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黄教授最近和朋友聊起市区二手房。
-市区二手房最近成交是不是很冷淡？
-是的，比性冷淡还冷。
我们不是无缘无故发起这个聊天的。最近，宅问上的这道问题引起了我的注意：
本人在白云区地铁口100米有过五唯一套楼龄21年楼梯二房。周边生活交通都很便利。考虑到楼龄不够住等，我家计划这套房近两年肯定出手，换个三房。现在市场价放盘三个多月，还没有卖出去。想问您我有必要在市场价的基础上降价十万出售吗？详情可戳房子卖不出，要降价吗？
二手房卖不出去了？买家终于可以翻身做主人了？到了买二手房的最佳时机了吗？卖家到底要不要降价卖房？黄教授为大家一探究竟。
市区房子旧且贵 接盘侠少了
都说皇帝的女儿不愁嫁，但如果把中心区地段比作皇帝，把中心区的房子比作皇帝的女儿，那皇帝的丑女儿，还是有点愁。
数据来源：广州中原研究发展部
从上面的图表中可以看到，2018年上半年，广州全市二手住宅成交总量同比2017年上半年下降了35.5%。其中，位于中心区的天河区和海珠区，成交量下降幅度均为41.6%。那么问题来了，二手房买家都流向哪里了？下面这张图会告诉大家答案。
2017下半年及2018上半年各区二手房成交占比
数据来源：广州中原研究发展部
中心区太贵，到东部郊区买二手房去了！2018年上半年，增城区二手住宅成交占比高达19.4%，环比净增5.1%，同比净增4.2%，创历史新高。同期，黄埔区的成交占比也比2017年下半年更高。
原因很简单：东部的基建利好，交通网络逐步完善，打破区位的局限性。地铁13号线、6号线二期的开通以及21号线的规划，拉近了黄埔、增城与市中心的距离；此外，中心区域盘源楼龄整体偏旧且价格高企，以致不少刚需置业需求外溢至增城“次新房”市场。
买家翻身做主人
广州链家研究院的报告显示，2018年上半年，买家议价空间由1月份的3.5%降至4月份的3.1%，连续三个月下降，而5月议价空间则有所上升，为3.2%，买家议价空间更大。
2018年1月-5月议价空间情况
数据来源：广州链家
如果说全市的数据结果不够明显，那我们就来看看市区一些板块的情况。
天河：选择权都在买家手上！
合富置业天河华阳分行主管向佳表示，现时天河北一带的业主心态较弱，买家的心态强，因为买家的选择性大。如有学位需求的买家，虽然此区域是对应入读华阳小学，但是由于二手房的价格偏高，买家可能会转移选择同样可以直升到优质中学的龙口西或华景板块，或选择到越秀区购房。
现在一套500-600万的二手房，业主最终大约可以让价20万出售。与去年同期相比，当时业主的心态还是会相对强硬一些，让价幅度也没有现在大。
去年同期的二手房成交周期大概一个月，但是如果现时业主对价格的预期比较高，放盘两、三个月都较难卖出。
海珠：成交周期同比去年长了一倍！
合富置业海珠星域分行主管何剑锋表示，现时江南大道板块的二手房放盘量一般，从业主放盘到签约所需的时间可能是3-4个月，而去年同期，这个时间段大概所需2-3个月。现时买家通常都会压价，购置楼梯楼的买家，一般会还价5万元左右，而这个价格，业主都可以接受。
致卖家：不急售的可以再等一等
致买家：这是一个上车的好机会
参照往年数据可以看出，下半年的成交量往往要比上半年高出40%以上，楼市“金九银十”的规律可不是盖的。2017年则是由于3月底新政出台的缘故，导致不少潜在购房者失去了购房资格，令下半年成交量下降。
数据来源：广州中原研究发展部
因此，如果不是急着卖一买一的业主，如果自家房源是按市场价出售的情况下可以暂时先不用着急降价套现，再等一等，下半年或许会迎来机遇。再者，粤港澳大湾区规划处于最后修改调整阶段，预计细则出台在即，而广州作为湾区的重要门户，届时利好消息将可能会刺激买家，从而加快入市。
而对买家来说，现在是一个不错的入市时机。当前急售的业主处于较为弱势的环境下，可接受的议价幅度较大。加之房贷利率处于上升通道中，越早入手，利息成本会越低。
本文特别感谢合富置业提供案例及区域参考，感谢广州中原研究发展部及链家研究院提供数据参考。
购房大学最后召集：
主讲人：从业4年的资深地产媒体人黄教授
讲解形式：语音+图片
主题：黄教授带你一路向东！黄埔和增城区域及楼盘详解！
知识点一：黄埔及增城的热门板块解读
知识点二：黄埔及增城热门楼盘详解
知识点三：给刚需和投资者的几个小建议
讲座时间：今晚（7月19日）晚8:00-9:00
报名请戳：中新知识城，真的有“知识”吗？
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