#雪球调研团走进中南建设# 我想现在的地产行业，是没有太多人看的，恰恰是这样一种，”低关注“的板块，于股票而言，我认为提供无与伦比的回报机会，当然这是一个大行业，也是很多大企业，存在非常多和大的问题。不是全部的企业都有投资价值，行业一定是分化的。
行业土壤：
市场规模：2020年销售额17万亿+，同比增长8.7%，销售面积增长2.6%。
地价：2020年全国土地成交均价为6762元/平方米，与2019年5696元/平方米相比，同比增长18.72%。
人力成本：2020年全国城镇非私营单位就业人员平均工资97379元，同比增加6878元，名义增长7.6%。城镇私营单位就业人员年平均工资为57727元，同比增加4123元，名义增长7.7%。
企业：马太效应加强，2021年上半年top100房企，门槛从销售100亿不到，增长至销售165亿。前100名房企销售同比增长38.5%，前20名房企全口径销售金额实现17.98%的两年复合增长率。
总结：1.大概我们能看到的是，城市化率63%，行业规模还在增长，没有萎缩，但是已经步入存量时代，竞争会来的更明显，优胜劣汰。2.人力成本和地价在增长，并且大概率保持长期增长，但另外一方面房价被打压。
负面：
我们能看到的负面信息，如海潮般汹涌而来。具体我看有三个：
1.政策存在巨大不确定性，两集中供地，有点国进民退的趋势。这方面能确定的是，尤其是出生率这个问题，导致，政策更是在不断地打压，挤兑这个行业，以达到让资金出逃、离开。
2.企业的高负债，负债的总量让人担忧，而且模式的可持续性也值得怀疑，能否承压。负债不单单只限于表内，还有大量的表外负债，大量的供应商欠款，甚至有部分公司明面上耍无赖。
3.这是一个夕阳行业，甚至在未来可能会萎缩，土地红利渐渐消失，金融红利也在消失，逐渐步入与钢铁行业类似，靠管理和创新增加效益。
买房是大众的需求，也是主流价值观里东西，但有一个值得大家思考的问题，住宅永远不可能普及所有人，在这样一个情况下，租房成了另一条路径。但在现在行业资金成本提高，房价不涨的情况下，是否会迎来房租上涨潮？
正面
从购房需求看：
我认为远远还未到供给大于需求，从我观察到的，这种情况还会长期持续存在，其本质是，如果我们想要在一个城市扎根下来，没有一套房就像一个过客，无法真正融入城市。而中国还存在大量的下乡进城需求，还有城市与城市间的需求，例如3线城市去2线城市，郊区去市区。从一个用户来看，拥有一套住宅，影响的是整个人生，生活体验会好很多，生存难度会降低很多。我看到的情况是，还没有住宅的家庭，只要他的储蓄和能力足够支持他去完成购买行为，他就会让这件事情发生，几乎很少有例外。
从城市角度看：
开发商，对当地、对一个城市，都做出了巨大的贡献，当然这已经是过去式了，因为他们已经没有太多创新，屠龙少年变成了恶龙，人人喊打。
我们能看到，城市与城市之间差距很大，而且还会继续分化。有些城市会很好，例如长三角经济圈，大湾区，每年有大量的人口流入，一些有特色的3、4线城市经济也很活跃。有相关数据说明，在未来的10-20年，大湾区人口会翻一倍，在这样土壤上，房地产还会有施展拳脚的空间。
城市化的进程还在继续，还没有停下脚步。
从行业看：
如果我们往外看，美国和英国的行业情况，这个行业也并非没有改进的空间。就像周星驰现实说的，每个地方好一点点，音乐好一点、特效好一点，整体就会好很多。我认为，房地产的白银时代，此言不虚，因为还有很多管理的红利，可以去争取。行业内的知识密度还可以提上来，背后是从业人员的素质有很大的空间。住宅的工业化程度，相较发达国家，还有改进的空间。
投资角度
从中南建设看，TOP20销售房企，三道红线在“黄档”，有望在明年进入绿档。
销售情况：
6 月份合同销售金额 203.1 亿元，比上年同期减少 21.0%;
2021 年 1-6 月份累计合同销售金额 1,089.8 亿元，比上年同期增长 33.9%;
核心策略：
一、二线城市目前40%左右，三、四线60%。公司希望控制在45比55左右。开发周期为7个月开盘销售，快周转模式。
财务表现：
市值不到200亿，市盈率：2.74，市净率：0.67。2020年净利润70.78亿元，派息21.26亿，股息率为10.93%。归母净资产287亿，净资产收益率（ROE）：24.66%。{7月23号收盘数据}
总结：从财务数据看，这可能是一个极佳的投资机会（因为现在是破产价）。但有一个大前提，公司不破产。1.公司能保持运转下去，需要关注的是流动性，而最直接的体现是每月的销售数据，这是需要我们去跟踪的。2.公司投资没有失误，具体在买地上，这个也可以进行长期跟踪。
地产这个的行业很大，企业在持续分化，头部企业还在保持增速，如果不是陷阱，那就是一块巨大的肥肉。
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