最近，来问我楼市走向的朋友又多了起来。
也难怪，各地排着队的搞调控，但有的在收紧，有的在放松……让人摸不着头脑。
就说这个月，湖北恩施房地产协会刚发了个“止跌令”，闹得沸沸扬扬，说要纠正部分楼盘大幅降价促销的不良做法，要对开发商的楼盘备案价的下限低价进行制度性约束。
一转眼，西安那边又出了个严格程度堪比京沪的限购新政——大片城区，想买房要落户满1年，不落户买房要5年社保。
（叫人来落户的时候还是小甜甜，这会儿就黑脸了）
这就是我一直在说的，中国楼市普涨的时代已经结束，一线、二线和三四线城市，走向已经明显分化，甚至三四线城市之间，情况差异也很大。
但总体来说，今年的“小阳春”已经结束，还没买到房的，可以安心继续慢慢选，但怎么选就得好好讲究了，下面我会具体说。
今年房价上涨最亮眼的，主要是二线城市。
像上面说的西安，5月份房价同比涨幅高达24.4%，连续6个月领跑全国。先一步出台限售令的苏州，之前涨幅也很领先。
这波二线城市“小阳春”，背景大都很相似——
部分顶着“新一线”名号，加上落户政策放宽，吸引了大批新人口，加上供不应求、限价政策因素，楼市就热了起来，时不时传出万人摇号的消息。
不过，现在中央的思路就是“稳房价、稳预期”的2019年，如果涨幅过猛，被摁住都是必然的结果。
前不久，还有佛山、大连、南宁、苏州几个带头涨价的城市，直接被住建部点名批评了，这些地方也都加码了调控。
你可能还在被个别城市楼市的热闹吸引，实际上，“小阳春”退烧，在数据上已经很明显了。
5月份，一线城市和热门二线城市的二手房成交量全面下滑，很多都是两位数下滑。
（广州二手房5月份成交量同比下滑54%）
易居研究院重点监测的10个一二线热点城市，6月上半月二手房总成交量同比下降了7.5%。
（北京、深圳、成都、杭州、南京、青岛、金华、苏州、无锡、厦门)
从全国来看也是如此。不论销售还是投资，都回落了。
（国家统计局最新出炉的1-5月数据）
接下来，再考虑到七八月三伏天这个不利于看房的季节性因素，短期内楼市应该没啥原地反弹的基础了……
而且前面说了，今年调控主旋律就是“稳”字当头，一切大幅波动都是不允许的。一旦涨幅过快，必然得强行熄火。
调控组合拳除了限价、限贷，更有限购、限售，总有一招让你措手不及……在这种形势下，今年如果投资房产，都要做好长期持有的心理准备。
如果你是一二线城市刚需，接下来比较合适的上车机会，要么就是参与限价摇号，要么就是二手房捡漏。
反正，先安心睡觉，今年该买房的还是买房，按自己的需求来，慢慢挑选。
尽量把户型、环境、学区等因素考虑周全。现在房价这么高，没硬伤的房子以后置换时也比较好出手。
至于三四线楼市，接下来绝对是会分化得很厉害，大家千万警惕脑袋一热就被开发商忽悠的情况。
先来看一下贝壳研究院对今年以来60个三四线城市的销售跟踪——
有的是下滑超过50%，有的却有增长达到400%……这样的大分歧波动，任何一边都无法持续；只能说，三四线的楼市现阶段真的很不稳定。
但总体上，三四线今年的情况都比较弱，这个表中销售数据下滑的城市占到了一半以上。所以像恩施这种地方，都开始有托底的操作了。
我的建议是，三四线的朋友，刚需下半年慢慢看，年底大概率市场更凉、开发商的优惠政策也会更好。
但投资的想法，绝大多数地区最好都别想了。
三四线城市大多缺乏人口导入，也就匮乏二手房市场，房产往往是有价无市。而且，棚改大幅缩减的影响正在逐步释放，本地购买力都堪忧。很有可能，几年后的真实房价，都在你的买入价之下。
阔姐还是那句话，你老家的房子真没那么值钱。
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