买房，还是炒股？
这是最近三土城市笔记读友群（目前群友已突破扫码入群的人数上限，还想加入的可以先添加三土的个人微信tgnf1987，我单独拉入群）里大伙讨论较多的一个问题。
它也困扰着三土。这种困扰，估计会贯穿整个2020年。
PART 1 │ 壹先说楼市。
最近的楼市有点看不懂：
一方面，北上广深杭等一线、新一线城市纷纷迎来楼市“小阳春”，诸如深圳豪宅8秒清盘、成都某盘万人摇号、上海年后首个开盘项目认筹率超过160%等新闻，撩得人们内心焦虑不已：房价是不是又要大涨了？不抓紧出手是不是又要全款变首付了？
但另一方面，驻马店、海宁等三四线城市却已经扛不住了，开始明里暗里松绑楼市。一些高周转的房企，更是直接开启打折促销模式，像岳阳碧桂园项目，从年前9100元带装修，断崖式降到5800元；而位于长三角的句容碧桂园凤凰城，也从1万多跌到目前的七八千。
市场分化还不止于此。
这边厢，一手房市场热火朝天，三土的朋友圈如今每天都被各家销售发的售楼处火爆图文刷屏。
那边厢，二手市场还是冰汤不动炉。根据米宅地产研究院的数据，2020年第11周，杭州二手房成交只有4.8万方，同比、环比分别下降54%、40%。
一二线城市尚且如此，三四线就更不要说了。
为了测试楼市水温，从去年起，三土就在网上挂了一套房。最近虽然陆续有中介过来询问卖不卖，但听到我说“房价一分不降”（因为我压根没打算卖）后，便都没了音讯。出现这种情况，原因有几种：
1、因为限价，一二手房价格倒挂，存在套利空间，购房者自然倾向购买一手房；
2、新房开发商营销手段花样百出，二手房房东完全无法匹敌。除非急需用钱，往往不愿意大幅降价，成交量自然上不去；
3、因为疫情导致的社区管控，二手房带看量几乎为零，看不了房，自然也就没法交易。
表面上，这些影响的只是二手房，但反过来倒推一手房市场，在急着掏腰包之前，必须了解并想清楚这么几个问题：
1、并不是所有新盘都存在倒挂差价；
2、那些存在明显差价的楼盘，普通人未必买得到。为啥？关系户太多了。比如杭州城北的某楼盘。（以下是该楼盘销售跟三土的真实对话）
3、即使你手粘仙气，顺利摇到，但如果二手房市场持续冷清，想要迅速出货，还是比较难的。
事实上，目前政策面对于“房住不炒”的坚持并没有放松。虽说上海部分银行降低了首套房首付比例至3成，但这更多是银行的自选动作，君不见北京部分银行反而将该比例从3.5成调至4成了吗？
就连这一波一二线城市的“小阳春”，更多也是因为市场的恐慌情绪所致，而非政策刺激的结果，不能用2008年、2015年的货币政策经验来判断。
所以，如果你非要问我现在该不该买房？三土只能模棱两可地回答：一二线可以，三四线不妨再等等。刚需买房可以，投资客建议再等等。
等啥？等政策信号。啥时候政策风向变了，比如放宽限购、下调房贷利率，再进场也不迟。现在这种情况下，买到固然一时爽，但如果后续市价横盘个一两年，卖又卖不出去，保不齐炒房炒成房东，最终悔断肠。
PART 2 │ 贰
再说股市。
相比楼市，股市受全球政经疫情的冲击无疑更大。
目前，欧美疫情的拐点尚未出现，亚非拉发展中国家的第三波浪潮已现端倪。虽然上周召开G20峰会宣布将启动5万亿美元经济计划，美联储更是开全闸泄洪，但这一轮危机的“经济底”在哪里，只有上帝才知道。
中国呢，疫情最危险的阶段倒是已经度过了，但距离经济复苏还远得很。国家统计局最新公布的1-2月份工业企业利润数据显示，全国规上工业企业实现利润总额同比下降38.3%。中游制造业受冲击最明显，很多行业同比都出现50%以上的下跌。
综合来看，一季度GDP负增长已经是板上钉钉的事了，关键是负多少？至于全年的小康目标和脱贫计划，现在看来也要黄了。
此前，中金公司已经将2020年中国“实际GDP增速”预测，从此前的6.1%下调至2.6%。这可是改开以来，从未有过的最低数值。
而这些，最终都会反映到股市上。
诚然，A股、港股目前已经到了跌无可跌的程度——7PE的恒生国企、8PE的上证50、10PE的沪深300，看上去十分诱人，三土自己也加了那么一丢丢仓，但绝不敢有任何抄底的想法。
中国股市，“地板底”下面还有“地狱底”，“地狱底”下面还有十八层。考虑到近期北向资金大举外流，以及接下去即将公布的上市公司一季度财报肯定非常难看，我估计A股还会有一波调整。
这种大环境下贸然抄底，很可能抄在半山腰。
当然，也有人说，你看巴菲特最近都已经频频出手了，先是2月27日斥资3亿多人民币扫入达美航空97.6507万股，紧接着3月3日又投下25亿人民币增持纽约梅隆银行至8900万股。问题是，人家巴老爷子可是手握1000多亿美元的现金啊，而这两次出手，总共才花了4亿多一点。
什么概念？假设你手头有一百万现金可用于投资，现在买了4000多元的基金，你有感觉吗？这算抄底吗？即便股价翻番，那点收益对你有个屁影响啊！
当然，如果你动用的是手头的闲钱，而且做好了长持三五年的打算，那么现在逐步入场建仓，坚持每月定投，倒不失为一个不错的选择。
问题是，据我观察，虽然大家都知道定投法则，但真正能够坚持下来的很少。毕竟都是普通人，手头资金都不多，需要花钱的情况却不少，今年要结婚，明年要买房，后年可能又遇上家里谁生病，很难有大笔闲钱“存”在股市里两三年甚至三五年不动的时候。
就像最近，很多人既想抄底股市，又记着上车楼市，无奈手头资金有限，始终举棋不定，左右摇摆。
而摇摆的结果就是，虽然上证指数从1990年12月发布至今，平均年化涨幅达到12%左右，但购买指数基金的人很多却亏了。
那么，现在进场的你，能够坚持的住吗？
PART 3 │ 叁
过去有句话，叫作“乱世买黄金，盛世藏古董”。现在似乎有点变为“乱世也囤房囤股，盛世也囤房囤股”的感觉了。
但不管是买房，还是炒股，赚的都是未来的钱。问题是，如果你都活不到未来，那么“未来的钱”对你来说就没有半毛钱意义了。
所以我觉得，在当下这样一个乱云飞渡、迷雾重重，根本看不清疫情啥时候结束，经济啥时候复苏的的情况下，大家还是应该放平心态。相比活着，什么赚钱、增值、抄底、翻番，都是尼玛浮云。
什么叫活着？一个最重要的指标就是现金流不断。
怎样算现金流充沛？有的说，你要预留未来半年的家庭生活开支；有的说，你得留出未来一年的房贷钱。具体留多少钱，因人而异，没有标准答案，但一条底线是，避免发生2015年股灾、2018年P2P爆雷潮时曾出现的，因为现金流断裂，还不上各类借贷，或者因为杠杆太高被压垮而轻生的悲剧。
这么说，可能有读者觉得我保守了。事实上，相比新韭菜，经历过多轮经济危机、股灾、P2P爆雷潮的老司机，往比较谨慎，或者说保守吧。毕竟，就当下这种糟糕的经济环境，谁也说不准哪天不会失业，没了收入，你们家的余量够撑多久？万一再遇上些别的麻烦，你们家的房产能快速变现吗，抄底的股票你舍得割肉吗？
所谓“未雨绸缪”，是时候考虑一下这些问题了。
最后，附上一张西南证券复盘的历次危机四阶段，以及期间大类资产表现图，各位自行理解吧。
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