哲学家告诉我们，宇宙最基本的元素是时间和空间。大到宇宙的演变，小到吃饭穿衣都是由时间和空间组成的。时间是一切的奥秘所在。一切问题的形成与解决都发生在时间之中。离开了时间的维度，许多事物都变得毫无意义，人的一生就是由无数的时间组成。
从投资的角度来说，时间是一切问题的答案。时间就是金钱。在通货膨胀的年代，对于不投资的人来说，时间会让金钱贬值，时间越长贬值得越多。即便储蓄也不能解决金钱因时间而贬值的问题。要对抗时间导致金钱的贬值，就必须投资。
现在的中国，普通老百姓的大的投资渠道一般有房子、股市、银行理财及储蓄、现金、古玩字画等，古玩字画等都很小众，银行理财及储蓄一般也会流入到各种投资市场，例如房市和股市，个人总体上来讲大的投资渠道就是房市和和股市两种，资金在股市和房市两头串，呈现跷跷板效应也是公众普遍的认识。所以我主要谈谈这两个市场。
一、过去的十年的总结
1.房市。吴敬琏有一句著名的话：“房价高的根本原因就是货币超发，最近十年来我国M2增长太快。”从M2的角度来谈谈房价。房子除了具有居住属性，还具有金融属性，本质上是一种投资，要搞清楚货币供应量与房价之间的关系，M2是最适合的指标。2008年M2为47.5万亿，2017年M2为167.7万亿元，翻了3.5倍。除17年以外，M2增速基本保持在11%以上，08年至11年间M2增速保持在17%以上，09年的M2增速甚至达到了27.6%。十年间，我们经济中流通的钱增加了250%，但名义GDP仅增长160%。那么超发的货币流向哪里了呢？其中的一个主要流向就是楼市。
我分别从中国一线、二线、三线城市中选几个具有代表性的区域：北京海淀区、南京河西新城、 江苏某市。北京海淀区房价从08年的18000元/㎡增长至17年的88200元/㎡，翻了近5倍；南京河西房价从08年的8000元/㎡增长至17年的45000元/㎡，翻了5.6倍；江苏盐城城南新区房价从08年的3500元/㎡增长至17年的13000元/㎡，翻了3.7倍。把M2与房价放在一起比较可以看出，过去十年间的房价基本上是随着M2的增长而增长的。看来高房价的根本原因是货币超发，M2增长太快。
过去十年，在中国投资房子是最好的投资，不仅能够跑赢通胀，跑赢货币贬值速度，而且房价基本上没有回撤或者回撤极小，这一点是和投资股市有很大不同。
2.股市。过去十年的股市，总体上经历了2009年暴跌之后的快速反弹和2015年轰轰烈烈的杠杆牛（局部分为15年创业板大牛市和17年的上证50蓝筹牛市），现在依然趴在底部。上证从2000点到现在2600，虽然指数变化不大，但是一些优质蓝筹涨了5-10倍。茅台从70到现在680，万科从5到26，平安从12到61，格力从3到40，如果铆定中国最优秀的核心资产，我们会发现他们的涨幅甚至不比房价的涨幅低。为什么我们感觉股市总是赚不到钱，甚至亏钱，原因就在于伟大的时间，在于持有周期。股票的流动性比房子好很多，换手率也高很多。一套房子我们可以持有10年不动，一般人投资股票只要3个月不涨或者下跌10%就卖了。我甚至有一个大胆的设想，如果房子有股票这么高的换手率，也许房价也经历了几轮大的起伏。
二．未来十年的猜想
过去十年最好的投资是房子，未来时间是不是依然是这样？我的判断是不会，最好的投资是股票。任何资产短期内涨多了都会调整。2008年-1014年的超级大熊市本质上市在为2005-2007年过度疯狂的主板大牛市买单，全市场平均70倍PE,招行牛市最高点时，PE达到40，PB达到10,疯狂程度可见一斑，中信证券从0.8元涨到30，涨了37倍，短期内这么大的涨幅，企业利润跟不上股价涨幅，所以只能通过时间来消化，所以一直跌到2014年，公司利润增长了若干，股价再打个折扣，PE就相对合理了，加上这7年M2也翻了几个跟头，韭菜手上的财富也增加了许多，加上货币宽松，政策引导，2014年底一轮大牛市就喷薄而出了。
大牛之后必有大熊。2015年创业板大牛市巅峰，PE达到100多倍，这是何等疯狂。所以从4000到现在1200，本质上还是在为上一轮牛市买单。根据以往经验和推演，目前无论上证综指还是深圳成指，都处在历史底部附近。随着时间的推移，经济经过几年的发展，企业利润增加若干，股价也打了折扣，估值就降下来了。随着经济景气周期的到来，下一轮牛市无可避免还是会爆发，只是时间未知。
房子也是一样，经过2015-2017年的翻倍之旅，目前国家对于房地产的政策是房住不炒（冻结交易）和稳房价。其实熟悉地产的老司机都知道，这种政策本质上就是在保护房价，不让房价短期大涨大跌。因为，只有冻结交易或者大幅降低交易，价格才不会崩溃。如果让房子在高位自由流通，那么很多炒房团会立即变现去买便宜的资产，一部分北上广深持有多套物业持有者卖掉国内房产去海外购置物业，价值瞬间就会崩溃，大家联想5100点的股市是不是这个道理。短期内这么巨大的抛盘，没有足够的承接资金会是多么恐怖。所以目前解决高房价的最力量办法就是一个字——拖，让时间去消化。房价保持高位震荡（小涨小跌）5-7年，M2依然保持10%左右的增幅。那么7年后，M2增加了一倍，老百姓手中的财富也增加了许多，房价等于变相打了对折（大概推算，不一定精确）。等到了那个时候，还会认为房价贵吗？高房价的问题就迎刃而解了。
现在大家普遍认为一二线城市房价太高，有的人根据房价收入比以及和外国城市比较，得出中国大城市房价太高的结论。我认为中国一线城市房价肯定存在一定的泡沫，但是泡沫这个东西其实很难去衡量，是不是泡沫一定就会破，或者现在就要破？还有在快速城市化阶段，房价有一定的泡沫也是正常。存在的就是合理的。目前房价高的原因有很多因素，主要和货币超发、国人投资渠道有限、城市化进程太快、土地财政、文化传统有关。这个问题太复杂，我也搞不清，应该也没有几个人能够搞清楚。甚至我有一个大胆的判断，房价就是你进入到优质城市（主要是一线和强二线）的门票，因为现在市场经济了，通过户口控制人口不方便（通过房子间接获得户口），通过房价来控制是很好的一个手段。大家都想去北上深广，那么你就要有这个经济实力。这样，大家根据自己的实力选择在一二三四线城市，丰俭由人，你也怨不得政府。毕竟国家给你提供了一个往上流动的可能性。大家想想是不是这样？
高房价就是政府收的基建税。现在政府平台都是融资搞基建，本质上是透支未来的财政能力，提前搞好城市基础设置，但是城市基础设置又很重要，没有好的基础设置，哪个企业会过来投资呢？没有好企业，城市怎么去吸引外来人口呢？所以你买了高价的房子，税收和土地出让金进了政府腰包，政府才好去搞基建，基建好了吸引企业落户，企业来了再带动就业，过去地方政府基本上就是这么一个套路，而且玩的都很溜，形成了一个良性循环（大家肯定不同意，认为房价高太痛苦）。其实现在这个套路现在也快要结束了，进入到房地产升级版，大家热议的房地产税，这个是一定会搞的，虽然一拖再拖。我来说说我的思路，房地产税实施后，我判断房价还是不会大跌，就是高位震荡，政府有了房地产税这个税种，就取代了过去的土地财政。而且房地产税起点不会很高，唯一住房也不会收，但是政府有了房地产税这个源源不断的收入，房价也没有跌，你持有多套物业肯定是在投资，政府让你交点税，你是不是也无话可说？这样土地财政就会成为历史，进入房地产税的新时代，有点类似于美国，在持有环节交税。这样政府也没有动力去拔高房价了，老百姓也就适应了，这样各得其所。
高房价是由优质的购买力决定的，这一点和大家的实际感受不太一样。大家都觉得一线城市房价高，我认为一线城市的房价不是一线城市老百姓的购买力决定的，而是由中国最优质的精英家庭购买力决定的。从我身边的观察是这样的，各个省的企业主、高级干部家庭一般都是在一线城市购置房产，有的子女去一线城市就业甚至会购置多套，地级市的精英家庭一般都会在省会城市购置房产，以此类推，县城家庭普遍在地级市买房，镇和农村会普遍在县城买房。注意，这是一个大致的现象，不排除有的会直接跨越层次购买，因为现在在哪里买房都很自由，主要根据就业。我身边有的地级市优质家庭直接在背上或者上海买房。大家看看身边是不是有很多这样的情况，所以现在中西部县城和镇一般都比较没落（我说总体，不代表全部，可能会有争议），只有春节的时候才会比较热闹，稍微有经济头脑或者能力的都去了地级市或者省城。一般不会有往低一个层次去买房，比如省会的人去地级市或者县城。毕竟人往高处走嘛，而且目前中国进入大城市的唯一门槛就是房价，其他物价都差不多，最多人工消费贵一点，大家想想是不是这样，如果现在上海房价2万，是不是很多人都要去上海，上海能容纳下吗。所以从这个角度来看，决定一个城市房价的绝对不是该城市的平均收入水平，而且来自全省甚至全国的购买力。你买不起只能说明你的经济状况暂时落后（这里面涉及到原生家庭的支持和个人的收入状况）。
房子是资产保值增值的手段。房子作为一种投资品，具有明显的金融属性。既然是金融产品，就有买涨不买跌的现象。大家看到2011到2014年间，房价基本上不动，大家买房的热情都不太高，只有刚需才会买房。到了2015-2017年间，随着房价迅速的上涨，周围买房的人越来越多。这是什么原因？难道这几年需求集中释放了。不对，主要原因还在于老百姓看到房价涨了，过去没有需求的也变成需求了，大家都希望分享房价上涨这一杯羹，于是大家茶余饭后的谈资都是你买房了没有，我的房子又涨了多少。而且房子天生具有3倍杠杆，投资几十万、上百万给个首付，几个月就涨了几十万甚至几百万就更加刺激了，工资还有什么意义呢？这一幕是不是和15年牛市的情景很像？此外，房子本身还具有储存社会财富的功能，中国人大部分的财富主要沉淀在房子，这一点和和国外有很大不同，美国是主要在金融资产，这和国民习惯、文化传统（买房成家）、社会发展阶段（城市化速度太快）有关，张五常好像也有类似观点，房子是人民财富云云。这一点我也认同，房价虽然很高，但是大家是不是都觉得自己财富也增加了，就相当于固定资产，流动性差了一点，但确是资产保值的很好手段。
上面解释了房价高的原因。那么未来房价还会不会涨呢？我认为长期还会涨，房价的天花板远远没有到，只有在中国的城市化进程到尾声了才会基本稳定下来。哪些城市呢？我认为尤其是现在流行的南京、杭州、武汉、成都、重庆、郑州等新一线城市，我认为来为还会具有较大的上涨空间。中国的城市化进程远远没有结束，解决中国目前面临城市病的关键还在于继续推进城市化，而不是去发展中小城镇，尤其是做大做强中心城市。前些年国家有一种提法，叫做大力发展中小城镇，现在也基本不提了，经济学中有一个集聚效应，指各种经济活动在空间上集中产生的经济效果以及吸引经济活动向中心城市靠近的向心力。经济越是集聚，效率越高。这个经济规律全世界都通用。美国是以波士顿、纽约、华盛顿几个大城市为核心东北部城市群（主要产业是金融和政治中心）和以洛杉矶为代表的西海岸城市群（主要是科技中心），法国是巴黎，英国是伦敦，日本是东京都市圈，中国目前则是长三角城市群、粤港澳大湾区城市群及京津冀城市群，这些地区都集中了全国多数的人口和经济总量，而且这种经济现象只会越来越得到加强。所以从这个角度，中国未来10到20年大概率会打造若干个诸如武汉、郑州、成都、重庆、西安、长沙等有活力的城市群，每个城市群有一个龙头城市，区域内产业进行合理化分工，行成产业集聚。这样，人口不断集聚到中心城市。所以，从人口的角度来讲，这些地区的房价经过几年的蛰伏，还是具有较大的空间。
当然，我绝对无意为高房价站台。不管你怎么认为，它只是一个客观事实，是一个经济现象，就像很多人一边在骂高房价，一边也希望在房市抄一把赚钱走人。这个就是人性。客观来讲，我也希望房价保持在一个合理水平，和百姓的收入大致成正比。房价这么高，每个月还高额按揭，肯定会挤占消费，目前社会上流行的消费降级观念（吃榨菜、拼多多）也和这个有关。但是我始终认为，高房价就是一个客观现象，难道房价现在跌了一半，你就敢于消费了，恐怕未必。另外消费升级是确定无疑的，大家走到街上随意看看，是不是店铺和商品和几年前都有很大提升，高档小汽车是不是多了。原因很简单，钞票多了，大家的荷包鼓了，自然就会追求美好生活了，消费也就升级了。比如你月薪五千，喝个二锅头酒觉得很好，你现在月薪3万，是不是觉得喝茅台就能配上自己的身份？这个太自然了。
再说说未来股市的情况。昨天证监会换了主席，很多人开始激动，认为要马上满仓了。我认为这改变不了股市的中长期走势，该怎么还怎么走，最多影响周一的开盘。A股经过30年的风风雨雨，依然是一个很不成熟的市场，问题依然很多，这些问题不会随着一个新主席的上台就会迎刃而解，但是总体上会慢慢向发达国家资本市场靠拢，这是大势所趋，谁也改变不了。2015年一直到现在一轮又一轮的暴跌，深度折射了“不成熟的市场、不成熟的监管和不成熟的投资者”。这是我的切身感受，一切的不成熟造成了投资者再三的亏损。今天这个残局上到高堂、下至股民谁也不满意。但是没有办法，历史的进步总有人要付出血的代价，虽然这个代表是昂贵了一些。但是我们也不要灰心，现在国家已经开始重视资本市场（过去确实不太重视，只是企业的融资工具，而且体量太小，对国民经济产生不了太大影响）。国家对股市最新定位是“枢纽作用”，资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用，要通过深化改革，打造一个规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场。以资本市场开放撬动各国对华关系的积极性。资本市场的困局险境已引起最高决策层的担心。去年底，政治局会议在强调 “六稳”的同时，首次提出了“提振市场信心”，并要求“努力实现最优政策组合和最佳整体效果”，要有积极的建设性方案来扶持稳定市场、促进市场基础制度的改革和完善、鼓励市场长期资金参与。，从分管的副总理到央行行长、财政部长及银保监会负责同志多次发表谈话，提出在经济较为困难的当下，对资本市场的重要性要有重新认识和再定位，认为A股的估值已经处在历史的底部，得到了海外投资者的认可等。
站在这个时点，我认为这是对资本市场认识的一次深刻而伟大的觉醒。目前的中国，内忧外患，经济低迷，贸易摩擦，资本市场长期低迷，对投资、消费和内需增长的遏制。如何破局？我认为最好的办法就是资本市场。周小川过去有一个池子论，就是社会上要有一个足够大的池子能容纳超发的货币，过去这个池子无疑就是房地产。只有房地产才有这个体量。现在房价到了这个阶段，短期肯定不能继续涨了，再涨就有崩盘的风险。我分析国家现在考虑通过做大做强股市来吸纳货币，推动企业转型升级，沉淀居民财富（也是学习美国）。股市慢慢涨了，企业就好融资了，而且直接融资比间接融资好多了，过去我国间接融资（银行融资）占比太大，以后还是要发展直接融资。同时股市涨了，个人财富也增加了，消费是不是也旺盛了？最近野村证券说中国央行打算入场买股票，通过推动股市上涨来刺激消费。暂且不论这个是不是靠谱。但是也是有一定道理的。雪球上有一篇文章分析央行入市动机的文章很好，推荐大家看看。
资金大力流入的领域（城市）就能获得快速发展。这个观点我形成很久了，为什么深圳30年从一个小渔村变成国际化大都市，无他，就是资金和人才流入多、流入快。财富快速流通，市场才能旺盛，企业才能发展。行业也是一样，过去凡是资金大量进入的行业，都会获得长足的进步，比如物流、互联网、房地产等。农业几十年还是老样子，为什么，没有大资金流入。现在国家大力提倡转型升级，通过培育新动能带带动实体经济。其实，任何产业要取得长足发展，根本上还是要获得资金支持。过去房地产大牛，原因无他，就是大量资金进入了房地产市场。为什么进入房地产市场，因为利润率高，投资其他行业利润微薄或者不赚钱。现在要发展高端产业，只有一个办法，让这些行业变得赚钱，利润率高，这样资金就会源源不断进入。因为马克思说了，资本都是逐利的，后面的一段话大家都知道了。资金进入了实体经济，大家的的口袋就会鼓起来，有了闲钱大家都会去寻找投资渠道。随着经济的复苏 ，股市一般会提前反映，只要股市有了赚钱效应，不担心资金不进入，这只是时间问题。大体上就是这么一个思路。
所以呢，未来10年，我更好看好政策推动、经济复苏带来的股市估值提升，不排除来一轮大牛市，前提是中国经济转型成功。我认为这种概率还很大，中国有14亿人口的巨大市场，这是任何一个国家都不能比拟的，而且产业门类齐全，互联网应用诞生了BAT这样的伟大公司，随着收入的提高和消费升级，各行业头部上市公司的前景会越来越好，市占率会进一步提高，这一点几乎无可避免。随着上市公司利润的不断增长，你还担心股市不涨吗？银行比如招商，保险比如平安，地产比如融创恒大万科，家电格力美的，消费茅台伊利，教育好未来，互联网BAT，当然还有其他很多行业的龙头，我有一个判断，有了这些龙头公司，基本上解决了14亿人基本的吃喝拉撒以及精神娱乐和金融需求，你想想是不是这样？至于那些默默无闻的小公司或者垃圾公司，只有逐渐地边缘化。美股也是这样，10年美股一轮轰轰烈烈的大牛市，主要还是奈飞、苹果、亚马逊、Facebook等科技龙头推着指数涨，很多中小公司还是下跌的，原因何在，科技的进步推动了这些公司利润的释放，苹果即使涨了这么多倍，PE也只有12.5倍，是不是越长越便宜。美国作为全世界的灯塔国，美国走过的路，中国大概率还是会再走一遍，长期来看，中国资本市场也会实现这一天，龙头公司带动指数长期上涨，只是这个过程长到什么程度，现在谁也不知道？
至于未来A股是想美国慢牛还是震荡筑底然后来一轮脉冲式快牛，管理层希望是慢牛，进二退一，底部不断提高，指数慢慢涨，但是我认为根据国人的赌性，后者的概率更大。因为目前行成美国慢牛的各种基础性条件还不具备。只要有了赚钱效应，资金就会远远不断进入股市，投资热情就会提高，估值就会不断提升，那个时候，各种G2民族复兴、大国崛起、转型成功等各种故事和题材都会开始流行。然后在一片对未来的美好憧憬中戛然而止。然后就是问题暴露，经济下滑、人口问题等今天出现的问题都会再次在全社会蔓延。一切都是经济周期的波动。天底下没有新鲜事，历史还会再重演一遍。至于能不能抓住历史周期中的机会，就看各位的眼光和造化了。祝福各位。