最近听到一个卖方以房产租赁估值的方式估中国数据中心价值的观点，大意是认为给定7% cap rate，能算出来万国数据目前市值只是对应现在已建成数据中心的租赁价值，不包括在建以及未来要扩建的任何价值。
这让我想起了一个本源的问题：与海外不同，中国数据中心是不享受通胀溢价的——在我印象中应该绝大部分合同都是如此。这个情况会导致中国数据中心不能当做租赁资产来看（无法抵御通胀的租赁资产？！），从而间接导致cap rate的计算从本源的角度是失真的。或者说，我们应该采用更大的cap rate假设（7%是否已经足够大了呢？），而cap rate如果要求越高，对应计算出来的估值就越低。从DCF的角度，没有通胀溢价的数据中心业务，terminal growth也许就直接会少 2 pct，从这个角度来看，cap rate也许要求会比7%还要高。（具体要高多少呢？）
中国软件行业普遍面临客户支付意愿不够强的问题，这与数据中心面临的情况类似。而且我们在部分硬件行业也很容易看到这种情况，很容易出现内卷。支付意愿不强的原因是什么呢？最宏观的角度也许是经济还不够发达？微观一点的话，中国特色微观结构？例如的客户集中在国企/互联网厂商，成本端带宽刚性？
中国和美国差异如此之大，导致很多看起来类似的商业要素差异巨大，而在股票做估值对标时却蕴含了远期商业要素逐步改善至与美国类似的巨大假设。这也许是很多ADR估值底相当脆弱的原因之一？