菜鸡前两周就说过，中美争相加息，楼市7月开始真·降价。
当时菜鸡还提醒各位，虽然每个城市的具体情况不同，但有一个信号你必须盯紧了：开发商很快就会主动降价。
果然，近年来沉迷并购、还出手搭救乐视的融创，率先hold不住了——在郑州降价超过20%甩盘，秒清；在天津也大搞促销，彻底惊动一二线房地产市场。
这一年多来被房价压得喘不过气的刚需们，房价的真·回落，就在眼前啊！
为什么说“真·回落”？因为之前你看到的开发商降价，都是政府行政手段逼出来的，不降价，就不给预售证。只有开发商主动降价，才表明在这场买卖双方的市场博弈中，卖方要投降了。
这次，孙宏斌的融创率先举手投降。
不过菜鸡也注意到，郑州融创敢在周边高层市场均价1.3万/平方米以上的行情下，开出均价1万/平方米的“跳楼价”，还是有条件的：
客户需要全款购房。
没有一家房企愿意放弃利润，现在这么急吼吼地降价，还非要求你付清全款，一定只有一个目的：快速回笼资金。
事实如你所料，财大气粗的开发商，在政府一系列的调控组合拳下，也开始缺！钱！啦！
前两年房地产火热的时候，开发商财大气粗，借钱圈地比较激进。菜鸡查到的一个数据可以给你参考：咱们A股70家上市房企的有息负债，去年比前年大涨20%，增量几乎集中在去年的前三季度。
而从去年北京9·30新政开始，调控政策的蝴蝶效应逐步扩散，开发商融资渠道也在收窄。先是不让交易所发债给房地产公司，再是规范银行给房地产公司的信贷，后来不但境内不让发债，境外发债也越来越严。
总之，现在已经没有什么灵丹妙药，能让开发商迅速回血了。
之前借下的天量旧债，眼看着一天天临近到期，新债却一天比一天难借。可以想象，今年下半年至2018年初的偿债高峰，对不少高杠杆房企来说，简直是一场潜在的债务危机。
如何度过危机？中小房企可能选择“卖身”，被动扎入房企整合的浪潮。规模大一些的房企呢，不得不在一些销售压力大的城市，主动降价，以补充现金流。
接下来菜鸡就要敲黑板了，因为现在买房和卖方正在僵持。如果你知道了卖方的底牌，这场谈判，你就胜券在握！
大开发商的底牌在哪里？在他们公司的财务数据里。
菜鸡拿10家业绩最高的房企来举个例子吧，根据各家公司2016年年报，看看他们的净负债率——
净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，反映企业的资产结构
你现在应该能明白，为什么融创会急着甩盘了吧？净负债率高达121.5%，在前十大开发商中排名第一！
同时，净负债率超过100%的，还有恒大、绿地这两家。换句话说，下一个降价的大开发商，很可能就是这俩。再接下来，则可能是保利和绿城。
为什么他们也要跟进？
原因很简单，大家都明白楼市在下坠，大家也都缺钱。
现在融创率先降价，等于先从市场上收割了一大笔钱。接下来，房价只会继续下跌，你降的越晚，能回收的资金就越少。融创可精着呢！
谢谢孙宏斌，甚至也要感谢贾跃亭。正是因为贾跃亭的乐视吸走了融创的150亿，加剧资金链紧绷，然后融创就推倒了今年楼市下行的第一块骨牌……
如果你所在的城市，正好有这些开发商的待开盘项目，给我盯好了，指不定就是个捡大便宜的机会。
不过，你肯定会问，是不是可以撸起袖子看开发商打架，等他们降的差不多了再进去收尸？
又或者，像很多人以为的那样，中国楼市会彻底完蛋？呵呵。
你可别天真地以为，开发商主动降价，就是楼市要崩盘，吓得不敢动手。
表中可以看到，现阶段国内的房企净负债率，普遍是比较高的。他们借的钱去哪儿了？买地，抢占市场，快速扩张。不少房企有意采用这样的策略，融创就是其中的代表。
融创的老大孙宏斌，虽然老早就说“对房地产市场悲观”，但实际的投资，却比谁都猛。过去一年，融创的新增土地储备近5400万平方米，大部分集中在一二线城市。
其他房企也是类似，在一二线城市砸重金囤地，土地储备规模大增。所以，就算如今打折降价，也并非地产大佬真的不看好楼市，而是想撑到下一轮行情时，再赚。
房价有周期，你不能总是等涨起来的时候，才懊悔不已。
所以，菜鸡还是要强调，对刚需来说，能买就早买。
如果你是改善型住客，还是想在这个周期里面抄底，那么菜鸡提醒你注意下一个信号。就是热点城市的二手房价也下降！
因为新房都打了8折了，那些真心想卖房的二手房业主，必然也要调整一下心理预期。否则我干嘛不去买交易成本低、设计和规划更先进的新房呢？
但是大家也要注意一个现实，就是买新房的话，短期内，可能开发商会先要求大家付全款。
大家也不必被这种全款买房的方式吓到了。固然你一次性交的钱会比较多，但是全款买房之后，可以考虑抵押贷款，实际上还是可以使用杠杆。你可以咨询下银行，看看抵押贷的利息和贷款比例。
最后，恭喜各位被高房价折磨的小财迷们，楼市降价的第一块多米诺骨牌，已经正式倒下了！
接下来继续跟菜鸡一起，等待一个又一个好消息吧！
