前阵子看到个狗血新闻，长沙某楼盘惊现“塑胶人工湖”！卖楼的时候，说这里是桃花源……
交房的时候，就给我看这个？？寒碜的“植草砖”充当绿化，连人工湖也是塑胶的，假湖上还不忘架了座小桥……
（该塑胶湖已经变成了新晋网红拍照点）
开发商还死鸭子嘴硬，说合同里没明确规定人工湖长啥样，简直就是把业主当智障玩。
笑归笑，我倒蛮能“理解”开发商的难处。
过去一年，已经有近450家房企倒了，平均每天倒1.5家，速度惊人……倒闭的原因，大多是资金链断裂。
最近中央经济工作会议定调2020年楼市时，态度温和许多——虽然“房住不炒”继续强调，但是去年谈“因城施策”时，强调了“夯实城市政府主体责任”——这句直接关系乌纱帽的话，现在没再提了……这种微妙你自己体会下。
道理很简单，再不放，地方稳经济的目标要扛不住了，顺带着地产这种支柱行业，也要整个趴下了。
这也是为什么，年底很多开发商都在明里暗里搞降价促销——回笼资金，补好各种欠账窟窿，保命要紧。
虽然这么说不厚道，但是！你多留意下周围拉维权横幅的新楼盘，真有可能捡着漏。
当然啦，捡漏也要讲基本法，开发商搞起促销来，坑也不少。
看到打折就无脑冲进楼市，肯定被套路。平时我讲得比较多的是楼市涨跌大势，今天就专门讲讲看房、淘房的门道，全是压箱底的干货。
一家房企如果搞多盘联动，往往是把好货、差货绑一块儿卖了。看房的时候，可长点心吧。
一般来说，降价最猛、活动最热闹的，一定是最差的房源。
那些朝向不好、临近马路、户型差等硬伤房，是开发商率先要降价去库存的。下手之前，一定要确定你真的能接受房子居住体验差、未来接盘侠不好找等问题。
不到万不得已，我都建议要在预算范围内，找到无硬伤的房子才下手。
销售的嘴，骗人的鬼，销售口中描绘的楼盘，就跟开了美颜的网红主播一样——都是美化过的。
比如，没有任何一个销售案场的区位图，是按标准比例尺来的。
图上近在迟尺的地铁：
其实离小区有4公里！
所以，沙盘讲解随便听听就行，功课一定要自己动手。第一步，打开地图App，把小区放到最大，周边环境仔细看清楚。第二步，地图看过没问题，再肉身过去，结合地图把周边实际情况再摸查一遍。阔姐有次看个盘，查了地图确定离地铁站只有1公里，想着花香鸟语骑个小单车也很惬意，过去一看，那是一条黄沙漫天、集卡呼啸而过的大马路……销售还特别擅长画大饼，上来就未来配置一通吹，比如学区啦、地铁啦，但其实这些开发商都无法保证——
学区要经过教育局定； 地铁要经过多轮审批，除非已经招标、或者在施工阶段，才能100%确定。
买房之前，建议大家都去当地市政府、规划局、住建局网站找找官方规划文件和图纸，它们才是楼盘配套的金标准。如果小区周围有未开发的空地（或者临时建筑、停车场等等），尤其注意查清楚规划中的用地属性。
你别以为亲眼看到旁边是片绿地就当它是公园了，很可能规划文件上写着这里是工业用地，以后分分钟一个工厂就建起来，你哭都没地去——像这种隐患，销售绝对不会告诉你。以上海为例，查城市整体及各区的大规划，在市政府官网就能找到：
查具体地块及周边配套，可以在规划局找到：
另外，要警惕样板房的诱惑。开发商不惜重金打造样板房为了干啥？
就是为了利用装修、家具尺寸缩小给你造成视觉误差，让你觉得户型特好特宽敞。实际上，房间有多大，你直接跟销售要到数据，换个环境自己丈量下可能会更有数……
还有，实际交房标准会跟样板间有出入，哪些配哪些不配，配在哪，看房的时候就要问清楚，千万别把自己弄得很被动：
按照最近楼市行情寡淡，促销的时候，请房托烘托下气氛，制造点紧张的小情绪，也是开发商的惯用伎俩。
我以前见过一个10多组客户配50多组房托的奇葩场面。
100多个老头老太被大巴车拉来，我好奇跟他们一聊，他们说在家闲得慌，楼下正好有组织免费看房的，包吃包来回，就来溜达溜达。
（某招聘网站上房托的JD）
还有一种坑是所谓的“内部认购”。
有些开发商，在没拿到《商品房预售许可证》前，会以内部认购的方式卖房回笼资金。不少人贪图内部低价划算，殊不知隐患不小。
没有预售证，意味着这种行为得不到政府和法律的保护，万一开发商卷款跑路了，维权都没地儿去。
就算不跑路，里面的坑也数不完。我有个发小，老妈拿出全部养老钱认购了三套这种房子，好几年过去了，小区依然还在打地基……
再说一种常见但你不容易察觉的销售套路——立标杆促销。
开发商会包装部分楼层或户型，把价定得奇高，美其名曰“楼王”、“黄金楼层”。
看房时，销售一般都是先带你参观这种顶配房源，一顿猛吹之后，保不齐你就心动了，觉得住在楼王里，坐拥无敌景观，自己就是天选之子。
这时，销售再亮出一招当场下单有优惠，你账面数字一算，立省10万棒棒哒，三两下就被忽悠着掏银行卡了。
实际上，开发商这是在树典型，楼王的存在是为了利用价差促进其他栋楼的销售，而你就是那个为此埋单的人。
这个套路的一箭双雕在于，就算看完你说买不起楼王，销售也会通过这种方式，让你觉得其他楼栋白菜价，不买简直对不起自己！
怎么破？提醒自己保持冷静！买房是大事，尤其现在楼市冷淡，完全没必要当场冲动做决策。
正确的做法，还是回家好好做功课——关于楼盘是否有预售证、项目的相关信息，甚至房源签约情况，都可以到住建部网站查询。
我曾经遇到一件事，某楼盘销售说他们项目卖的很好，剩下房源不多了，让我抓紧买。结果我上网一查，压根没卖出去几套。
买房这种动辄几百万资金的大工程，决策好坏直接影响我们的一生。下手之前，做再多的功课都不为过。
最后，隆重推荐想买房的年轻人，培养一项新爱好：看盘扫盘。
扫盘可以让你对某个区域及楼盘情况迅速熟悉起来。看得多了，你会更加清楚地认识到，自己的预算能够买到什么条件的房子，需要舍弃哪些需求点。
上面我说，买房要多做功课、不要冲动决策，这话主要针对新手。实际上，当扫盘经验足够多了，功课早就了然于胸，你才有可能第一时间捕捉到那些真正值得下手的捡漏房源，并抢在别人之前，果断出手。
关于买房，大家还有什么困惑，评论区告诉我。