报表负债率低，评级高，企业债融资成本低，经营风险呗，分担缺点是权益销售占比降低，项目利润好时，少数股东实际分成往往高于债务利息，而债务合作则相反，现实中，当开发商成本优势显著，项目预期回报率高，胜算大时采用债务融资，更能使股东利益最大化，获得更高的ROE。
11）开发商的资金成本是多种融资加权平均的结果。
开发商的负债分为有息负债和无息负债，有息负债中，利率从低到高依次为企业信用债，银行开发贷，信托及永续债，无息负债，主要是上下游占款，上游占供应商垫款，下游占客户预收款。
12）银行的房地产开发贷款条件苛刻。
一般中小开发商很难从银行贷款开发项目，大开发商则容易的多，但银行贷款是不可能用于拿地的，往往要项目。
13）明股实债的永续债是去一二线城市拿地的好工具。
永续债不设固定的还本期限，理论上可以无限期只支付利息不还本金，但如果有几年后利率跳升条款，比如第三年起增加利利率，则在现实中会在利率跳升前还清本息，除非企业遇到流动性危机。（所以永续债都是捆绑项目，永续债的利息跳升实际上基本不会发生）
14）巨量土地储备并非因囤地不建。
通常认为长期经营的开发商土地储备至少应满足未来3到5年的开发需求，对于快周期开发商理应拿地后尽快开发，为何会囤积大量土地储备呢？一个重要的原因是大项目需要分期滚动开发，一期拿地就开工，二期，三期甚至n期自然要先晒太阳，由于这些大块土地储备地价十分低廉，每年的利息成本不过每平方几十元，房价涨幅可轻松覆盖。
15）土地储备只能原值入账。
开发商资产负债表的资产端重要组成部分就是待开发土地在建工程和竣工待售物品，这三者都必须原值入账，但现实中，土地不同于制造业的原材料长期升值是常态，升值是不能体现在在资产负债表上的，也就是说，对拥有大量土地储备的开发商来说，其资产往往是被低估的。
16）已销售未结算金额基本锁定了开发商未来一年半的利润。
商品房销售之后、交楼结算之前称之为已售未结，包括资产负债表中流动负债的客户预收款未入账的，在途银行按揭以及客户分期付款中未到账的部分没确认收入钱是不能记应收账款，开发商的已售未结金额往往高于一年的合同销售金额，如无意外将于未来1到2年内陆续交楼结算收入和毛利，因此开发商下一年的收入和利润往往已经大部分锁定，下下年的也锁定了一大部分。
17）开发商的账面净资产严重被低估。
如前文所说，开发商的土地储备只能原值入账，存货中大量已售，未结合同又隐含了一年多的利润待实现，这都使得账面总资产和净资产被低估，只有投资物业可能是按市场重估的，因此开发商财报的净资产是一个普遍对严重低估的数字，基于账面净资产计算的各种指标都不靠谱。
18）增速越快的开发商有息负债率高是正常现象。
作为大型开发企业，其资产负债表就是由多个项目的资产负债表并表而成，可以想象，未开盘的项目占比越高的开发商净负债率越高，未交楼的项目占比越高的开发商总负债率越高。
19）房地产项目利息可以资本化。
与制造业一样，营业收入和销售成本要匹配，进入损益表，房地产的特殊性在于对应具体房地产项目的融资成本，也可以资本化。利息支付的时候不计入当期成本费用，到存货科目中与土地成本，建筑安装成本等一并在交楼确认收入时结转为销售成本。
20）不是所有的利息都能资本化。
只有用于具体房地产开发项目的债务利息才能资本化，不能归到具体项目的债务利息，不能资本化。
21）使用永续债拿地会显著推迟项目利润。
这是相对使用信托负债拿地或者股权合作拿地而言的，如果使用信托资金拿地利息是可以资本化到项目中的，等以后交楼确认收入时才结转为销售成本，如果采用股权合作拿地归属少数股东的利润，也是项目交楼结算收入时才从损益表净利润总额中划给少数股东。但是，按照会计准则规定，永续债利益不能资本化，从拿地开始利息随发生随在损益表中当期划拨给永续债债权人。从结果上看，相对于信托拿地和股权合作，拿地永续债的使用，会将房企普通股股东的近期利润大量推后到两三年之后，虽然利润总额保持不变。
22）购买土地使开发商的经营现金流流出。
对于其他行业企业，买地肯定是投资现金流流出，唯独房地产开发企业不同，除非自用土地购买用于开发出售商品房的土地，相当于购买原材料，属于经营现金流流出，对于土地销售多少，补充多少的房企，销售规模稳定，经营净经营现金流入大致等于净利润，对于销售快速增长的企业，由于新购土地远远超过消耗土地净经营，流入往往小于净利润甚至为负，这未必是坏事，反而是企业继续高速发展的基础。
笔者的考虑是仅仅学习房地产经济运作的规律以及如何对房地产进行评估，房地产行业与普通制造业相比的区别是什么，目前我的想法是房住不炒，暂时不考虑投资房地产行业。
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