5月17日下午盘中地产政策出了王炸消息,地产产业链的股票一众涨停板，仿佛又从ICU直接到了KTV了.经过周末的思考和推演，也有了一些个人主观的看法,本文只是把我的一些想法记录下来。
这一次的政策主要是降低首套房，二套房的首付比例，调整银行的房贷利率政策，不再设置最低房贷利率，下调住房公积金贷款利率。对陷入困境的开发商，地方政府对其存量新房进行收储后改为保障房。降低首付就是加杠杆，其目的还是降低老百姓的购房门槛，调整利率就是降低购房成本。地方政府收储就是托举房地产为的是消化库存创造短期的需求。对于陷入困境而手上又有不少新房的开发商来说，至少可以实现快速的变现，不至于资金链的断掉。过往的房地产的繁荣都是要靠加杠杆来完成的，现在的问题是居民部门的杠杆已经很高，再怎么刺激居民加杠杆效果已经不尽如人意了。地方政府下场买房，那资金又从哪里来？向金融机构借贷？如果是的话，就会有一个资金成本的问题，而且地方政府买房也只是将房地产的库存转移到了地方政府手上而已，并没有形成真实的市场需求。改为保障性住房的想法是很好的，但是也会有一个问题，就是目前我国的房地产的租售比普遍偏低，那就会又产生一个新问题，租金的收入不能覆盖利息成本，那么地方政府就不可能做很大规模的收储，毕竟亏本的买卖是不能持续的，那地方政府的收储就很有可能只是做做样子。
目前房地产的困局是怎样造成的呢？我想还是因为房价太高了，是虚高的那一种。这个从租售比就可以判断，据我在周边做的草根调查，当然我也只能了解一小片的区域，有可能以偏概全，但也可以以小见大。租售比大部分都在1%到1.5%左右，就这个租金的收益率，如果从投资的角度看完全不具性价比。注意租金的收益不等同于投资回报率，因为房产还会有折旧，维修，保养和租期空档的成本，所以真实的租金回报率不足1%。
总结目前的地产困局主要矛盾是人民群众可支配收入不高和房价过高的矛盾。这个是冰冻三尺非一日之寒，想要化解还需要时间，时间可以解决很多问题，如果短期大跌，也会对经济的增长造成硬着陆，这个成本我估计大家也是不能接受的，那唯有用时间换空间，让房价慢慢回归理性，或者等待人民群众的收入上升才能化解当前的困局。