上海的土拍新政
华说
上海土地拍卖规则悄然生变。
昨天，上海市土地交易市场网站发布了今年第三批次商品住房用地出让公告。公告说，此次拟出让共计4幅地块，涉及杨浦区、宝山区、奉贤区，出让总面积约15.29公顷，起始总价84.21亿元。
一次例行差事的公告，却成了大新闻，为一众大大小小的新旧媒体所追逐，也令市场兴奋不已。那原因，是“出让须知”相关条款的表述发生了显著的变化。此前的规则，是“此次国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按须知规定的报价、竞价、竞报‘高品质建设’、摇号规则确定竞得人。”即每幅地块设定最高限价，基本为溢价率10%，达到限价后进入竞品质环节，最终通过摇号确认竞得人。
但此次“出让须知”写道：
“全面贯彻落实党中央、国务院关于构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展的决策部署，发挥城市总体规划统领作用，提升土地资源市场化配置效率，推动住房高品质建设，维护本市房地产市场平稳健康发展。此次国有建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按‘价高者得’的原则确定竞得人。”
与此相呼应，出让地块“地价房价联动”的条款也随之取消，新建商品房不复限价。
“价高者得。”这句话，真是久违了。所谓“价高者得”，是说价格决定竞争的胜负，谁出价高谁就获胜。价格决定竞争胜负的准则，唯有在市场上才会出现，唯有无形之手决定资源配置时才会显现。然而，众所周知，过去N年中，房地产市场一直为有形之手所掌控，从土地拍卖到住房出售的每一个环节，无孔不入。无形之手被驱逐出场，价格决定竞争胜负的准则被抛弃。上海此番土地拍卖重新引入“按‘价高者得’的原则确定竞得人”之规则，意味着市场的回归，意味着价格决定竞争胜负准则的回归。
然而，这回归市场之路走得扭扭捏捏，犹抱琵琶半遮面。譬如说，出让文件规定，此番出让的4幅地块的中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。中小套型占比亦有明确规定，除了奉贤区奉贤新城地块中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%外，其余3幅地块均为不低于50%。
有形之手对无形之手的管制，或者说政府对市场的干预，大抵有两类：其一是直接管制价格，即所谓“限价”。经济学说得清楚，价格管制必然会带来租值消散。这租值消散，或表现为资源价值的下降，或表现为非价格手段的采用，通常是两者的合并。君不见，楼市实施“限价”政策之后，商品住房的质量出现了明显的下降。这里所言的质量，“包括但不限于”建筑材料的选择，施工可靠性的保障，房型的设计，小区环境的营造以及物业管理等。因质量问题引发的维权纠纷和风波，这些年来屡屡见诸于公开报道。当价格被管制后，非价格的竞争手段必然被采用。最常见的是排队摇号抢购。因为房价被管制在市价之下，巨大的价差令无数人竞折腰，纷纷“打新”求利。一个只有数百套住宅发售的楼盘，往往会吸引数万人的追逐，“万人摇号”的夸张一幕频频上演。此外，诸如“茶水费”“装修费”之类的怪现象屡见不鲜见，上下其手的腐败行为亦如影随形，时有所闻。租值消散之大，一览而尽。其二是管制市场合约的自由选择。上述提及的中小套型住宅面积及其比例的设定，便是其中一例。何种面积的住房最受消费者青睐，政府不可能比在市场一线的开发商更清楚，设定住房面积和比例之依据何来？今年早些时候，上海市工商联房地产商会对外发布了一分《关于临港新城住房供求情况优惠建议》。《建议》提到，在地块规划条件60%的中小套型占比限制下，在当前的显性存量（已推未售）结构中，中小户型占比达到了73%，未来待推项目中小套供应量巨大，导致出现中小套产品库存过多，去化艰难的局面。在临港新城所有面积段的存量住宅中，80-100平方米的产品存量占比最多，达到53.4%。这是远离市场却偏要指手画脚的必然结果。
对回归市场狐疑不决，在楼市调控政策的调整节奏上表现得尤为显著。这一两年来，为了拯救持续下滑的楼市，各地不断出台措施，松绑以限价、限贷、限购、限售、限商为代表的一系列严厉管制。但这松绑，不是采用一次性地废除或撤销，而是采用“挤牙膏”的方式：略微放宽管制，市场没有反应；加大放宽的力度，市场还是没有反应；再加大放松的范围和力度……结果如何呢？忙乎了一年多，楼市迄今未见好转。为什么呢？因为这种“挤牙膏”的调控方法，反而让购房者形成未来还会有更多的宽松政策出台，楼市还未见底的预期，持币观望。倘若当初一次性撤销所有管制政策，购房者见所有政策工具出尽，便不会有更多期待，该出手时就出手。
既然“我国房地产市场供求关系已经发生重大变化”，既然“从供给看，整体上，‘有没有’的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务”，则应该全身心地拥抱市场。道理简单不过，“人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务”，没有价格的引导是无从实现的，有形之手的干预只会适得其反。
不要犹豫，不要摇摆，相信市场！
（文中图片来自网络）
2024年6月8日
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