$碧桂园(02007)$ 地产行业的演绎基本算是按照黄奇帆讲的剧本走的。
1.地产公司是调皮学生，负债率搞到80%、90%，国际同行都在40%左右，早晚会出问题，设置一个“三道红线”的皮鞭，抽打几下，目的是让长期以来高周转的追求规模的房企，遇挫折长教训，把负债率降到香港同行的水平。
2.“三道红线”执行过程中，碰到三年疫情、美联储加息，经济不景气造成新房销售下滑过快，头部房企要么爆雷、要么苦苦支撑。（给房企长教训的目的基本达到）
3.出现问题的头部房企不能破产，涉及到上下游产业链、购房人资产、债权人资产，只能重组。重组方式包括同行并购、国有资本注资等等。（平安收购碧桂园的传闻可能不是空穴来风，代表了一种盘活出险房企的思路）
4.行业出清之后活下来的房企，负债率继续下降，最终达到50%以下的安全水平。从开发大盘，到点状开发替代存量旧房的新房（黄奇帆按照存量房每年2%的更新率，算出未来长期市场需求在10亿平/年），房地产市场实现软着陆。
按照以上的剧本，现在应该算是走到了第三步，但因为经济大盘恶化的影响，头部房企伤情有点儿重，长记性的目的达到之后，得抢救一下。
急救措施的第一步，应该就是房企白名单。