一、发行概况
二、财务概况
三、综合评估
1、市值：18.6-24.6，小物业公司，上下限幅度32.36%，幅度有点大，有碰瓷嫌疑，上一个差不多市值的小物业弘扬服务也是上下限幅度30%，最终是接近上限定价，估计这个票应该也会用同样的定价策略。
2、估值：20.78-27.49，20多倍是物业公司的合理范围，物业公司的估值有一个特征就是在管（合约）建筑面积越大、奶妈越强，越可以享受高估值，毕竟想象空间大嘛。
3、行业&公司：物业管理，近2年的热门板块，从首日表现来看，胜率还是很高的，不过就不要指望首日来个超过50%的暴涨了。从过往的表现来看，就算走势相当好的物业公司，也是需要靠捱时间一步步涨上来的。从下面的数据，物业公司首日能涨个20%就算很不错了。
4、保荐人&稳定价格经办人：保荐人海通国际，稳价人海通国际。以下是海通国际历史项目表现，一般般。
稳价人海通国际，以下是海通作为稳价人的历史项目表现。
5、超额配股权：预期授出超额配股权，估计国配会顶格超额配售，启动绿鞋机制。
6、基石投资者：无基石。
7、首次公开发售前投资：共3次IPO前投资，包括4名IPO前投资者，成本分别为0.76/1.21/1.75港币，较本次发行中间价分别折让64.8%/44%/19%，最近的一次是2019年9月26日，成本1.75港币，折让19%。所有IPO前投资者均有6个月禁售期。
四、一手中签率
香港公开发售2500万股，每手2500股，合计10000手。在不启动回拨机制的情况下，甲组获配5000手、乙组获配5000手。如果启动回拨，分配情况如下。小物业公司热度应该不会那么高，上一次的弘阳111倍，金融街物业148倍，考虑到近期又涌进来不少人，预计启动顶格回拨还是没问题的。保守一点，人数按10万预估的话，预计一手中签率5%-15%之间，恐怕一手中签率不是很乐观。
注：上述[1,15)档不是强制回拨，是保荐人可以酌情最多回拨至20%，并且是在如下两种情况下：
1、公开发售认购足额，国际发售认购不足；
2、公开发售认购足额且认购倍数小于15，国际发售认购足额。
如果在这两种情况下启动回拨，那么须按下限定价。
五、操作计划
这个公司和弘阳的可比性还是挺高的。弘阳发行估值20-26，第一服务是20-27；弘阳在管1580万方，合约2760万方，第一服务在管1500万方，合约2700万方。所不同的是弘阳的奶妈更强，弘阳2020年1-9月销量568亿，当代置业1-9月销量269亿。如果偏上限定价，则第一服务上市市值约24亿，弘阳上市时约17亿，目前上涨至约25亿，到第一服务上市时二者市值应该差不多。所以，第一服务在管/合约面积和弘阳差不多，奶妈比弘阳又弱，在市值已经比肩弘阳的情况下，还能有多大的上涨空间？
最近一段时间，物业板块的走势很疲软，不少物业股都有30-40个点的回调，像前不久上市的正荣服务都一度跌到了发行价附近。考虑到后边还有几个更大的物业股要上（市场也更喜欢大一些的物业公司），而这个票一手中签率预计也不高，全力去打的话，很可能中不了啥，就算中了涨幅也不高，最后浪费资金。意思一下吧，上5个白嫖户+5个免费的现金一手，万一公司良心发现，下限定价，也许能喝点汤汤水水。
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