业绩发布
Part01财务表现：盘面扎实，财务稳健
Ø 利润收入持续增长：2019年上半年美的实现营业收入142亿元，同比增长33.4%；核心净利润19亿元，同比增长27.6%；毛利润率35.9%，较2018年同期上升0.4个百分点；
Ø 资产及权益总额稳步提升：截止2019年6月30日，美的资产总额为2137亿元，较期初增长20.5%；所有者权益总额为276亿元，较期初增长16.9%；
Ø 杠杆比率持续优化：2019年上半年净负债率为95.4%，较2018年降低1.8个百分点；现金短债比为242%，较2018年提升82个百分点；
Ø 现金及金融资源充裕：截止2019年6月30日，美的拥有现金及银行存款278亿元，较期初增长4.9%；银行授信额度1112亿元，较期初增长57.5%；尚未动用的银行授信621亿元，较期初增长81.4%；
Ø 低成本融资优势凸显：2019年上半年加权平均融资成本5.95%；融资渠道畅通，2019年1月发行债券30.6亿元，期限为3年（2+1），票面利率为5.3%；2019年6-8月，落地首笔境外银团贷款，期限为3年，25亿港币，绿鞋5亿港币或等值美元，执行利率Hibor+2.73%。截止目前，银团贷款总额已达27.5亿港币；
Ø 主体信用评级提升，评级展望稳定：2019年4月26日中诚信证券评估有限公司信用评级委员会评定美的置业集团有限公司主体信用评级为AAA，评级展望为稳定；
Ø 债务结构持续优化：截止2019年6月30日，美的存量债务总量为542亿元，债务品种优化，银行贷款占比为67%，较2018年提升17个百分点，信托融资占比仅为8%，较2018年下降16个百分点；存量债务期限中长期化，一年以内债务占比为21%，较2018年下降13个百分点，两年到五年债务占比为45%，较2018年提升5个百分点。
Part02业绩亮点：战略升级，聚力笃行
Ø 合约销售稳步增长：2019年上半年公司实现合约销售472亿元，同比增长16.8%，销售面积453万平方米，同比增长14.4%，销售均价为10429元/平方米，同比增长2.1%；
Ø 合约销售集中在核心城市及重点区域：（新）一线、二线、三线和四线城市合约销售额贡献占比分别为24%、44%、27%和5%；长三角、长中游、华北、西南和珠三角合约销售额贡献占比分别为35%、19%、12%、15%和19%；
Ø 已售未结转金额大幅增长：截止到2019年上半年末，公司已售未结转金额为842亿元，远超2018年底的627亿元。已售未结转金额各区域分布为，长三角、珠三角、华北、西南和长中游占比分别为35%、17%、16%、10%和21%；
Ø 一线城市精选土地，坚定进入：上半年新进上海、天津、杭州、武汉等一线、新一线城市，城市能级稳步提升；
Ø 二线城市聚焦核心，坚定深耕：加大在重庆、佛山、苏州等区域中心城市布局力度，实现土地储备结构优化；
Ø 三线城市立足优势、高效经营：在邯郸、徐州、株洲等具备人口和产业基础的原有深耕城市，优选核心区域的优质地块，形成规模效应和品牌效应的同时，进一步降低管理成本；
Ø 聚焦城市深耕，提高城市产能：公司坚持通过区域和城市深耕，提高管理效能，降低运营成本，提升公司在当地的品牌影响力，并以精选的深耕城市为原点，辐射周边。2019年上半年销售前十的城市销售额合计约266亿元，销售贡献率为56%；销售排名前十的城市对应的货值约2561亿元，占总土储货值的47%；美的置业分别在佛山、邯郸、徐州、株洲等城市深耕近10年；
Ø 加大非公开市场拿地力度，低成本获取优质土储：预估可逐步转化为土储的主要城市更新项目10个，规划总建筑面积为257万平方米，预计可售货源为450亿元，预估2019年可转化为土储的城市更新项目4个，规划总建筑面积为103万平方米，预计可售货源为155亿元；
Ø 新增土储聚焦核心城市及重点区域：2019年上半年，新增土地储备46个，新增面积为966万平方米，新增货值为1254亿元，新增土储成本为388亿元。其中，新增土储货值按照城市能级分为，（新）一线、二线、三线和四线城市分别占比38%、36%、20%和6%；按区域分为长三角、珠三角、西南、华北、长中游占比分别为43%、15%、7%、9%和26%；
Ø 土储丰厚，布局15省54城和249个项目：总土储面积为5251万平方米，土储货值为5500亿元，土储成本为1406亿元，单方拿地成本为2677元/平方米；
Ø 土储结构稳健，支撑未来发展：总土储货值按城市能级分为，（新）一线、二线、三线和四线占比分别为24%、40%、27%和9%；按各区域分为，长三角、珠三角、西南、华北和长中游占比分别为30%、24%、14%、13%和19%。
Part03经营策略：回归本源，固本强基
Ø 秉承美的制造业基因，坚持精细化管理，以高质量增长为牵引目标，贯穿于经营全过程，实现规模、利润、回款的稳步增长
² 销售策略：一盘一策，抢收市场；加快去化和回款，保证现金流；持续打造自销渠道；强化长期与短期激励机制；
² 运营策略：打造“三个交圈”、“双向穿透”的大运营体系；坚定推进标准化，提升开发效率；拉通房地产开发全流程业务职能模块，提高集约化管理水平和工作效能；做好分权与授权，充分将经营权下放至区域；打造供销适配、成本适配的弹性运营体系。
Ø 数字化转型策略：以用户为中心，聚焦价值链和生态链，科技赋能提升企业数字化连接、运营、服务能力。流程、数据驱动的运营效率和管控能力的提升；产品设计和用户的数字化协同和新技术的利用；以用户为中心体验提升、多业态打通协同；各环节新技术工具的敏捷利用。
Ø 聚焦“匠芯”建造体系，锻造产品力
² 产品力塑造：回归本源，在全国全面推广“匠芯”建造体系，提升工程质量；精准定位，打造四大标准化产品系列；制造业基因，传承精工品质；打造“5M智慧健康”的差异化竞争力；
² 匠芯工艺：5+N新工艺体系、4大保障管理体系；提高效率、消除质量隐患、节能环保、产业优势；截止2019年6月30日，“匠芯”建造工艺已在全国项目推广，应用占比约59%。
Part04产业赋能：产业生态，赋能主业
Ø “两翼”产业生态布景全局，赋能主业
² 坚持“房地产+产业”定位，成立睿住产业集群。以智慧生活研究院、建筑产品研究院为双“研发核”，构建智能产业、建筑产业双“产业核”，实现产业生态全景布局，赋能房地产开发及运营主业；
² 智慧生活研究院研发内容包括智能系统开发、智能产品开发；建筑产品研究院的研发内容包括建筑产品及BIM应用研究、建筑及工业设计研究、装配式及新材料研究；
² 全链条的智慧绿色建造体系下的复合业务包括：设计总包、装饰总包、智能化总包、代建、合作EPC；
Ø 智能产业化-布局智慧生活全产业链
² 自2015年行业首推“5M智慧健康社区”以来，先后成立美家智能科技有限公司、智慧生活研究院等，实现智慧家居从研发、设计、生产、销售、施工、到售后和运维的全产业链打造，并与阿里云、海康威视、华为、美的集团等行业头部企业共建智慧生态；
² 2018-2019年间已经实现：智慧家居交付30000套；智慧家居落地项目超200个；布局城市55个；智慧家居展厅500套；
Ø 建筑工业化-整合建筑全生命周期
² 2019年实现了装配式建筑从战略阶段到落地投产，整体卫浴设施从外装装配式到装配式内外装一体化；
² 整合装配式建筑设计、建造、生产全产业链，采用EPC模式，科技化、工业化、规模化地制造房子。
Part05 业务展望—行业政策趋严，企业以质取胜
Ø 行业趋势及市场展望
² 行业趋势—新长周期：房地产不再作为短期刺激经济的手段，定位为经济长期发展的压舱石，具体表现为：“稳地价、稳房价、稳预期”下的因城施策，以及不断完善落地的长效机制；新发展机遇：高价值城市群驱动新一轮城市化，粤港澳大湾区、长三角一体化等国家战略释放大都会圈建设红利；新经营导向：强者恒强的马太效应日益凸显，行业回归拼产品、拼服务、拼品牌的精细化经营；
² 市场展望—宏观政策以稳为主，稳地价、稳房价、稳预期、去杠杆、控总量；市场平稳，主力需求短期难以释放，市场不存在大幅上行动力，亦无大幅下行压力；地产融资监管收紧，下半年房企加速洗牌，兼并整合将现更多良机；精细化因城、因区施策，市场分化将更趋显著；新周期下，客户以刚需、改善自住为主；主力客户日趋年轻化，乐意为科技、健康和品质创新买单。
Ø 公司发展战略：转型升级，实现有质量增长
² 美的置业将坚定推进转型升级，通过投资、融资、管理、回款以及品牌力、产品力、产业等多维度提升经营效能与运营效率，向稳健、优质的增长模式迈进，锻造抵御风险和跨越周期的“内功”。
² 布局升级，聚焦重点高价值领域：重点布局国家级城市圈和大都市圈，加大一二线、区域中心城市投资力度，深耕具备产业基础、交通优势、人口流入的城市；
² 产品与服务升级，用制造业方式造房子：传承美的制造业基因，注重产品与服务质量；回归扎实经营的本源，以客户为中心；坚定进行产品、服务升级；
² 效率提升，回归企业经营本质：提升地产开发链条的协作水平，提升开发效率；加快数字化转型，提高管理效率；通过更专业化的财务管理，提高资金使用效率和周转率；
² 产业赋能，“一主两翼”协同发展：做实做强做精房地产开发及服务主业；两翼协同发展建筑工业化、智能产业化，赋能主业；布局智能产业生态，一站式智慧生活解决方案。
问答环节
Q：第一个、就咱们在现在进入一些一线和二线城市的时候，会采用什么样的方式去拿？未来拿地时会有哪些标准，怎样去控制土地成本？第二、产业也是美的置业一直以来的一个优势，在产业方面的发展能不能与土地储备有协同效应？多元化拿地的方面，比如旧改，我们主要是在哪些城市布局，以后有没有可能把这个策略复制到更多其他的城市？
A：那从去年以来，美的一直坚持升级的基本战略，现在已经布局54个城市。接下来我的未来的目标就是三年城市总量不会增加，而且有可能还会减少一些城市，把城市总量降下来，因为城市总量太宽的话，管理跨度太大，不免的会造成公司的管理达不到精细化的水平。因为我算了一下，规模达到2000亿时候，40个城市足够了，一般每个城市平均产能50亿，应该是一个相对比较合理的状态。
那么在升级过程当中，拿地方式也更加多元化，公开招拍挂可能比较方便。 再一个就是和行业内部一些企业的合作，这种方式现在也比较多，我们现在也有30%的项目是合作项目。合作项目，大家共同发挥各自优势，能够使土地价格比较合理。再一个就是旧城改造，旧城改造还是坚持做旧工厂为主，因为相对而言，工厂产权主体比较单一，改造起来时间跨度也没那么长，而且成本可控。现在旧村改造方面我们做的比较少。美的置业目前这个阶段，就主要做旧工厂改造，在这方面我们有几种模式，有的直接把工厂收购过来，有的和工厂原来的产权人合作，合作以后，我们去帮他们推进整个项目规划、审批的流程，后期大家共同赚取溢价。在旧工厂方面，不仅有第三方的工厂，包括美的集团也有一些存量的旧工厂，我们按市场化的交易模式去旧工厂改造，总而言之，我们通过多种方式补充我们的土地储备。
目前改造业务的区域主要以广佛为主，在做的有云南昆明，与地方的政府平台公司进行合作，有三四个项目在推。像在贵阳，也是和政府平台公司合作推进就工厂的改造，这些可能很快会在今年和明年释放出来，今年大概可以释放出来100万平米的土地储备。相信在这一块的土地储备获取还是具有成本竞争力的。
产业对土地储备的协同作用是肯定有的，这几年大家也看到行业用产业的模式，在产业投资和住宅房地产的协同上都有一些比较好的做法，因为特别是内地一些城市对产业的需求还是比较强的，在做产业的过程当中，我们同时做一些商住的开发是可以达到协同。但是有一个前提，我一直认为，就是用产业大家去协同也好，用产业去勾地也好，前提你必须真做产业，而且真真正正的能够使你的产业在当地政府落地，如果落不了地，仅仅靠一个愿景或者靠一个故事，这是不行的。我们美的置业长期以来坚持真做产业，而且真能落地，真能给地方带来税收、就业，在这种情况下，地方政府对一些商住的协同支持绝对是会做到的。
Q：咱们今年买的地好像比较多，公司是出于什么样的考虑？咱们下半年或者2020年对于拿地会是什么样的态度？另外想问一下发新股现在进度大概是怎么样?
A：刚才你看到这个数字上半年是388亿，那么首先这里面有一些合作项目，我们自己权益的应该有260亿到270亿左右。第二你会注意到这里面的结构，按刚才讲的，上半年包括去年买的都是比较高价值的区域和城市的土地。虽然从直观数据上看，好像多了一点，但是这些土地都是我认为没有任何风险的，而且当时拿地的时候，从利润率、回报率和IRR等算的还是比较清楚的，我就是按照一个风险指数给他稍微下调一点预期的目标，这些土地都是很有抗风险能力的。我当时想一定要实行战略升级，一定要往高能级的城市去布局，那么这样的话可能就在这个阶段拿的多了一点，但是公司的经营性现金流也好，包括可以用的一些存量资金和融资资源，能够完全支撑这些土地的成本。当然下半年我在观察，下半年我认为可能在接下来两三个月，土地应该相对低位，那么到那时候公司仍会结合手头上的现金情况，适时的再去补充优化，这一点我还是账算的比较清的。
3月份发新股，这个也确实是老问题，公司现在股权是相对集中了一些，一直以来公司在这方面都没有放弃，但具体时间取决于很多因素。
Q：第一，咱们现在手里不光土地储备，以及已售未结的储备也都是非常充足的，所以我们看的更长远一些，比如未来2到3年来看，咱们在增长的排布上，不知道是什么样的想法？第二个问题是关于融资，因为现在上市以后，境外的渠道理论上应该也是比较顺畅的，也看到公司现在手里存量也有境外的银行贷款，所以未来的话比如境外的一些银行贷款、美金债的发行是一个什么样的想法？第三个关于激励机制，激励机制这边的进展是什么样的情况？
A：刚才我讲了未来的增长，因为公司在上市之前以及上市这段时期，原来基数比较小，所以增长率看起来很高。今年我们的目标是1000亿的合约销售目标，到目前为止，我还是希望能够尽力的去实现这个目标。那么接下来在达到这个金额以后，未来增长速度不会像之前那么高了，那么我认为就是在20%左右，对美的置业来讲，应该算比较合适的。另外进一步提升公司的利润率和重点改善杠杆情况，这样的话使公司相对更加平衡，更加稳健，这是我们的目标。因为我认为整个行业的量接下来增长已经比较困难了，去年已经达到15万亿。在接下来再增长我们认为比较困难了，甚至在某些区域的量不一定能够保持。但是不管15万亿也好，还是降到10万亿，这个行业还是那么大的一个行业，这里面是有很大的发展空间的。对于企业来讲，最重要的是在未来广大的行业空间下，自己把所有的经营指标和运营指标调节到最佳状态，使公司更加健康。也就是说规模增速已经不是我们的第一目标了。
关于境外融资的问题，因为从我们现在整个融资的盘面来说，我们在境内的融资渠道还是非常畅通的，国内的融资额度也足够，公司从成立发展到现在也还是比较顺利的。关于境外发债，现在我们整个境外资本市场已经打开，发债这个事情我是这么看的：第一，我们要看成本，因为我们可能跟其他的房企不一样，我们的今年的成本比较便宜，所以我们要看成本；第二，就看我们自己的需求，因为现在政策在变化，对我们来说，如果需要扩张，我们会尽快的推动这项工作。但是发债这个事情，实际上我们前期的工作一直在做，包括改善很多指标。关键的是，前面的基础工作做完之后，后面我们就抓住窗口。至于什么时候去做，也请大家等我们的消息。
关于激励机制，公司一直在做方案，致力于尽快去推广。
Q：第一个问题，问一下公司在一二线的新增投资，因为一二线城市的土地竞争激烈，且多有限价，所以想问一下现在公司在一二线的新增地块的毛利润率或者是净利润率的水平大概是多少？第二个问题，想问一下大湾区，因为公司在大湾区的土储主要集中在佛山地区，所以想问一下管理层对于佛山以外的大湾区其他城市现在的看法是什么？会不会加大对大湾区非佛山的投资？第三个问题是想问一下未结算的销售里面840亿大概多少会在下半年结算，大概多少会在明年结算？
A：第一方面，确实现在热点城市的限价情况是比较普遍的。当时公司拿地的时候已经充分考虑了限价因素，倒推公司拿地的利润要求，基本是要10%左右，IRR基本上是25%左右，基本按照这个判断标准去拿地。
关于大湾区，如果注意一下，我们现在的大湾区土地储备，除了佛山之外，当然佛山是重头，也进入了东莞，那么现在东莞已经拿到的地块，加上签约的旧改也有四五个项目。公司7月份以后，在南沙又拿了两个地，在南沙最核心区。惠州也去了，还有江门、中山，基本上我们开始沿着珠三角往外布局，大湾区的机会确实还是很好的。特别是在国家战略之下，那么每一个城市定位非常清楚，还是人口流入和消费比较强劲的地区。
美的置业现在基本上都是精装房了，按照正常的节奏，精装房一般2年才能交付，毛坯一般是1.5年。从正常房开上下半年的结转数据来说的话，一般是3:7或4:6，这个是比较正常的，一般大部分都会在下半年交付。
Q：有两个问题想要请教一下，请问管理层如何看待下半年的经济形势和行业形势？第二个问题是深圳刚成为先行示范区，那美的置业是否未来会扩大在深圳的布局？
A：现在的经济形势最起码不乐观，行业形势我认为要回归。目前去化的速度，我认为相对的下半年可能会有一点下调。作为公司来讲，我经常说，无论国家政策也好，宏观经济也好，还是行业形势也好，我们要关注，但是不要太在意。行业形势差或者好，对大家都是公平的，因为所有企业生活在同一片天空之下，形势不好大家都不好，形势好大家都好。最重要的怎么样锻造自己差异化的竞争能力，在最不好的环境下还有比较强的生存能力，行业形势不管好不好，我会关注但是我不依赖。
Q：第一个、关于拿地，美的本身自己就有不少工厂，美的电器的年报显示在14个城市中设有比较具规模的工厂，这个部分本身的是不是也有一些工改商甚至类似工改住的一些机会，这块能不能给讲一些具体的情况？第二个问题，刚才赫总在汇报的过程当中，在战略方面提了很多一些高度概括的词，类似于两翼赋能、智能产业化、建筑工业化等等，包括换挡，我想可能从管理层内部来说都是理解很深刻的，但是在场的分析师跟投资人的理解可能未必那么清楚，我们更关心的是财务上的最终表现，比如周转速度、利润率或者是一些资产变轻，或者对ROE的一些提升。所以这能不能也讲一下，通过一些战略铺排，最终在财务上所体现出来的目标跟夙愿，可能给具体的几个数据，比如说像利润率的预期，周转的速度是最终要做到多少，杠杆率的目标等等？第三个问题，公司目前的财务数据的情况应该相对来说是挺不错的，但其中相对刺眼的地方是三项费用率，上半年就有20个亿，净利润才19个亿，这个部分占比确实比较大，这块能不能稍微解释一下？然后另外如果说将来有降本提效的空间的话，这部分可能会有多大规模的一个改善？
$$$$A：第一，关于工改商，美的在全国各地都有一些工厂，这些工厂处于不同的阶段，有一些规划本身就是工业区，还有一些已经调整为商业住宅，这就要重新改造，但是每个城市旧工厂改造的政策不一样。比如广东佛山就专门有一些专针对旧工厂改造政策，基本上比原来的城市改造要好做得多，基于美的置业先天的集团优势，无论从一级到二级，土地取得都很容易。我们在佛山已经有一个改造项目正在推进当中，一级的部分可能会陆陆续续放出来，他们应该有将近19000亩的土地，但这绝对不是一年能做到的，可能需要两、三年，我们陆陆续续会重点去关注。对于城市规划调整带来的推进改造，美的各板块之间的高效协同是其他企业不具备的优势。
产业对主业的赋能以及财务指标的改善等方面，今年我们提出了“一主两翼”的战略，“两翼”就是建筑工业化和智能产业化，我们并不是盲目地开拓一个新区域或新产业，而是围绕主业的上下游产业链进行布局，而且具备发展前景的区域我们才去做。建筑工业化方面，我们本身有大量的需求。现在华北和华中区域的建筑工业化的装配率要求很高，所以我们本身的内部需求量就非常大。智能产业化方面，现在我们所有的项目都会应用我们的智能化家居和智能社区，所以在产业的孵化期我们的内部业务量就已经得到很多支持，也对我们的盈利的利润率指标有比较大的改善。另外我们现在也在积极外拓一些地产低端资源，包括跟大型房企的合作，今年已经陆陆续续签订了非常多的合作战略。所以依托房企的产品力的升级，我们这一块会给企业带来比较好的利润率预期。我们的产品力提升会对我们的溢价、销售去化的速度有很好的支撑。
公司的产业主要两个方面，包括智能家居、智慧社区和装配设备。装配设备已经遇到很大的痛点。特别是华东地区、北方的管控和大气治理严格的地方，我们自己要从第三方采购装配设备和部件。采购遇到什么问题呢？有些地方或城市的布局没有装备配件。像我们在江苏南京一个项目，装备配件供应不上，足足耽误半年以上的工期，损失特别大。所以后来有些地方的配套自己做了，这些配套做完形成自己内部培育以后，再卖给第三方装修。
智能家居这块以自己需求为主，同时兼做第三方业务。自己需求方面，基本上每个智能化的家居，按照项目定位不同，有几个不同的套餐，每个套餐投入的成本不一样，落地到项目以后，我们希望房子的售价方面，最起码能够给我们带来3%-5%的溢价。而且在去化速度方面，我们经过好多项目的验证是有明显改观的。在卖给第三方方面，今年上半年我们美家科技智能公司的利润率保持在8%，卖给第三方还可以赚8%。当然随着将来产业业务规模的增大，财务指标会陆续在未来年度明显地被看出来。现在还处于培育阶段，以主业体现价值为主，未来它自己的财务指标会被体现。
做公司管理层或者运营，最终还是回归到公司业绩上。过去这么多年，我们处于快速的发展过程中，可能没有更多地去拓展。在运营质量方面，我们现在回过头来又去检测和提升它。从经营角度来看，几个常用的经营指标我们还是很关注的，一个就是最终去化率、ROE。目前我们这几年ROE是在23%的水平，我希望未来我们能够达到25%的水平线，然后进一步提升，今年应该是20%多。第二就是过去我们整个的净利润率表现其实还蛮不错的，在12%—13%附近，以前整体行情不错，接下来的话，从我们的发展和市场的整体环境来看，我们的净利润率水平保持在10%左右也是个不错的表现，这也是我们自己的追求。
另外杠杆和负债率水平，因为杠杆跟未来的举债能力是相辅相成的，所以杠杆水平我们也有目标，还是希望能够进一步合理化我们的杠杆。其实我觉得，未来当我们整个的发展速度能够在20%这么一个速度前行的时候，那么我们整个杠杆怎么样会进一步更大的降低，那么我们也不能太低，太低的话，公司发展也会有点问题，那么我的目标是在未来两三年能够达到70%—80%左右的水平。
另外就是费用的问题，因为我们之前发展很快，包括我们现在城市布局，现在已经布局到54个城市了，那么在新的城市，我们效能没有体现的时候，费用已经先开支了。另外就是我们结转的速度，因为我们以前都是毛坯，这几年开始做精装，速度也没有以前快，那么结算速度也是没跟上来，所以从报表上看，与其他企业相比，我们的费用率是相对比较高，我们现在也在努力提高我们的运营效率，并优化这一块的指标。