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恒大降负债的速度比市场预期更快。6月29日，恒大集团对外透露，公司有息负债规模已降至约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。
受“三道红线”监管政策驱动，规模房企这两年加速压降财务杠杆。从去年初开始，恒大集团实施“高增长、控规模、降负债”的新战略，用最大力度推动有息负债规模持续下降。今年初的恒大业绩会上，恒大集团董事局主席许家印透露降负债目标：每年下降1500亿，未来三年大降4500亿元。以此目标，恒大的有息负债今年末将降至5600亿元左右。
但恒大降负债的速度明显高于预期。今年6月初，许家印在恒大战略合作伙伴交流会上提到，到6月末恒大有息负债总额将降至“5字头”，实现至少一条“红线”变绿。
恒大集团最新披露，至6月末有息负债降至5700亿元后，净负债率已降至100%以下，顺利实现一条“红线”变绿，再次如期兑现了对市场的承诺。按照恒大集团此前的降档目标，今年底和明年底将再分别实现现金短债比达到1以上、资产负债率降至70%以下，最终在一年半后达到“三条绿线”。
就在6月24日，恒大还宣布偿还17.5亿美元（136亿港元）本息的美元债。至此，到2022年3月前恒大再无到期的境内外公开市场债券，即无公开逾期违约之忧。
事实上，去年10月，恒大就在10天内分三次大手笔偿还了约294亿港元的债务，而近日刚偿还的美元债本息136亿港元，是恒大自去年3月以来累计归还的第7笔境外债券本息，合计约106亿美元（超823亿港币），且全部以自有资金偿还，没有做任何一笔“发新还旧”。
外界好奇，恒大是如何做到一年内甩掉3000亿债务的？
规模房企降杠杆，无外乎在负债率的分母、分子两端做加减法。具体而言，一是加快销售、大力回款，二是通过分拆资产上市或股权融资。
恒大的厉害之处在于，地产销售规模高达7000亿元，多元化生态丰富，一旦下定决心降负债，相比其他房企的腾挪空间更大、“回血点”更多，安全垫更厚。
加速回款
大力回款是恒大降负债的主要手段之一。2020年，恒大的合约销售额达到7232亿元，回款6531.6亿元，全年销售回款率高达90.3%，较上一年提高12个百分点。
今年上半年市场偏暖，恒大经营稳健、回款良好。截至5月底，恒大今年累计实现销售额2851.6亿元，同比增长4.5%；回款2507.4亿元，同比增长6.1%。持续的旺销和充足的回款，给恒大日常经营提供了充足的“粮草”，为其在上半年快速降债提供了强力现金流。
与此同时，在土地储备雄厚的前提下，加上“控规模”的策略，恒大今年上半年拿地策略比较稳健，在新的集中供地政策出台后也没有急于出手，侧面呼应了降杠杆。
恒大拥有超前的土地储备规模。截至2020年末，恒大共有土地储备项目789个，规划建筑面积2.31亿平方米，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市，可供恒大至少三年开发维持高位。另外，恒大集团还拥有未入表的旧改项目约100个，其中大湾区78个（深圳55个），价值潜力巨大。
从土储规模和能量上看，恒大有敢于减缓拿地的底气，同时这些土地储备蕴含的高利润空间，也为今后恒大继续降杠杆提供了支撑。
股权融资近千亿
恒大降负债的重要辅助手段，是依托多元化产业生态圈的资产增值，以分拆上市或股权融资，做大净资产并获得更多流动性。
恒大的多元化布局经过不断迭代，近两年已完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型。除地产主业外，恒大汽车、恒大物业、房车宝、恒腾网络、恒大冰泉等产业，与新科技、高端制造、新消费等紧密结合，均为被资本市场看好的资产，这些多元业务的分拆上市或股权融资也为恒大带来大量的资金流动性。
从去年3月至今，恒大集团旗下资产的股权融资带来近千亿资金。
恒大物业在去年8月引入战略投资235亿港元，之后在12月上市又募资140.8亿港元，最高市值一度超过2000亿港元。去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元。今年3月，恒大旗下对标“贝壳”的房车宝也引入战投163.5亿港元。此外，中国恒大通过配股也融资了43亿港元。
6月20日，恒大出售了8%的恒腾网络股权，套现44.33亿港元（约37亿元）。恒大仍持股37.55%为恒腾网络第一大股东。恒腾网络是恒大和腾的合资上市公司，今年初完成收购会员订阅制长视频平台南瓜电影。
按照恒大的计划，下一步将逐步分拆优质资产上市，继续实现负债大幅降低。目前，包括房车宝、恒大冰泉等均已有上市计划安排。按照恒大此前披露的信息，房车宝IPO前估值应不低于1500亿元。至于恒大回购了49%股权的恒大冰泉，最近一年内农夫山泉、东鹏饮料等公司上市后受到热捧，也为其后续上市做足了铺垫。
市场对恒大超预期降负债也给予了肯定。比如法国巴黎银行认为，恒大今年前五月实现销售2850亿，现金流足以覆盖短期债务，加上公司拥有2.31亿平方米土地储备、价值1660亿的投资性物业和5190亿的非房地产业务股份，远超净债务，全面降负债只是时间问题。