一、发行概况
二、财务概况
三、综合评估
1、市值：37.44-41.28亿。
2、估值：139.29-153.57，这是一个被扭曲了的数值，因为提现在报表上的净利润太容易受投资物业公允价值变动影响了。不考虑公允价值变动的影响，估计在30多倍的样子。
3、行业&公司：房产信托基金（Reits），之前上过一个类似的——招商局商业房托，暗盘跌了3.8%，首日跌了7.89%。招商局商业房托发行价3.45元，目前股价2.66，复权之后的价格是2.896，仍处于破发状态。
4、保荐人&稳定价格经办人：保荐人星展银行，稳价人瑞信。星展保荐的项目不多，过去几年就只有2个项目，虽然都没有破发，但是涨幅也都比较有限。
以下是瑞信担任稳价人的历史项目表现。
5、超额配股权：预期授出超额配股权，预计国际配售会顶格超额配售，稳价机制生效。
6、基石投资者：共2名基石，合计认购5000万美金，如果按上限定价，认购股份占本次发售股份的14.4%；如果按下限定价则是15.9%。两家基石的背后分别是东方资管和加拿大资管公司CI Financial。
7、首次公开发售前投资：无。
四、一手中签率
香港公开发售5200万股，每手1000股，合计52000手。在不启动回拨机制的情况下，甲组获配26000手、乙组获配26000手。如果启动回拨，则分配情况如下表所示。目前招股一日孖展超购0.35倍，预计是不会启动回拨了。按照20000人申请估算，预计一手中签率100%。
注：上述[1,15)档不是强制回拨，是保荐人可以酌情最多回拨至20%，并且是在如下两种情况下：
1、公开发售认购足额，国际发售认购不足；
2、公开发售认购足额且认购倍数小于15，国际发售认购足额。
如果在这两种情况下启动回拨，那么须按下限定价。
五、操作计划
发行基金募资，然后把顺丰的3个物流地产买下来，每年90%的可供分配收入用于分派，2021年度的年化每基金单位分派率收益率是5.3%（上限定价）或5.9%（下限定价）。在出租率已经接近100%的情况下，只有涨租金才是增长的唯一路径了，然而事实是最近几个年度香港物业的租金一直是在下降（香港物业贡献了约90%的营收）。
继联易融、兆科眼科连续做反2次以后，仓总已经坐实了港股打新指路明灯的称号。这个票仓总放弃申购。根据“仓总不打我梭哈”的策略，接下来就看你们这些骚年的了，^_^。
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