最近地产行业股票暴涨，我依然是错过这波行情。作为一个地产从业者，从常理角度来看，本不该如此，但是我有我的逻辑，这篇简单聊下。$万科A(SZ000002)$
素来有灯下黑一说（行业内的人大都不会买自己公司的股票），因为业内人士总能够发现自己所在企业的各种问题。这是业内人士错失大牛股的原因，但也有它存在的道理——如果最熟悉的人都不喜欢你，大概率说明你有一些让人难以忍受的缺点。
在讲述地产问题前，我穿插一些我与地产的故事。
我仍记得2017、2018年那段时间的校招活动，地产的宣讲会何等荣光，何等铺张，纯纯撒币模式，让每个人惊呼地产真牛（参加宣讲会便可领上百元礼品，回答问题可抽取上千元礼品）——祥生现场撒offer，实习工资可领8千块；绿城豪气出资百万，在我们学校办“绿城同道人”培训班；碧桂园杨总大气解说他们的项目总年薪普遍2千万以上，“超级毕业生”直通项目总。
“那年我双手插兜，找不见对手”，2017年是地产最高光时刻。彼时所有的地产都是登峰造极，股价也是在最高峰。那时候营收千亿房企如过江之鲫,大多数企业以气吞河山之势横扫土拍市场，楼王、地王频出，谁都挡不住，拉不住房企的冲规模热情。
土拍大量的钱从哪里来？房地产一套空手套白狼的模式玩的飞起，以碧桂园为最，456模式（拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正的模式）。只要高周转模式一直玩的转，债务就永远追不上我。我可以用一成的资金，撬动十倍的生意，这样即便只是赚一成的利润，我的核心净资产也翻倍了，这是大多数房地产疯狂扩营收的关键所在。
现在回头看，我毕业这么多年常年加班的核心原因，原来就是房地产企业的高周转——初听不识曲中意，再听已是曲中人。这是行业属性，无可变改。
房地产的生意归结起来，可以归结为一个等式：住宅销售价=楼面价+开发商成本+利润。开发商成本大都恒定，部分开发商（滨江+绿城）比较逆天，具备同行业难以企及的成本管理优势。2017-2021年，楼面价持续上行，住宅销售价上行的更快，所以开发商的利润始终得到保证，高杠杆成为急加速赚钱神器；2021年后楼面价依然是高位运行，但是住宅销售价趋稳、逐渐下行，开发商利润空间不断被压缩，直至亏损 （去化困难，干一个项目亏一个项目），项目可行性研究报告里的去化周期被无限拉长，是大多数项目亏损的核心原因之一。
在这场生意里面，房地产表面上是所有建筑业的上游大哥，但是看它的生意模式，有严重弊端：它需要高负债运行，向外部融资，加大量杠杆，以得到一定的利润空间（2024年这一利润空间早已被压缩至个位数）；它需要外部环境好，老百姓是买单者，但是有不买的权利，而它在入局前早已提前买单，房子没卖出去=间接持有。
而房地产的护城河在哪里？以前我也认可房地产的差异化竞争，品质、产品力可称为它的护城河，如此可拉开竞争维度，避免无意义价格战，后来我发现，大多数普通老百姓，最核心的诉求，还是学区好、位置好、价格好，前两个因素所产生的影响大于后者，那么房地产的核心护城河在哪？
做企业，核心是要赚钱，但是更核心的是，这些赚来的钱如何流向？茅台每年躺赚，它的利润直接可以变成现金分红出去，也依然不影响它的未来业绩；而地产，赚来的钱，为了保持核心优势，仍在持续不断的变成土储，变成新项目运营资金，持续不断的躬身入局，最终它大概率成为买单者......
反观这场游戏里，最受益的还是ZF，它的角色是在土拍那一段，拿一大笔资金离场，我曾经测算了下我们公司拍下的一块地的政府收益，2001年征收土地款，100元\平米，2022年，土拍价5000元每平米,21年时间50倍收益，年化21%，媲美巴菲特。商业模式完美，且无风险，中后期的税务、验收等，还能够再拿到一部分利润。
当我们选择了房地产股票，便是主动选择了一个高杠杆高风险的生意，它比想象中要苦，且风险远超想象。从21年至今，所有房地产几乎都是A杀，存在本金完全损失的风险......
所以我不买地产的核心原因，在于它的商业模式中天然的问题：非重复性消费（卖完得重新拿地）；高杠杆（一着不慎满盘皆输）；高风险（市场风险是一只巨大的黑天鹅）；无核心护城河（仅有极少部分企业享有品牌力）；重资产运营 ......
写到此，我想起前段时间跟一个业主聊天，他家是做烧鹅生意的，因为烧鹅做的很好吃，远近一代小有名气，经常有人开车从大老远来他家买烧鹅。他家的烧鹅每天早上10点钟就能卖光，一年一家店能够营收超百万，即时收现，概不赊账。我笑称他家是搞了台印钞机，他笑着点头......