一、主要财务指标
1、营业收入5038.38亿，同比增11.27%，实现归母净利润226.18亿，同比增0.42%，扣非净利197.62亿，同比降低11.70%；
2、经营活动产生的现金流入净额27.50亿，同比降低了33.13%；
3、实现每股收益1.95元，同比上涨0.65%，每股净资产21元，同比增3.46%；
4、摊薄后的ROE9.32%，同比下降0.23%；
5、资产负债率76.95%，同比去年的79.74%下降2.79%；
6、净负债率43.68%，同比去年29.69%上升13.99%。
更多明细数据见附表：
二、股份变动及股东情况分析：
1、股本总数116.31亿股，比去年增加了532万股，是23年H股股东“以股代息”选择权实施完毕后，新增的H股股数；
2、截至22年四季度末，股东人数431475户（其中H股77户），截至23年2月末，股东户数486336户（其中H股77户），2个月新增54861户，股份分散度有所加大；
3、前十大股东中，港股通增持了9254万股，新华人寿增持了8715万股，中国人寿增持了9628万股。
三、销售合同及结算收入分析
1、房地产开发
（1）2022年实现销售面积2630万平米，销售金额4169.7亿元，分别同比下滑30.9%和33.6%；
分区域来看，除了华中区域销售面积和销售金额都有正增长外，其余区域全部负增长，其中又以西南区域的下滑幅度最大，分别下滑了51%和56%；
（2）2022年房地产开发及相关配套业务实现结算收入4656亿元，实现权益净利润222.57亿，结算收入同比增长9.17%，但权益净利润却是同比下滑15.4%；
（3）2022年末，集团合并报表范围内有3361.6万平方米已售资源未竣工结算，较21年末下降28.1%，合同金额合计约5300.3亿元，较21年末下降25.4%；
2、其他业务
（1）物业服务：万物云2022年9月在香港联合交易所上市；
2022年实现营业收入303.2亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长26.1%；
（2）物流仓储服务：2022年实现营业收入35.6亿元（含非并表项目），同比增长17.9%；
（3）住宅租赁业务：2022年实现营业收入32.4亿元（含非并表项目），同比增长12.1%；
（4）商业开发与运营：2022年实现营业收入87.2亿元（含非并表项目），同比增长14.3%；
四、毛利率分析
1、2022年集团实现营收5038.38亿元，同比增11.27%；
2、2022年总的毛利率是19.55%，同比21年的21.82%，下降了2.27个百分点；
3、2022年各子项目的毛利率同比2021年都有不同程度的下滑，尤以其他业务的毛利率下滑得最严重，下滑了40个百分点（其他业务是指包括养殖业务收入以及向联营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入）；
4、2022年的营业利润率14.71%，同比21年的17.17%，下滑了2.46个百分点；
备注：毛利率数据未扣除税金及附加，营业利润率数据已扣除税金及附加。
五、分红情况：
公司最近4年的分红情况见下表：
1、分红率都保持在30%以上，其中2021年最高，超过50%，记得是因为当年由于房地产调控的原因，整个地产行业低迷，公司净利润大减接近一半，公司为了让投资者的分红不至于比上一年差得太多，所以提高了当年的分红率；
2、2022年公司耗资12.92亿回购了公司的股票，根据规则，该部分回购所用资金视同公司2022年度的现金分红，所以2022年度合计现金分红总额实际为93.55亿，实际分红率则应为41.36%。
六、资产负债情况分析
1、关于有息负债
（1）有息负债合计3141.1亿，占总资产的比例为17.9%，2021年这两个数据分别为2659.6亿和13.7%，绝对值和相对值都比2021年有所提高；
（2）从结构上看，银行贷款1903亿，占比超过60%，其次是债券；境内负债占比78.1%，境外负债占比21.9%；
（3）存量融资的综合成本为4.06%，相较于2021年的融资综合成本4.11%下降了0.05个百分点，相对于其他绝大部分房企，万科在融资成本这方面还是有一定的优势；
（4）信用评级方面：国内评级机构维持信用等级“AAA”，国外标普、惠誉维持“BBB+”，穆迪维持“Baa1”的信用评级；
2、应收账款及坏账准备
最近3年公司应收账款账龄及坏账准备分析明细见下表：
（1）2022年应收账款原值78.66亿，同比增加了28.82亿，应收账款净额75.04亿，同比增加了27.6亿，年报解释增加的原因主要是非地产业务应收款增加；
（2）关于预期信用损失率的计提标准，年报上是这样解释的：整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况；
（3）从上表上可以看出，2021年相对于2020年，在账龄在1年期以下以及1-3年期的应收账款，明显加大了预期信用损失率的计提比例，换而言之，对应收账款的收回不再那么乐观，这也符合当时的内忧外患的经济环境；
（4）进入2022年，账龄在1年期以下的应收账款在21年的基础上继续加大预期信用损失率的计提比例，从1.81%上升到3.01%，说明公司对经济状况的判断并没有好转的预期，加大预期信用损失率的计提比例也符合谨慎性的原则；
（5）但另外有一点让人比较奇怪的是，1-3年期的预期损失率的计提比例却是不升反降，从8.66%降到5.62%，这就让人有点摸不着头脑，然后我尝试再去翻翻年报，看看能不能找到些这方面的一些说明，然后我发现在坏账准备的变动情况的说明那里，2021年和2020年都是有2000多万的坏账准备收回或者转回，而在2022年，这个数却是5000多万，我猜测，仅仅是个人猜测啊，公司一方面觉得经济短期内没有好转的预期，但另一方面，22年收回的坏账又确实是比上两年的多了很多，所以就干脆来个折中的操作，一方面加大1年期内的应收的预期损失率，另一方面又降低1-3年期的应收的预期损失率；
3、预付账款及其他应收款
（1）预付账款主要包括预付土地价款、土地保证金、预缴税费、工程款及设计费等，最近3年预付账款账龄分析明细如下：
（2）其他应收款主要包括土地及保证金、合作方经营往来款、应收利息、股利等，最近3年其他应收款账龄分析明细如下：
4、存货
（1）最近3年存货明细见下表：
（2）2020年和2021年存货都超万亿，2022年存货减少到9000多亿，万科的活下来，去库存还是实实在在的在做的；
（3）从上表也可以看出，2021年和2022年计提的跌价准备比例明显比2020年高，配合这两年的房地产政策大方向，提高跌价准备也符合谨慎性原则。
七、综合评价：
房地产市场现在处于困难时期，这是不争的事实了；营收、利润、合同销售数据全面下滑，唯一的亮点是房地产开发以外的业务保持了两位数的正增长，才使得归母净利润不至于太难看；这几年民营地产全面暴雷，后面基本会消失一大批，对于万科这种很早就提出“活下去”的相对比较稳健的企业来说，并不一定是坏事，待市场出清的时候，可能就是万科重新振作的时候，优秀企业都是有基因的，也相信万科能渡过这个难关，另外一点就是，万科目前的估值也实在是太低了，感觉市场是不是有点反应过度了。