1月10日，房地产咨询机构仲量联行发布2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望报告。
按照报告，受疫情反复和上海整体楼市政策维持紧缩影响，四季度上海住宅市场成交势头降温明显。一手商品住宅成交量仅266万平方米，环比下降27.5%。2022年全年一手商品住宅共计成交1027万平方米，较2021年全年总成交量下降4.0%。
高端市场方面，不同项目之间的成交表现呈现分化态势。地处优质地段的高品质住宅项目需求保持旺盛，但其他项目则出现了认购率下降和去化速度放缓的情况。2022年四季度共1050套一手高端商品住宅成交，环比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共计成交4090套，同比增长26.0%。
根据仲量联行的统计，一手住宅限价松动之下，四季度高端一手价格环比小幅上涨1.4%至人民币12.97万元每平方米。高端二手市场方面，由于一二手价格倒挂现象仍然明显，大部分购房者首选新房，加上新房市场供应充足，使得二手市场整体需求转淡。受此影响，高端二手市场价环比下跌1.6%至人民币10.7万元每平方米。租赁市场方面，受传统租赁淡季叠加疫情感染数量大增，导致四季度租客数量明显减少，高端租赁活动呈放缓态势。因此，四季度高端住宅平均租金环比下降1.1%至人民币173.2元每平米每月。
仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“近期疫情管控全面放开带来较大市场冲击，我们预计未来几个月住宅市场活动将放缓，但随着度过疫情感染高峰期，人们生活逐渐步入正轨，加上支持性政策的持续发力，预计住宅市场有望在2023年二季度和三季度稳步复苏。”一手房限价有望延续小幅松动，短期内高端一手价格将继续迎来小幅增长。但高端二手价格在2023年上半年可能进一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢复正常生产生活秩序、置业信心回暖后止跌企稳。
在零售物业方面，报告指出，疫情爆发进一步打击消费者信心，上海零售市场继续承压。全年来看，餐饮，时尚零售，儿童教育及影院等线下娱乐业态均受到较大冲击。尽管需求整体放缓，部分业态仍保持韧性并贡献了部分新租赁面积。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“四季度的新增租赁主要来自奢侈品、护肤和香水品牌、运动户外服饰及装备、新能源汽车展厅、宠物服务等业态。此外，价格具有竞争力的快餐和烘培品牌租赁需求也较为活跃。”
长租公寓方面，2022年国家继续加大对长租公寓市场支持。在前期已出台的土地供应倾斜、降低税费、支持企业债券融资用于保租房的建设等政策基础上，上海又发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请办理流程等利好政策。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。未来，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。”
根据报告统计，2022年上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，市场平均入住率达86.3%。预计2023年市场存量将达到18.9万套。随着更多优质长租公寓项目的加快入市，以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。
2022年，四支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验，也带动了长租公寓市场的投资活跃度。2022年，上海已完成近15笔大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显。随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型的更具多元化，预计2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。