3月8日，龙湖提前9个月兑付了总规模为46.1亿元的商业资产支持专项计划（CMBS）。
龙湖此次提前兑付是通过新近获得的经营性物业贷款置换了这笔CMBS，并于3月8日将实际分配的资金全额划付至资产支持证券持有人的资金账户。
经营性物业贷款，是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
龙湖此次偿债的本质是“借新还旧”，在民营房企债务压身的背景下，这项举措具有极强的风向标意义。
以前的政策是不允许经营性物业贷款跨项目偿债的，只能允许偿还本项目债务，但是今年1月份国家将政策限制放宽，允许经营性物业贷跨项目偿债，并扩大了经营性物业贷款的资金使用范围和贷款额度。龙湖通过经营性物业贷“借新还旧”，就是这项政策在实操中的具体落地，这也意味着像龙湖这样拥有大量优质商业资产的房企，均有望借助经营性物业贷来缓解债务压力。
1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，《通知》明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%。
此次偿债后，龙湖今年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到57亿元，去年还曾提前偿还153亿港元贷款。目前龙湖2024年内行权或到期的境内信用债券仅剩5只，存续规模为60.1亿元，至2026年底前，龙湖集团境外已无到期美元债。
虽然龙湖债务压力下降，但危机仍未解除。
根据龙湖集团在港交所披露2023年业绩，预计2023年净利润225.4亿元，同比下降45％~50％。从当下行业背景来看，龙湖能在行业下行期仍做到百亿净利润已经属于房企中的佼佼者了，但纵向来看，净利润的腰斩仍然大幅增加了企业的经营压力。
现阶段宏观层面对房企进行的救助主要集中在融资端，对开发型企业而言，如果销售不好转、这些融资端的救助只是治标不治本，只能在短期内帮助房企减轻偿债压力，但长期来看债务压力仍大，如果销售端一直下滑，无法提供稳定充足的现金流，企业最终还是难以为继。
并且经营性物业贷的利好时限为2024年底，在这之后，政策的不确定性性和市场变动仍大。目前地产市场主基调仍旧低迷，对于现阶段的龙湖来说，不仅要继续保持紧缩战略、地产开发上量入为出，更关键的是如何把握好政策窗口期、顺利度过行业筑底期，以及如何在逆市中实现高质量发展，这仍需进一步的努力和探索。
