中央定调2020年楼市,三招保你不踩雷

前阵子看到个狗血新闻,长沙某楼盘惊现“塑胶人工湖”!卖楼的时候,说这里是桃花源……

交房的时候,就给我看这个??寒碜的“植草砖”充当绿化,连人工湖也是塑胶的,假湖上还不忘架了座小桥……

(该塑胶湖已经变成了新晋网红拍照点)

开发商还死鸭子嘴硬,说合同里没明确规定人工湖长啥样,简直就是把业主当智障玩。

笑归笑,我倒蛮能“理解”开发商的难处。

过去一年,已经有近450家房企倒了,平均每天倒1.5家,速度惊人……倒闭的原因,大多是资金链断裂。

最近中央经济工作会议定调2020年楼市时,态度温和许多——虽然“房住不炒”继续强调,但是去年谈“因城施策”时,强调了“夯实城市政府主体责任”——这句直接关系乌纱帽的话,现在没再提了……这种微妙你自己体会下。

道理很简单,再不放,地方稳经济的目标要扛不住了,顺带着地产这种支柱行业,也要整个趴下了。

这也是为什么,年底很多开发商都在明里暗里搞降价促销——回笼资金,补好各种欠账窟窿,保命要紧。

虽然这么说不厚道,但是!你多留意下周围拉维权横幅的新楼盘,真有可能捡着漏。

当然啦,捡漏也要讲基本法,开发商搞起促销来,坑也不少。

看到打折就无脑冲进楼市,肯定被套路。平时我讲得比较多的是楼市涨跌大势,今天就专门讲讲看房、淘房的门道,全是压箱底的干货。

一家房企如果搞多盘联动,往往是把好货、差货绑一块儿卖了。看房的时候,可长点心吧。

一般来说,降价最猛、活动最热闹的,一定是最差的房源。

那些朝向不好、临近马路、户型差等硬伤房,是开发商率先要降价去库存的。下手之前,一定要确定你真的能接受房子居住体验差、未来接盘侠不好找等问题。

不到万不得已,我都建议要在预算范围内,找到无硬伤的房子才下手。

销售的嘴,骗人的鬼,销售口中描绘的楼盘,就跟开了美颜的网红主播一样——都是美化过的。

比如,没有任何一个销售案场的区位图,是按标准比例尺来的。

图上近在迟尺的地铁:

其实离小区有4公里!

所以,沙盘讲解随便听听就行,功课一定要自己动手。第一步,打开地图App,把小区放到最大,周边环境仔细看清楚。第二步,地图看过没问题,再肉身过去,结合地图把周边实际情况再摸查一遍。阔姐有次看个盘,查了地图确定离地铁站只有1公里,想着花香鸟语骑个小单车也很惬意,过去一看,那是一条黄沙漫天、集卡呼啸而过的大马路……销售还特别擅长画大饼,上来就未来配置一通吹,比如学区啦、地铁啦,但其实这些开发商都无法保证——

学区要经过教育局定; 地铁要经过多轮审批,除非已经招标、或者在施工阶段,才能100%确定。

买房之前,建议大家都去当地市政府、规划局、住建局网站找找官方规划文件和图纸,它们才是楼盘配套的金标准。如果小区周围有未开发的空地(或者临时建筑、停车场等等),尤其注意查清楚规划中的用地属性。


你别以为亲眼看到旁边是片绿地就当它是公园了,很可能规划文件上写着这里是工业用地,以后分分钟一个工厂就建起来,你哭都没地去——像这种隐患,销售绝对不会告诉你。以上海为例,查城市整体及各区的大规划,在市政府官网就能找到:

查具体地块及周边配套,可以在规划局找到:

另外,要警惕样板房的诱惑。开发商不惜重金打造样板房为了干啥?

就是为了利用装修、家具尺寸缩小给你造成视觉误差,让你觉得户型特好特宽敞。实际上,房间有多大,你直接跟销售要到数据,换个环境自己丈量下可能会更有数……

还有,实际交房标准会跟样板间有出入,哪些配哪些不配,配在哪,看房的时候就要问清楚,千万别把自己弄得很被动:

按照最近楼市行情寡淡,促销的时候,请房托烘托下气氛,制造点紧张的小情绪,也是开发商的惯用伎俩。

我以前见过一个10多组客户配50多组房托的奇葩场面。

100多个老头老太被大巴车拉来,我好奇跟他们一聊,他们说在家闲得慌,楼下正好有组织免费看房的,包吃包来回,就来溜达溜达。

(某招聘网站上房托的JD)

还有一种坑是所谓的“内部认购”。

有些开发商,在没拿到《商品房预售许可证》前,会以内部认购的方式卖房回笼资金。不少人贪图内部低价划算,殊不知隐患不小。

没有预售证,意味着这种行为得不到政府和法律的保护,万一开发商卷款跑路了,维权都没地儿去。

就算不跑路,里面的坑也数不完。我有个发小,老妈拿出全部养老钱认购了三套这种房子,好几年过去了,小区依然还在打地基……

再说一种常见但你不容易察觉的销售套路——立标杆促销。

开发商会包装部分楼层或户型,把价定得奇高,美其名曰“楼王”、“黄金楼层”。

看房时,销售一般都是先带你参观这种顶配房源,一顿猛吹之后,保不齐你就心动了,觉得住在楼王里,坐拥无敌景观,自己就是天选之子。

这时,销售再亮出一招当场下单有优惠,你账面数字一算,立省10万棒棒哒,三两下就被忽悠着掏银行卡了。

实际上,开发商这是在树典型,楼王的存在是为了利用价差促进其他栋楼的销售,而你就是那个为此埋单的人。

这个套路的一箭双雕在于,就算看完你说买不起楼王,销售也会通过这种方式,让你觉得其他楼栋白菜价,不买简直对不起自己!

怎么破?提醒自己保持冷静!买房是大事,尤其现在楼市冷淡,完全没必要当场冲动做决策。

正确的做法,还是回家好好做功课——关于楼盘是否有预售证、项目的相关信息,甚至房源签约情况,都可以到住建部网站查询。

我曾经遇到一件事,某楼盘销售说他们项目卖的很好,剩下房源不多了,让我抓紧买。结果我上网一查,压根没卖出去几套。

买房这种动辄几百万资金的大工程,决策好坏直接影响我们的一生。下手之前,做再多的功课都不为过。

最后,隆重推荐想买房的年轻人,培养一项新爱好:看盘扫盘。

扫盘可以让你对某个区域及楼盘情况迅速熟悉起来。看得多了,你会更加清楚地认识到,自己的预算能够买到什么条件的房子,需要舍弃哪些需求点。

上面我说,买房要多做功课、不要冲动决策,这话主要针对新手。实际上,当扫盘经验足够多了,功课早就了然于胸,你才有可能第一时间捕捉到那些真正值得下手的捡漏房源,并抢在别人之前,果断出手。

关于买房,大家还有什么困惑,评论区告诉我。

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