先看看这个故事，再想想其中的商业逻辑。1/从公司主营业务收入看，华侨城是旅游综合和房地产。2/从公司长期发展方向看，华侨城自始至终都是做大做强做优旅游，房地产只是时代周期的附加业务。3/从公司产业生态体系看，华侨城是消费服务平台型企业，旅游生态+的产业架构系统，围绕着旅游生态圈向外延伸产业链布局，衍生各种各样的消费服务产品线。4/从公司商业模式看，华侨城是以把旅游景区作为城市人文环境的组成部分，把文娱商旅消费服务业态作为改善人居环境的生活配套资源，然后变现土地环境带来的溢价升值利润，环境附加值变现方式之一是挂牌出售项目股权/直接转让土地，环境附加值变现方式之二是做成宜居宜生活家园/公园学区住房。$华侨城A(SZ000069)$

就看你怎么理解文旅利润了，我感觉文旅项目所有利润就是文旅利润，只要不是市场化招拍挂拿地的房地产开发利润都是文旅利润，比如顺德欢乐海岸全部卖房子销售完400亿左右营收，净利率百分之25，100亿房子销售净利润，商铺出租文旅收入以后每年6亿左右营收，净利润3亿，其实那100亿利润也是文旅利润。。。不能单独讲每年3亿净利润才是文旅利润。。$华侨城A(SZ000069)$ 但估值怎么给还得看市场先生

低估的逻辑
一，对房地产公司的打压，媒体的讨伐
二 ，现金流折现不好，
三，文旅不清的算账，占比不明
一颗阳线，变换逻辑
一，独有的拿地优势
二，独有的定价权
三，厚积薄发的文旅，就是现金奶牛
四，奶牛哺育地产，相得益彰
五，不断的孵化景点，，增厚业绩
六 ，业绩改善，现金流改善，拐点出现，不是炒作需要，是确确实实的现实
七 ，接下来就是价值回归，溢价，泡沫

其实何必纠结按照什么行业估值呢？难道高估的行业赚的都是金子 房地产行业赚的是废铜烂铁？都是炒作的噱头

先看看这个故事，再想想其中的商业逻辑。1/从公司主营业务收入看，华侨城是旅游综合和房地产。2/从公司长期发展方向看，华侨城自始至终都是做大做强做优旅游，房地产只是时代周期的附加业务。3/从公司产业生态体系看，华侨城是消费服务平台型企业，旅游生态+的产业架构系统，围绕着旅游生态圈向外延伸产业链布局，衍生各种各样的消费服务产品线。4/从公司商业模式看，华侨城是以把旅游景区作为城市人文环境的组成部分，把文娱商旅消费服务业态作为改善人居环境的生活配套资源，然后变现土地环境带来的溢价升值利润，环境附加值变现方式之一是挂牌出售项目股权/直接转让土地，环境附加值变现方式之二是做成宜居宜生活家园/公园学区住房。

可以参考我昨天发的文章，里面有完全不看文旅，只以地产股估值应有的价格。即使只以地产股来看华侨城，依旧是低估的，正常发展每年依旧有15%到20%的年化收益率。你就把文旅当做一个额外送的，如果哪天市场真的认可了，那就赚大了，如果一直不认可，也会有还不错的收益。

价值是市盈率多少倍？！
市盈率多少倍才算是泡沫？！
都是大概估算，不是绝对
合理的价格❓
是价值加上适应的泡沫？！
个人认为30倍的市盈率是市场能接受的
文旅？地产？
收入又何必分得那么认真

换个思路，把它按照一个不太用招拍挂的房地产公司+几个游乐园公司，分开计算。