中骏商管的业务构成和刚刚结束招股的越秀服务非常像，可以将其视为1个住宅物业管理公司+1个商管公司，分别进行估值。
一、住宅物业管理
截止2020年12月31日，在管1520万平米，合约面积3221万平米，营收4.32亿，奶妈中骏集团去年克而瑞排名41名，全口径销售金额1015亿元。
按照这个标准，仓总找了一个各方面差距不是很大的物业公司——弘阳服务。截止2012年12月31日，弘阳服务在管面积2700万平米，合约面积3990万平米，营收7.67亿，奶妈弘阳地产去年克而瑞排名49名，全口径销售金额865亿，市值17亿。
再看看第一服务，市值10亿，其实管理规模比中骏的住宅部分还大，只是奶妈弱了一些。
现在小物业公司都给不起估值，在收并购市场上顶多给十几倍估值。所以对于中骏的住宅物业部分，就参照弘阳，假设值17亿，凑个整到20亿。
二、商业物业管理及运营
这一块就参照纯商管公司——星盛商业。中骏的商管这一块2020年营收3.73亿，毛利2.2亿，整体毛利率59%，在管面积约99万平米，签约面积338万平米。
再看看星盛商业。2020年营收4.4亿，毛利2.8亿，整体毛利率56.26%，在管面积157万平米，签约面积328平米，最新市值56亿，发行市值约40亿。
从地域的分布来看，中骏是肯定不如星盛的，星盛有70%以上的营收来自深圳，而中骏则是以三线城市为主。另外，中骏的商业部分的营收是把商业物业的管理费也算进去了，而这部分营收和利润是不应该享受纯商业运营的高估值的，毕竟就是提供安保、清洁等，和住宅物业差别不大，只不过物业的性质不同。所以中骏的商管这块应该值多少钱呢？仓总觉得按2020年底的数据来看，多给点，拍个40亿吧，毕竟那时候星盛也就40亿。
三、申购计划
如果按照下限发行，中骏商管是74亿，越秀服务下限定价是72.16亿，从各项数据来看，无论在管、签约、奶妈等，中骏是都不如越秀的。把住宅和商管包在一起上市，就是想浑水摸鱼，让住宅物业享受商管的高估值。放弃申购。
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