7月21日，一群深圳人顶着酷暑烈日，3个小时把位于福田区安托山板块的一个楼盘的116套总价在1124万-5998万的新房，买了个精光。
他们提前在“i深圳”小程序上做了登记，一共380组客户表达了购买意愿，需接受开发商冻资200万。当天，12.8185万/平方米的备案均价据说开发商一分不少，不给任何折扣，没得商量。
这个楼盘名叫海德园。它留给深圳房地产界的印象，除了位置和地段好，还有就是每次开盘都“日光”。
（图源：网络）
如果说第一次开盘（2021年11月推售181套）是因为市场行情给力，那么后面的3次（2022年5月推售239套、2023年6月推售237套、2024年7月推售116套）开盘的时间，都算不上“友好”。
却都“日光”了。
外地的朋友有点懵：
深圳有几个海德园？
户型谈不上有多好，89平方米的只做了1个卫生间，套内面积除以建筑面积，也只有74%左右，而且，毛坯交付。
苗头查了一下贝壳app，发现它所在的片区有一个可对比的小区安峦公馆（建成于2018年），目前有6套在售房源。6月份，该小区二手挂牌均价17.1235万/平方米，比去年同期跌约20%；第二季度，安峦公馆二手房成交均价17.8623万/平方米。
这样看来，是约5万/平方米的“倒挂”空间，制造了“日光”的名场面？
深圳人不傻，不会因为看上去挺诱人的所谓“倒挂”空间，就贸然出手。不止深圳，杭州、南京等核心二线城市近期也以铁一般的事实，证明了下行行情下“倒挂”的梦幻与脆弱。
剥茧抽丝之后，苗头发现，确定性，才是海德园这类低风险资产得以冲出竞品包围圈，从而创造独立行情的重要原因。
不在确定性强的地段，不值得入手。
这是当下买房必须遵守的金科玉律。
买房好比投资，不能追求小概率的赢，而应追求大概率的对。过往经验千万条，此条苗头认为最经得起检验。
垃圾堆里可能有宝贝，但不会有人去垃圾堆里找宝贝。苗头从不建议买房的朋友，无论是用于自住还是投资，都不要在低能级的区域和垃圾地段，浪费时间和金钱。
如果不幸踩坑，必须懂得及时止损的道理。
现在几乎所有的城市，所有的开发商，所有的业主，都已经发现，只有确定性强的地段的土地和房子还有流通性。低风险资产的短缺，与高风险资产的过剩，同时并存。
没有人能够脱离地段属性，硬干出一个豪宅项目，除非这个开发商提前洞察了“天机”，或者舍得花大价钱导入真正优质的资源，堆山造湖，并且获得意向客户的高度认可。
而这些，都意味着高成本，放在当下，这就属于不确定性。
有这资金实力，也有信心和意愿的开发商，即便是央国企，恐怕也寥寥无几。
大型央企中海发展甚至给出了未来可行的解题思路：
只做确定性强的低风险资产，只拿核心一二线城市的最好地段的优质地块。
这里面几个意思？
一个省，只进一个省会城市，最多两个，比如江苏只做南京、苏州，别的城市不进。
如果实在要进，交给它的并表公司中海宏远去谋划。
最好地段，意味着新规划的片区或不被市场认可的地段，都可以舍弃。
优质地块，除了规划限制少，也必须不能捆绑太多额外的指标、任务。
这种地块，价格肯定便宜不了，没关系，它有的是钱。
肯定会有别的同行去竞争，去举牌，也没关系，既然来了，就不想空手而归。
深圳符合中海发展要求的地块或项目，苗头左算右算，可能也就南山了。我因此在此前多篇推文中大胆预测，中海发展重回深圳豪宅江湖，决不可能只做一个深湾玖序。
很多朋友也发现，绿景白石洲这种项目，就是一座低风险资产“富矿”——地段太好，去哪儿都方便，甚至比住在华侨城早年建成的房子里还方便，怎么买都不会错，应验了老钱新钱都认可“宁可买贵，不要买错”的正确性。
我们常说，实力型买家的手里，都不止一两套豪宅。
换个说法就是，值得入手的资产，总会被聪明的钱“包圆”。
今年6月18日，是深圳世界之窗开业30周年的日子，华侨城集团在这一天举办了庆典，隆重祝贺这个特殊的日子。
对华侨城集团来讲，整个近5平方公里的地方既是自己的总部，也是它向外界展示自己的能力、实力以及江湖地位的一张名片；于深圳而言，华侨城这个片区从无到有，从有到优，提供了城市综合开发与运营的典范经验。
随着世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等位处华侨城核心城区的主题公园的地块使用权陆续到期，如何续期，要不要继续发展主题公园，用地性质要不要调整，相邻片区、街道要不要重新整合优化，都是有关各方关心的话题。
坊间甚至传出，深圳湾超级总部基地有望扩容，包括世界之窗、欢乐谷和整个白石洲在内都会圈进“深超总”，如此，占地面积仅1.17平方公里的“深超总”不仅物理界面得以外延，深圳城市规划也将因此重登新的高峰。
白石洲是华侨城片区的有机组成部分，也是华侨城片区承载居住功能最为集中的地方，绿景白石洲项目因此成为这个片区焕新发展的最后一块拼图。
对深圳这座滨海城市而言，它可以有多个搞钱的总部基地，南山区也可以自豪外宣“深圳8大搞钱总部基地，南山占6个”，但这不足以全部概括站在新的国际座标系上的深圳对“总部基地”+“宜居城市”的双重向往，也无法全面描绘深圳创富者、企业家、IT英雄、知识精英与美好人居环境之间的双向奔赴：
一方面是深圳这座“重商主义”城市超越自我、追求职住平衡的内驱需求，另一方面是市场剧变和构建行业新发展模式的必然突破。
在优质地段多搞点宅地出来，深圳正在身体力行，积极响应。前有爆卖的“深超总”中海深湾玖序，后有后海总部基地两块“商改住”地块即将公告出让。
海德园这次的“日光”，进一步强化了“只有地段好的豪宅才能卖得动了”这个逻辑。
虽然它只有116套，但它获得了3倍以上的认购、开发商不给任何折扣、3小时卖完的事实证明，深圳实力型买家的购买力一直在。
关键还是确定性强的地段，才能给人信心，才能释放他们的购买力。
好地段，也不是哪个专家或哪家媒体张口就来的，而是市场反复验证的结果。我们发现，深圳市场公认的确定性强的地段如香蜜湖、华侨城、蛇口半山、深圳湾、桂湾，无一例外都写着俩字：
确定。
画饼的不要，概念的不要。
政府官宣的地铁线路也好，南山外国语集团白石洲校区的选址也罢，绿景白石洲一直在用这两个字巩固和扩展自己的业主朋友圈。今年上半年，它取得了深圳市售价9万/平方米以上“持销类”项目的销售冠军。
关键是，你见过一个项目，政府给配建4条地铁线、3个地铁站的吗？
绿景白石洲就是。
不久前，中国首席经济学家论坛副理事长、中泰证券首席经济学家李迅雷发表观点称，经济无论是上行阶段还是下行阶段都是正常的，没有必要过于悲观和恐惧，在这个过程中，结构性的机会依然还是有的，“这个市场经过了多年的调整，应该也会出现各方面的机会。”
绿景白石洲可能就是李迅雷所说的“结构性机会”。我也常对即将置业深圳或在深圳配置资产的朋友讲，既然选择了在深圳买房，那不妨多掏几百万，在绿景白石洲这样的地段“一步到位”。
与海德园每次只开盘一两百套房子不同的是，绿景白石洲一期在去年9月申请预售许可证时，被要求一次性开盘1257套住宅。
这个“集中开盘”的限制，限制了市场对绿景白石洲项目价值的起码想象。
市场有时是盲目的，人们只看到海德园第4次开盘116套房3小时“日光”的高光时刻，和它773套房子卖完总共花了4年时间的客观事实，却看不见绿景白石洲一期1257套住宅在不到一年的时间里，成功去化7成；今年上半年，它还创造了销售167套的“淡市佳话”。
如果说海德园的屡屡“日光”，让我们对“深圳有几个海德园”之类的话题欲说还休，以后，也许我们常常会问：
深圳，能有几个绿景白石洲？