中国房地产金融，作者李珍，如有侵权请联系删除。
香港商业地产大致是本地开发商的天下，但也有例外。香港非CBD区的社区购物中心、菜场、街市等商业地产，也有相当的体量，是由领展资产管理有限公司（下称领展）管理运营，并通过发行REITs让香港老百姓获得派息分红。
2005年，香港特别行政区下属香港房屋委员会，将旗下的核心商业物业打包成立房地产投资信托基金，由领汇房地产投资信托基金统一管理，并于2005年11月25日在香港成功上市，成为香港首只上市REITs。2015年，领汇房地产投资信托基金宣布，更名为“领展房地产投资信托基金”，英文名称则由“The Link”改为“Link”。
该只REITs完全由私人和机构投资者持有，公众持股量达100%。由于领展稳健的发展在业内树立了行业标杆，其增长成为香港具有代表性的REITs。2014年11月，领展被纳入香港恒生指数，成为首只晋升蓝筹股的REITs。自2005年上市以来，成长为亚洲规模最大、全球零售为主的第二大REITs，仅次于美国商业零售REITs 之王西蒙。截止到2019 年3月31日，领展投资物业估值达到2184.96亿港元。
“买与卖”的逻辑
根据领展对外披露数据显示，上市至今完成71个项目资产提升，自2011年4月以来，完成310亿港元的对外收购。领展旗下物业涵盖零售设施、商业综合体、停车场和办公室， 遍布香港、北京、上海、广州及深圳。
截止目前，香港管理126个物业，约800万平方英尺（243.84 万平方米）；内地管理5 个物业，约500万平方英尺（152.4 万平方米）。从物业分布上来看，香港物业占 91.8%，内地占8.2%。
根据最新的披露的数据，截至2019 年3月31日，香港物业中，总收益增长7.2%，零售租金增长7.1%， 停车场租金增长9.4%。内地物业组合年收益总额达到10.26亿港元，物业收入净额为8.07亿港元，同比增长16.1% 和18%。
自2014 年，领展以29.56 亿港元的价格出售兴田商场、葵兴商场等9项物业以来，已经不下 7 次出售物业。包括2017年9月230亿港元出售分布于香港屯门、马鞍山及葵涌等地的17座商场物业；2018年12月，以120亿港元出售鸭脷洲物业、秦石物业等12个物业。
以去年12月出售物业为例，出售时估值达到120亿港元，而在当年9月30日估值则为 90.92亿港元，出售溢价32.1%，出售所得净收益27.61亿港元。
领展首席策略总监丘兆祺早前表示，领展出售项目的标准：第一，希望筛掉一些面积比较小的；第二，和其他物业协同效益不高的；第三，未来增长潜力比较差的物业。“希望把未来潜力比较低的物业出售、收购增长潜力比较好的物业回来。”
领展近年的动作频频，相继出手在一线城市获取项目。领展从上市不动产管理向资产管理转型，主要通过资产管理、资产收购和资产提升三类业务实现收益和资产规模持续增长。
作为没有大股东的REITs， 需要将90%的利润用来派息分红，因此团队的利益和投资者的利益没有冲突， 实现稳健持续的分红派息。截止到2019年3月31日年度每基金单位分派增加8.6%至271.17港仙（2018 年：249.78 港仙），包括每基金单位中期分派 130.62港仙（2018年：121.50港仙 ）及每基金单位末期分派140.55港仙（2018年：128.28港仙）。综合分派及每基金单位资产净值增长的因素， 年内领展每基金单位的账面总回报率达11%。
此外，领展所投物业大多为存量物业，且为与生活社区息息相关的商业物业，如餐饮、超市、诊所个人护理、教育培训等行业。领展的目标是服务社群并提升生活质量，其可持续发展理念亦是领展使命所在。领展因此入选道琼斯可持续发展亚太指数、恒生可持续发展企业指数、富时社会责任发达市场指数。
因此，基于稳健的财务结构、低负债和持续的业绩表现，领展发行的绿色债券分别获穆迪和标普“A2”及“A”级评级。今年4月，领展完成了规模40亿港元发行5年期的绿色可转换债券，是全球房地产企业及香港上市企业首宗。
由于评级越高表明融资成本越低，融资能力越强，上述绿色可转换债券，年息率近 1.6%。从利率上看是亚洲房地产信托债券中最低， 也是全球房地产行业及香港上市企业的首例。
“领展建设新的项目和翻新旧项目的时候，所用的材质、标准及整个工作流，都跟绿色有关系。发行绿色债券的目的，是通过这一方式，将募集来的资金用在一些和绿色发展有关的项目中。”领展首席资产管理执行官（中国） 霍业生接受《中国房地产金融》采访时表示。
“发行绿色可转换债券，领展获得非常低的融资成本，对领展做收购和未来发展是有帮助的，可以让领展具有相当大的资金实力进行物业收购。”霍业生认为，领展的资金实力体现在获得超低成本的融资。
低成本融资，从另一个侧面，证明领展的投资融能力，亦能助力领展投融资策略更好地在资产管理、资产收购和资产提升中运用。
从香港到北上广深
从香港到北上广深领展在进行投资策略升级同时，也在加大内地物业的收购。“以租金的单价来看，香港比内地高很多，但从收购的物业来看，内地资产包的增长率比香港高。稳步发展的同时希望继续增长。内地的发展是一个很重要的环节，对整个集团的增长具有推动力。”霍业生表示。
领展在甄选商业地产标的时，一般会选择体量大、人口密集，地铁沿线交通方便，以及区域竞争不太激烈的物业。
2015年， 领展首次进军内地， 以25 亿元人民币收购位于北京海淀区有“中国硅谷”之称的中关村欧美汇购物中心，物业总面积55423平方米。当年，又斥资66.26亿元收购瑞安房地产有限公司上海新天地的企业天地1号及2号。
2018 年11 月 ， 领展以25.6 亿元人民币购入在北京的京通罗斯福广场，位于北京市通州区梨园商圈，紧邻九棵树地铁站，是领展在北京第2个及内地一线城市第4个收购项目。该物业位于北京通州区建成不久楼高7层的商场，零售总楼面面积约为67546平方米，576个停车位。
2019 年2月，领展以66亿元收购深圳福田核心商区新怡景商业中心。零售面积为8.39 万平方米，可租赁面积5.99万平方米。
领展近年在内地收购加速，除了有卖出香港物业手上持有现金外， 重要的一点是领展在内地的人才梯队建设。
霍业生认为经营好一个物业，不仅要有好的资产，还需要有好的团队来运营管理，并且要了解当地市场。“我们在四大一线城市都建立当地管理团队。所以，2018年收购北京罗斯福广场时，已经组建了欧美汇的北京的团队，在项目推进过程中，他们给到了很多帮助，事情进行得很顺利。” 霍业生表示。
领展加码内地商业地产市场，同样的，外资自去年也在疯狂扫货。数据显示，截至 2019年3月， 黑石、凯德等一些外资机构，在中国内地的大宗交易市场累计金额已超过 300亿元。“因为中国市场有很大的机会，大家都看到中国经济的发展，包括对整个亚太区的经济看好，外资很大程度上把投资中国的占比调高了。”霍业生说。
针对外资今年在房地产市场上的收购动作，这种竞争格局是否会影响领展获取项目。霍业生说：“我们倒不担心竞争，每个机构有不同的投资策略。外资作为私募基金投资，未来有它的退出期。但是领展作为REITs没有特定的退出时间表，我们是基于长远来投资，所以大家的投资类型会有所不同。”
“关于领展未来投资，短期内会持续关注一线城市，长期看好一线城市及周边地区。如上海长三角、广州珠三角，大湾区等有潜力的地区。” 霍业生在谈到领展未来在中国的布局规划和发展策略时表示。