2021年大崩盘
本周二房地产相关股票大涨，主要是源于黑龙江省住建厅最新会议中，用到了“增强房地产消费意愿”等比较积极的字眼，这给市场又带来了一些想象空间，可能因为关注度太高，目前这篇新闻稿已经被撤下。类似消息只会对市场短期产生扰动，第二天基本都跌回去了。今天的文章想谈一下我对房地产的看法。
今年房地产的日子确实不好过，暴雷一个接一个，但都是民营企业。造成的影响是下半年开始连续几个月商品房销售下滑，二次集中供地土地流拍率上升，趋势与2008年、2014年类似。从二次集中供地成交地块归属来看，民营企业更多持观望态度，央企和地方国企托底现象较为明显。
股价反应实体。短期来看，目前房地产基本是由偿债能力来定价，简单来说就是参考美元债价格。美元债综合反应了地产的政策环境和各家企业的现金流情况，债务兑付困难造成多家房企被下调信用评级，而部分优质房企迅速展开美元债回购。
从上面的表格可以看出，PE*PB的综合估值与美元债价格基本对应。
地产股有多惨，今年持有港股地产坚信价值投资的小伙伴基本上都已经怀疑人生了，现在恒大的市值是198亿港币，市净率是0.09倍，1元的净资产，只有9分在市场上交易。世茂集团0.18倍PB，雅居乐0.25倍PB，富力地产0.11倍PB，奥园0.2倍PB等等。这种估值全世界独一份。
为什么会崩盘？
今年房地产为什么会崩盘? 非常简单的供需关系就可以解释。
2015年随着房地产去库存和棚改货币化，房地产的涨价潮开始从一线城市逐渐向二线、三四五线城市扩散。恒大和融创率先捕捉到这个机会，在15年16年疯狂加杠杆拿地。到17年这俩企业得到丰厚的回报，且大部分都来自于土地升值的回报。
在2017年地产行业流行一个逻辑，在白银时代，大企业吃掉小企业的份额，也就是头部大企业市场占比越高将会活得更滋润。然而实际情况却相反，排名11-50的企业幡然醒悟，在2018-2020年开始狂加杠杆，激进扩张，销售增速要快于前十的企业，大企业份额反倒下降，竞争恶化。另一方面，限价、调控等政策更是压制了需求。一来一回，需求被压制了，供给恶化，到了今年水龙头一收紧就都崩了。
为什么排名11-50的二线房企拼了命的买地扩张？因为恒大、融创的财富创造效应让所有人都眼红了，想要复制恒大和融创的成功。
我们知道地产行业十倍杠杆已成为行业标准，这只是表面的一笔贷款，还不包括桌子底下的东西。虽然房企通常出售房屋时，毛利润确实只有10%，勉强能支付给员工。但时只要房价上涨10%，房企的自有资产就可以直接翻倍，而且是纯利润！
知道为什么碧桂园16-18年股价涨47倍么，因为他们的资产确实增长了这么多。资本市场看到销售业绩爆发后就兴奋了，开始用计算机摁出未来的销售成长，16年加杠杆的17年股价大涨，17年加杠杆的18年股价大涨，18年加杠杆的19年股价大涨，19年加杠杆20年股价大涨……资本市场只会煽风点火、推波助澜，股价的上涨其实在鼓励企业加杠杆，就跟猪周期价格在高位时，中小散户都拼命养母猪一样。
而今年暴雷的企业，基本上都是17-19年后知后觉开始加杠杆的，上帝要你灭亡，必先使你疯狂，任何泡泡在破灭之前都是吹得又大又漂亮。
展望22年地产市场
地产市场是否见底必须看“三底”——政策底、资金底、市场底。
政策底—管理层不会再推出更加严苛的打压政策。
资金底—市场宏观环境转向宽松。
市场底—市场不会再有更坏的预期。
12月召开的中央ZZ局会议提出“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，叠加上个月按揭开始放松，表明管理层的态度已经发生变化，这就是政策底，不会再推出更加严苛的政策。
在具体的政策层面还沿用了此前“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”的表述，新增了“促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力”。随后12月6日的全面降准0.5个百分点，这就是资金底了，货币宽松将会延续到明年一整年。
12月3日恒大集团发布了无法履行担保责任的公告，广东省政府表示将向该集团派出工作组，以帮助应对债务危机。此前有人预期百强地产要倒闭一半，现在管理层不允许出现这种情况，政策也会从多方面多角度改善，而对房地产系统性风险最敏感的美元债价格也触底反弹，可能这就是市场底了。
那地产见底后是否能转身向上了呢？可能也并非这么容易。
一是整个地产行业红利周期已经结束，蓝海转向红海。
这源于人口结构这一“灰犀牛”因素。人口因素虽然是慢变量，但这一轮相较于过往的显著差异是，城镇劳动年龄人口占比的长期拐点或已出现。根据日本和韩国的经验显示，城镇劳动年龄人口占比见顶，往往预示着房地产总需求见顶：日本这两者的顶点几乎同时在1995年至1996年出现，而韩国二者的顶点相差约四年。虽然中国总体劳动年龄人口占比在2010年就已见顶，但因当时城镇化率只有50%，因此随着城镇化率的提升，城镇劳动年龄人口占比见顶的时间延后至2019年。
所以中长期来看，地产行业将会进入新阶段，消弱金融属性，回归制造和消费属性。
过去几年的地产，虽然房屋售价一直在涨，但是成本涨的更快，造成毛利是被压缩的。原因是前几年绝大多数地产企业都是激进的杠杆操作，激烈的竞争和无序的扩张，导致土地越来越贵，房子售价却是被限制，毛利被严重压缩了。
今年有两个政策有望改变这种局面，促成土地价格下降。
一是“三道红线”，是指2020年8月住建部、央行召集房企开会时提出的三个监管要求——剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。而“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大，政策的出台让不少企业的财务情况得到改善。另外土地购置金额不能超过销售额的40%，且买地金额含公开市场拿地+收并购方式拿地，如果不满足，就会被限制融资。这会导致很多地产企业退出土地竞争，整体规模略有下降，对土地的需求降低。
二是集中土地拍卖，提高了透明度，抑制地方政策的暗箱操作空间，削弱地方政府面对地产企业的优势地位。另外集中释放“土地供应充足”信息，稳定地价，稳定房价。
这两个政策之后，第二轮土拍明显降温，拍卖土地的预期毛利回升，这就预示着，地产股的“逻辑”开始逆转。
实际现在的反倒供需关系逆转，需求端调控政策有所松动，供给端好几家企业暴雷，应该是救不活了，活下来的企业很多也不敢再扩张了，反而供需格局变好了。
最后，地产企业还可以转型。
比如广宇发展转型绿电运营，虽然绿电运营的商业模式还不如地产，但是符合碳中和的时代主题，股价涨了5倍。
又比如奥园美股或者鲁商发展转型医美，虽然医美赚的钱还不如卖一栋楼赚的钱多，但是市场喜欢，股价也涨了三四倍。
说简单点就是，就是靠生意模式的切换或来提升估值。放弃扩张、提升毛利润，优化资产负债表、削弱金融属性、恢复消费属性，是地产行业和企业未来几年的主旋律。