这一篇我们开始对万科的报表进行纵向分析，想了想，怎么入手呢？还是从经典的杜邦分析法开始，杜邦分析法的大概结构：
净资产回报率 = 资产回报率 * 财务杠杆
资产回报率 = 销售利润率 * 资产周转率
财务杠杆 = 总资产 / 所有者权益
我们就从这三个指标来看
决定企业获利能力的三个因素:
1.成本费用控制能力。因为销售净利润率=净利润\销售收入=1-(生产经营成本费用+财务费用本+所得税)\销售收入，而成本费用控制能力影响了算式(生产经营成本费用+财务费用+所得税)销售收入，从而影响了销售净利润率。
2.资产的使用效率，用资产周转率(销售收入\总资产)反映。它表示融资活动获得的资金(包括权益和负债)，通过投资形成公司的总资产的每一单位资产能产生的销售收入。虽然不同行业资产周转率差异很大，但对同一个公司，资产周转率越大.表明该公司的资产使用效率越高。
3.财务上的融资能力，用权益乘数(总资产/股东权益)反映。若权益乘数为4。表示股东每投入1个单位资金，公司就能借到3个单位资金，即股东每投入1个单位资金，公司就能用到4个单位的资金。权益乘数越大，即资产负债率越高，说明公司过去的债务融资能力越强。
下面是万科10年的财务报表几个基本的数据对比：
从销售净利润率、资产周转率、权益乘数这几个指标的10年对比，我们可以得出以下结论：
第一，万科财务上的融资能力越来越强，权益乘数最近10年越来越来越大，稳步提升。其实看过去30年也是如此，权益乘数从2000年的1.896稳步提升到2010年的3.95，又从2010年的3.95提升到2019年的6.393。
基本是从2倍杠杆到4倍杠杆再到6倍杠杆，一个台阶一个台阶的往上走。
可以说万科财务上的融资能力在增强，也可以说它的财务杠杆在不断地增加。万科还是以稳健著称的公司，其他房地产公司的情况估计只会更激进，整个地产行业的杠杆估计都是逐渐增加的，背后的风险很大。所以国家才提出三条红线，要去杠杆。
当然，观察万科的有息负债率，其实他的有息负债是不断降低的，2010年之前，大多数年份有息负债在40%以上，2010年之后，大多数年份有息负债在20%以下。它的流动比率和速动比率问题也不大。可以说它的安全性没有问题。经营是稳健的。
第二：资产的使用效率与房地产景气程度正相关。由于万科总资产太大，所以总资产周转率要仔细观察小数点后三位的变化才行。可以看出，最近十年，15年的时候总资产周转率最高，17年到现在不怎么行的样子。这个符合我们的常识，15年16年房地产涨价去库存火了一把，房子卖的就快，后来就不大行。