这一轮房地产行业深度调整，不少房企出现流动性危机。之前讲过优等生万科也没能幸免，去年营收出现 26 年来首次负增长，资金面捉襟见肘，不惜变卖优质资产回血。感兴趣的同学可以戳👉网页链接{董事会主席自愿降薪至 1 万元， “优等生” 万科能闯过这关吗？}
与传统房地产开发企业的水深火热不同，做房地产代建的企业这几年保持增长，头部房企也纷纷入局。房地产代建是什么？为什么能穿越周期逆势增长？
什么是房地产代建
按字面意思理解，代建就是 “代为建设”。传统的房地产开发模式是房企独立完成从拿地到设计、建造、销售、管理一系列完整的流程。而代建模式一般是委托方提供土地、资金，找一个有丰富开发经验和项目管理能力的企业，代为建设。那为什么不自己开发建设，而要找别人代工呢？
这里涉及到几类不同的委托方，也代表了不同的代建模式，他们产生代建需求的原因不太一样，我们一个一个介绍。
政府代建
代建最早的支持性政策要追溯到 2004 年，国务院颁布《关于投资体制改革的决定》，提出对非经营性政府投资项目加快推行代建制。目的是深化政府投资体制改革，让投资、建设、管理、运营环节分离，多方制衡。也是让专业的人干专业的事，提高项目投资效益。随后各地开始结合自身特点展开代建制试点。我国房地产代建最早就是从政府层面展开的。
政府通过招投标等形式，选择专业化的项目管理企业负责建设实施，控制项目投资、质量和工期，竣工验收后再移交给使用单位，并按总投资额的一定比例给代建方付费。代建项目主要包括保障性住房以及公共基础设施，比如学校、医院。
source：绿城管理官网
商业代建
随着房地产市场投资规模扩大，代建项目的范围也不再局限于市政工程，商品房代建需求增加。比如一些有土地资源但品牌影响力弱、开发能力不足的中小开发商，需要找大企业大品牌合作代建，给项目贴个名牌，卖个好价钱。还有一些地方国企、城投公司拿了地之后，缺乏开发经验，也没有相关团队、供应链资源，需要找专业的代建服务商完成项目开发、销售。商业代建随之兴起，并成为最主要的代建模式。
商业代建中，代建方输出品牌，承担工程建设、销售以及提供项目开发全过程的管理和服务，按项目销售额或利润额的一定比例收费（本文只讨论纯收取代建服务费的模式，不讨论股权合作）。与政府代建项目强调公益属性不同，商业代建以盈利为目的，利润空间更大。
source：中指研究院《中国房地产代建行业发展蓝皮书》
资本代建
2011 年，四川信托发行 “朗悦庭股权投资集合资金信托计划” 产品，募集资金投资项目公司，然后把项目交给代建商开发建设，双方按销售额分成，开启了资本代建的序幕。
资本代建的委托方主要是保险公司、信托公司这类金融机构，以纾困项目为主。金融机构为了处置涉房涉地不良资产，委托代建商负责开发全流程的管理和服务，盘活项目资产，最终追求的是获得项目收益或者减少亏损尽快回笼资金。
source：绿城管理官网
source：克而瑞研究中心，中指研究院，国金证券研究所
代建行业为什么能穿越周期
2018—2022年，代建行业连续 5 年增长，保持在 18.6% 的年平均增速，即使在 2023 年房地产市场投资缩量情况下，依然有 11% 的增长。
source：wind，中指研究院，国金证券研究所
以 ”代建第一股“ 绿城管理控股（09979.HK）为例，2023 年在整个房地产行业投资、销售低迷的情况下，仍保持逆势增长。营收 33.02 亿元，同比增长 24%；净利润 9.74 亿元，同比增长 31%。
source：同花顺APP
代建企业自身投入的成本比传统房企小很多，毛利率比较高。绿城管理控股毛利率已经突破了 50%。房地产的黄金十年中，万科毛利率最高的时候是 42%。
source：同花顺APP
代建行业之所以具有抗周期性，主要是：在房地产行业上行时，终端需求充足，蛋糕够大大家都能多分到更多。另外代建企业在轻资产模式下，不需要进行土地购买和大量资金投入，负债率低、现金流稳定充裕，能在景气区间实现扩张。
在房地产行业下行时，代建行业反而能获得不少业务增量。以这一轮房地产下行为例，”保交楼“、”三大工程“ 都催生了代建需求。
2021 年起，大量地方国企和城投平台托底拿地，但通常不具备操盘能力。根据克而瑞数据，2021—2023 年城投拿地开工率不足 30%，比行业整体低 24pct。这就给代建企业带来了机会。
source：克而瑞研究中心
另外，随着行业的出清，出险房企面临项目停工、烂尾，金融机构手里积累了大量涉房涉地纾困项目，这类非标准化的项目情况往往非常复杂，也需要经验丰富的代建服务商整合资源、盘活资产。
从「绿城管理控股」的客户结构来看，2022 年、2023 年，公司新拓代建项目合约面积中，政府、国有企业和金融机构类委托方占比均超过 70%（分别为 76.5% 和 74.7%）。 当然，绿城管理的央企背景（大股东绿城中国是国资委下属中交集团的并表子公司）也更容易拿到政府、城投公司的项目。
写在最后
最近两三年，在巨大的经营压力下，众多房企抢滩代建市场，寻求新的增长点，其中不乏龙头企业。房企要想在日益拥挤的代建市场中脱颖而出，更需要深耕细作，在这片红海中找到属于自己的蓝海。
source：中国房地产报，乐居财经，和讯网，国金证券研究所