$绿景中国地产(00095)$ $万科A(SZ000002)$
绿景中国是极少数可以分析得很清楚的房地产公司。
主要是因为它太“无为”了。项目也少。 都跑一遍， 也不用太久。
要从2015讲起。
2014年借壳新泽控股后， 第二年， 作为一个组合拳，绿景引入了万科和平安做策略投资者， 紧跟着，大股东资产注入。
由于之前的体量太小， 所以这个资产注入是分析这家公司价值的起点。
当时的对价是110亿人民币（138亿港币）。
这个价格合不合理？偏高偏低？很关键。
当时也许还看不清。
但现在回看，就特别清楚。
2015注入的资产包里， 公告在建项目有五个， 城市更新有两个， 另外还有当时就已落成的的投资物业。
下面仔细看一下。
五个在建项目， 主要是两个， 都在深圳。绿景虹湾和红树湾一号。
虹湾当时已投入25亿， 很快， 2016年即推出即售罄， 销售回笼了35亿。
红树湾1号当时已投入11亿， 2017年就建成了， 因为一些原因， 2018才销售， 当年回款23.5亿， 2019年回款45亿。目前还有10几亿的公寓，公司长持未售。
仅此两项，就差不多120亿了。当然要折现回去2015年底。
还有化州的国际花城， 2016-2020分别贡献了5.8亿/16亿/12亿/12亿/11亿的销售， 未来还有70多万平的未售（2021年又新增了200万平）！非常稳定的细水长流。DCF回去也值点钱吧？
还有资产包里的两个城市更新项目，是华侨城的美景和观澜的黎光村。（注意，资产包里没有白石洲。也没有珠海的东桥。）2015年时， 两者的净资产应该是几乎可忽略的， 后来美景在2020年销售了19.5亿， 2021销售还有十几亿。肯定赚钱的。黎光村，则到现在都还未动工， 但那个位置， 是让人流口水的。因为三面被观澜高尔夫球场拥抱着， 谁能再找到这样的楼盘告诉我哈。 22号地铁线， 在遥远的将来也会与项目无缝链接。黎光2022也会动起来了， 目前已拆平。约60亿的可售，肯定赚钱的。
上述所有这些资产，时光倒流到2015年年底时， 打包110亿，值不值？至少回头看，答案是很清晰的YES.
那债务呢？
不是忘记了， 是为简单点算，资产包的另外一大块，当时已落成的投资物业，还没算。这块价值大于有息债务，保守计算，当两抵。
因为当时的投资物业， 是一个NEO +两个佐邻（香颂/1866）+少量商铺 +一家酒店, 全部都在福田和龙华的核心地带。租金收入2015年是3.2亿+， 还有2亿左右的物业服务和酒店收入， 前者毛利率约90%， 后者毛利率在40%左右，PE法，从租金估，这一块资产实际估成100个亿没啥问题吧？2015年资产包的有息负债是81亿。抵得过。
所以综上， 绿景价值分析的起点， 就是2015年这110亿， 这个价值是很硬的。
其实不用分析那么多的， 因为当时有万科把关的。祝九胜总时任绿景的非执行董事。他算的该比我们清楚。而且2015是中国房市的低点还是高点，也是很清楚的。
然后、、、时间快进， 2016-2020，五年一晃而过， 绿景没有招拍挂拿过一块地。
除了把上述资产包里的未成品开发为成品， 别的，绿景几乎一事无成。
哦，有一事，2017在香港观塘买了一栋即将竣工的写字楼， 90亿港币。莫名其妙。
另外2016年收了珠海一个工业旧改--凯威， 代价21亿， 就是今天明珠高铁站旁落成的“喜悦荟”。
非常佛系，非常保守。大写的躺平！
所以。。到2019年底，公司净资产还是129亿！ 和2015年底的80亿，增加不多。和上文详细讨论过的110亿的“大股东资产包的购买作价”比， 就增加得更少。
这样的公司，万科2.2元入股后也一直拿着。无怨无悔的样子。要知道，这是万科唯一入股的同行公司。
FOR WHAT?！
答案当然就是白石洲。十年磨一剑的白石洲。进度远慢于预期的白石洲。
还清楚记得2018年第一次去白石洲时， 所有的村民，面对“快搬了吧？”的提问， 个个嗤之以鼻的态度。
未来就是如此不可预测啊。。哪怕你是所谓的“内部人”。。
下面是白石洲旧改的关键进度节点:
2018年 专规批复
2019年8月 开始拆迁
2019-10-28 25%股权注入上市公司 @1万美元
2020-08-25 55%股权注入上市公司 @400余万RMB
2021-1-26 三期改四期
2021-2-26 一期签约率达到100%
2021-5-12 一期拿到实施主体
2021-7月 开始坑基工程
2021-08-03 白石洲一期拿到两证（建设用地规划许可证， 建筑工程施工许可证）
2022年H1 (预计）提取光大银团开发贷
（然后按今天至暗的地产宏观环境再回头看， 绿景的保守，一下子就成了靓点，真是唏嘘。。好在没乱动啊。。）
关于白石洲的价值分析， 文章很多， 数据很多，大概就是2000亿可售货值X净利润率X80%X折现率。当然也有可能会长持一部分商业， 观察黄老板的历史， 他挺喜欢持有的， 尤其是好地段的商业。这个长持策略，也许与少交土增税也有很大关系？不太懂这个。
具体我就不算了。。很保守的毛估估， 用DCF折到现在， 也有300亿+的。
所以，自己跟自己比， 绿景便宜得一塌糊涂。400亿+的价值， 今天60亿（人民币）的市值。0.15不到的PB.
还有很多“未来很可能有的”，还没算，如大股东手里的南溪和樟洋两个大旧改。。
那和别家比呢？
低PB的地产公司，在港股也不算太少。
但是再加下面几条， 就很少了：
1，公司没有表外负债。一笔也没有。（这条目前环境看， 好重要）
2, 很明确，2023开始就会发生巨变的。（最美的一段， 快来了）
3，不用担心现金流枯竭的。（见11月22号发帖的论述）
4，有大公司做长期股东背书的。（就是万一要搞私有化， 也有长情的大佬把关）
5，大股东及管理层没有什么黑历史的。
所以从某个角度说， 绿景中国同时具备了低估的确定性和向上的触发点， 60亿的市值，是不是值得多看两眼呢？
特别欢迎不同意见哈！