本文是《租购同权？下一轮房价暴涨就要开始了！》的继续，上一篇文章很长，很多人觉得我写得很臭，但更多的人觉得精彩。到底是精彩还是臭呢？见仁见智吧，哈哈。但是我突然想到了两个重要问题：从金融角度考虑，为什么国家要（在一二线城市）大力推行公租房建设？以后又将有什么后果？
这两个问题非常重要，尤其是第一个。
从金融角度考虑，国家为什么要大力推行公租房建设呢？嘿嘿，大家还记得姚振华吗？就是举牌万科的那个猛人。
姚振华的发迹史确实相当可疑，他2012年2月拿到宝贵的保险牌照（前海人寿，我发现那个时候很多人的暴富都很可疑），让很多人大跌眼镜。但不管怎么说，前海、安邦、恒大以及各种保险公司，在2010年之后发展得都很迅猛，大有后来居上之势。不管项俊波是否被抓，很多民营保险公司的发展已经很大了，怎么处理是个巨大的问题。
中国保险业的规模发展很快，下图是截至到2016年4月份的情况。
从上图可以看出，2008年以后保险业的年增长率基本上在20%左右，虽然比以前低，但基数越来越高。2016年，保险业资产总量为15.12万亿元，较2015年末又增长22.31％。其中原保险（保险人与投保人之间直接签订保险合同）保费收入3.10万亿元，同比增长27.50％；财产险和人身险业务分别同比增长9.12%和36.51％。赔付支出过万亿元，同比增长21.20％。
请注意，上面说的是保险业的“资产总量”而不是“净资产总量”。净资产远远没有那么多。在M2年增长率10%的情况下，在保险业的增速是GDP增速三倍左右的情况下，在各项成本越来越高的情况下，手握巨资的保险企业，如何实现资金的保值增值，是所有保险企业头疼的问题。
像平安、人寿这种老牌企业，已经和券商、银行建立了广泛的合作关系，甚至自己开银行和证券，帮助企业上市，这块利润相当丰厚，相对来说不太发愁获得利润，作风也比较稳健。但是新兴的保险企业则完全不同。所以我们看到，安邦、前海（宝能）乃至恒大等险资，在2015年股灾之后纷纷进入A股举牌，当时国家也号召险资进来接盘，保监会还出台了相关政策，这是险资在2015年后频繁入场举牌的根本原因。当然，安邦比较特殊，在之前就已经大举入股A股了。
而且，我们可以说姚振华做得太过分：入股可以，但别那么穷凶极恶。恒大也比较过分，居然利用举牌和散户跟风，在股市玩起了短线，狂赚一把走人（梅雁吉祥）。但不管怎么说，大的背景是国家允许甚至鼓励险资入场。不过事后国家也不管那么多，2016年12月初“妖精论”出台，新兴险资企业遭到重创。
重创的结果是什么？恒大人寿大规模赎回万能险，总规模在400多亿元；姚振华被禁止十年进入保险业，宝能系在2017年5月甚至发文求饶了。如果国家这么严控下去，结果是什么？
很显然，结果就是一些险资企业会破产倒闭。这显然会引发金融危机和社会危机，而且按照政策，国家要全额赔付投保人。所以如果保险企业倒了，国家和社会的损失非常巨大。
宝能系早已求饶，恒大人寿也不乐观。2015年恒大人寿净亏损3.38亿元，2016年净亏损4.23亿元。玩了半天的高抛低吸，亏损反而增大了。这是因为恒大人寿等新兴险资为了拉业务，之前疯狂发展万能险，恒大人寿的万能险占比竟然高达92%！所谓万能险，除了交费灵活、费用透明之外，最大的优点是有保底收益。一般来说，万能险的年保底收益率在5%以上，后来抬高到7%，个别企业在恶性竞争之下，年收益率居然接近20%。
百分之十几的保底收益率，险资能长期做到吗？基本上不可能。所以险资疯狂入股A股，想抬高账面收益，或者以后等股票大涨后抛出。这就是危险的赌博，国家看到这样下去必然会引发金融危机，所以大幅叫停万能险，并禁止险资大幅进入A股市场举牌。国家的控制已经取得了成效，恒大基本上全部赎回了万能险，根据2017年8月初保监会发布的数据，2017年上半年，万能险占险资收入的比例比17.4%，已经同比下降19.45%。
顺便说一下保监会公布的总体数据吧：2017年上半年，全行业共实现原保险保费收入23140.15亿元，同比增长23.00%。其中，产险公司和人身险公司分别同比增长13.90%和25.98%；赔付支出5785.50亿元，同比增长9.94%;保险业资产总量16.43万亿元，较年初增长8.69%。所以，我国保险业的规模仍在以GDP增速三倍的速度增加。
保险业本身仍然是一个朝阳行业。按人均投保额计算，我国保险业的规模仍远远不如西方发达国家。
但是，怎么实现险资的保值增值呢？尤其是，2010年之后险资大发展，无数民企挤了进来，怎么实现民企保险的健康发展？
你猜对了：发展公租房，让险资入股。
关于险资入股房地产，早在2010年我国就开始研究了。2010年9月3日，保监会就发布了《保险资金投资股权和不动产暂行办法》，提出了四大原则：
1、明确投资主体，要求保险公司作为投资主体。
2、界定投资标的，明确险资只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。
3、规定投资方式，要求较为严格。
4、健全风控机制。
总的来看，当年的《暂行办法》还是比较粗，所以后来保监会又多次修订，但总体进展并不快。2012年，上海在公租房投资方面做了一些初步尝试，当时泰康人寿态度较为积极，不动产投资是其战略推进重点。但是，由于没有关于保险资金投资不动产的办法细则，泰康人寿的不动产投资以自有资金直接买楼为主。
之后保监会认识到险资保值增值的重要性，推进速度加快了。2015年3月9日，首单险资投资公租房项目获批：太平洋资产管理公司发起设立的“太平洋 —— 上海公共租赁房项目债权投资计划”，正式通过保监会的备案。这个投资计划需要募集资金40亿元，主要用于上海地产（集团）有限公司（国有独资）在上海建设的约50万平方米公共租赁住房项目。
瞧瞧，在2015年时险资入场就是和国有独资房地产企业合作。在这方面，传统险资巨头也不落后，中国平安走在最前面，2015年就有20次拿地记录，其中既有联合拿地，也有独立拿地，为历年之最。在房价大涨之前，平安表现神勇。华夏保险也于是2015年第四季度耗资20亿元，拿下深圳时代广场10层写字楼约2.4万平方米；太平洋保险豪掷27亿，合计购入了深业上城14层物业，成交面积达4万平方米。
2016年房价大涨，平安在消化食物，前海人寿冲上来了。就是姚振华的企业，宝能系不仅在上市公司抢股权，而且拿地也很凶猛。在2016年5～9月，前海人寿在上海、武汉、南宁拿下5个地块，且均为独立拿地，耗资超50亿元。永诚保险、中英人寿保险也独立拿地，分别在上海浦东和深圳拿下一块地。
当二线险资在抢地的时候，中国平安、人寿又走到了海外。早在2013年7月，平安就以2.6亿英镑买下了伦敦金融城的标志性建筑：劳合社大楼，开创险资投资海外不动产第一单。之后险资纷纷在海外买房买地，2016年，中国人寿在伦敦、纽约买地，阳光保险在澳大利亚买地……
2016年，险资还在A股增持或举牌万科、金融街、金地集团、廊坊发展、华鑫股份和天宸股份六家房地产企业。后来遭到挫折，大家都知道了。
因此，时光进入2017年之后，险资的保值增值的需求更为迫切。国家一拍脑袋：不是要严控一二线城市的房价吗？怎么把这个和险资的保值增值结合起来？那就大力发展公租房，并且让险资继续大力入股。
险资进入不动产领域在不断深入。如果说2015、16年，险资主要是在北上广深和少量二线城市买地的话，到了2017年，险资已经将目光移至二三线城市地产。
例如，恒大人寿、泰康保险、国华人寿都在武汉买了楼和地。具体来看，泰康人寿于今年3月斥资15亿元拿下武汉挂牌的二期滨江商务区地块，恒大人寿则在斥资1.22亿元认购了位于武汉市江汉区CBD中心商务区的写字楼，并斥资3.47亿元认购位于武汉市汉阳区滨江城市发展带的写字楼。此外，今年1月国华人寿旗下的子公司平化置业以32.6亿元的价格竞得武汉P（2016）158号地块。
武汉以外，济南、成都等地区的不动产项目同样为险资抢筹的对象。今年3月平安以43.8亿元的价格竞得济南CBD集中挂牌的12宗地块中的11块。此外，中国平安此前还对成都等二三线城市的不动产项目有所布局。业内人士认为，保险与不动产行业的结合未来仍存有更多可能性。例如，目前备受关注的养老地产和养老产业，尚处初步阶段，还没找到一个能够支撑起整个循环的盈利模式。
保险行业本身就不缺钱，如果疯狂拿地或买房，或者和地方独资的房地产国企合作建公租房，背后再有银行的大力支持，则保险、地方政府，都有望获得长久的稳定收入。对于银行和银行股，也是长久的利好。
因此，这貌似是国家的一盘大棋。
但问题是：这个如意算盘能实现吗？
能不能实现，就要看公租房建设速度、人口继续涌入一二线城市的速度、地方政府卖地的速度、房租和房价的关系、房租入能否满足地方政府的需求、房产税推进力度、中国人的买房情节能否解决等各方面因素。这里面，房租收入能否满足地方政府的需求，我认为是中短期的重中之重。
房租收入能否满足地方政府的需求？非常显然，未来三五年根本不可能。
道理很简单，假如一个典型的二线城市，每年需要基建投资100亿（例如郑州2016年的基金投资是108亿），如果失去每年大约200亿的卖地收入（郑州2016年卖地收入213.5亿），基建投资还搞得起来吗？基本上不可能了。因为如果卖地的收入只有40亿，也就是不再建设高价商品房，而是改成公租房，导致卖地收入大减，比如锐减160亿，现在靠公租房租金能补上这一块吗？
假设能补上，也就是每年政府的房租收入是160亿。假设每套房的年租金是10000元（每个月800多元，不算太好的房子，但是也能凑合住），这意味着政府手里有160万套出租房，可以租给至少三百万外来人口。以每年20万套的建设速度，就算都是出租房，也需要至少八年。
这还没算政府收租的各种巨大成本。也就是说，以前高价卖地就拿到200亿，管理成本很低，但现在要对几百万人收房租，房子中的设施如家电和家具如果损坏，不管谁出钱，也是费时费神的事情，由此可能会产生无数纠纷，所以这个管理成本相当高。如果收上来的房租有40%被各种管理成本消耗掉，“有效房租”只有60%，就意味着每年160亿的房租，能用到城市建设上的只剩下96亿元。
也就是说，为了实现以公租房的租金代替之前的卖地收入，一个二线城市必须做到：
1、新增一两百万套公租房。
2、为此，需要从其他地方吸纳300万左右的新增人口，让他们都来租房子住。为了吸引他们，越来越多的地方政府就会推出“租房入户”政策，并且很可能越来越宽松。
3、上述过程至少需要八年。
4、在各个城市的激烈竞争中，一二线城市规模继续大幅扩大，而广大三四线城市和农村，就会继续空巢化。
4、对于城市新人，为了让他们买不起、租得起，必须继续抬高房价。甚至，继续大幅抬高租金。
这是完全有可能的。比如解放前的上海，一般人根本买不起房子，而房租占了普通人工资的至少40%。有人说为什么还要租房子啊？回家乡得了！可越是这样，回家乡的人越少，因为家乡经济更差，更没收入。这就说到了下面第5条。
5、为了维持广大村镇的运行，国家财政赤字越发庞大，导致通胀继续高涨。
很显然，这个过程难以持续下去。中间很可能被以下事情打断：
1、一部分公租房改成商品房，卖给市民。这样地方ZF可一次性获得巨额收入，同时免掉各种管理成本。
2、全面推出房产税。也就是说，用和国外接轨的房产税率来养地方政府。
至于前文分析的保险企业参与房地产，不是不可以，但没必要陷入公租房中。保险企业可以逐步入股房地产建设企业和物业管理公司，以及城市公共服务业，这才是长久的利润来源。
不管大力推行公租房的过程是否被上述事情打断，有一点是确定无疑的：国家大力推行公租房建设，地方政府纷纷推出“租房入户”政策，都会继续加剧人口向一二线集中。而且这个速度，要比高价卖商品房用地还要快。由此，不仅一二线城市的建设将在短期内产生更多问题，而且很可能会让三四线城市和村镇的问题集中爆发，极大地抬高全国的管理成本。
所以，“大力推行公租房”极有可能和过去的很多政策一样，取得相反的效果。一旦弱化甚至取消，房价将迎来报复性上涨。
在这个曲折前进、甚至来回折腾的过程中，在人口继续迅速于一二线的过程中，一二线城市的房价会停滞不前还是继续大幅上升呢？
多明显的结论。
当然，前途是曲折的。
什么都想背起来，却发现背不动的越来越多。
想堵住漏洞，却发现新的漏洞越来越大。
本文是《租购同权？下一轮房价暴涨就要开始了！》的继续，从保险业和城市建设的角度得出相同的结论。应该说，或许很多人感到失望，但没办法。我的建议是：1、刚需尽早在一二线城市买房。2、已经有多套房子的，不要再买了，因为这不符合天道。如果非要给一个现实理由，就是担心以后的房产税。
最后，还是用财上海的名言做结束吧：京沪永远涨，一印解千愁。