五年以上的老项目基本不赚钱。

和万科内部人士交流时，对方提到一个物业行业的「经验公式1:物业公司只能靠新项目续命，5年以上的老项目基本不赚钱。

主要是因为，新项目交付有3-5年的保修期，这期间的维修维保业务地产公司承担

过了保修期之后，项目的维保开支较大。且交付5年后，项目的入住率高，设备坏这坏那的概率更大，叠加5年后人工成本普涨，而物业费几乎无法提高(还会有拖欠、拒交情况发生)，因此有「5年以上的老项目基本不赚钱」这条经验公式。

可见难度有一个佐证是，「有几个项目成功涨了物业费，获得(万科)全集团表扬上，可多大。

针对这个问题，我又询问了一位物业专家，对方表示基本认可但实际时间因地区而异表示物业的固有净利率也就5-8%，之前各家物业由于不断有新项目加入，变相拉高利率，而如今新项目纷纷减速，物业是否能够维持现金奶牛的状态」有待观察。万科的科技进步可能能够部分抵消这种效应，但「不过是从五六年，变成七八年罢了。