万科年报粗览

晚上抽空看了看万科年报，整体我认为应该说是符合预期。作为地产头部企业的首份年报，干货还是不少，值得关注和对比分析。

1. 万科计划2020年新开工面积 2,921.2万平，预计项目竣工面积 3,319.3万平，。

2. 公司经营非常稳健，净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)只有33.9%，连续11年现金流大幅为正。净负债率指标优秀，领先同业。

3. 从融资端看，公司境内负债占比 73.9%，境外负债占比 26.1%。其中银行借款占比为 54.5%，公司债券占比为 24.1%，其他借款占比为 21.4%，年报显示公司的融资成本继续下降，债券融资最低仅2.95%，无出其右。

4. 根据披露的情况，万科工地的复工率已达到80%，销售额近期也回到了正常水平的50%。对全年影响约为推迟了40天。要知道，2019年万科中西部区域销售面积1236.41万平方米，占比30.07%排名第一，对万科的影响是非常大的。

5. 万科物业2019年实现营业收入127亿元，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，物业增长迅猛，可惜的是万科物业暂无独立上市计划。

6. 预计19年的分红总额和上年是一致的，约为118.1亿元，分红派息占净利润的比例大概在30%，分红比例保持稳定，但是个人觉得偏保守了，管理层说是希望能多保留一点现金在手，也可以理解。

7. 毫无疑问，疫情会导致包括万科在内的几乎所有房地产企业，销售回款下降，未来1-2年结算压力较大。。。但是龙头好企业还会取得不错的成长。

8. 两年前，万科就喊出“活下去”口号，尽管昨夜郁亮继续说“到今天‘活下去’成为（行业）特别真实的存在”。财不外露，这句话本身没有错，但是身体不会说谎，不妨碍地产行业集中度提升，仍然是一个大行业，好生意。

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