第一部分
2020年9月24日下午。
中国恒大，财务太过激进，业务线太广泛，资本开支过分庞大，资金随时断链。
最近各方流传出一份HD集团关于恳请广东省支持重大资产项目重组的情况报告。
这份报告的意思其实比较简单，就是在说，当年H大和深深房签订了重组上市的协议，现在已经4年多了，如果再不批准我们借壳上市的话，我们要退还当年1300亿的战略投资资金，这样恒大的资金就会断链，并引发一系列连锁反应。有点威胁的意味在里面，领导其实最不喜欢看到这种报告。
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事情的原委还是要说清楚的：
2016年的10月，恒大地产和深深房签订重组上市协议，由深深房购买恒大地产100%的股权，说白了，就是恒大地产借壳上市。
深深房自此停牌，停牌长达4年之久，直到今天。
当时恒大地产志在必得，加上社会资本也想分一杯羹。
于是恒大地产引入了1300亿战略投资资金，并对赌4年上市，否则4年后退还这1300亿。
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所以4年时间下来，深深房和恒大地产的重组迟迟没有一点进展。
眼看2021年2月的大限将至，恒大地产要退还1300亿战略投资资金，并支付137亿分红款，合计1437亿。
恒大如果借壳上市失败，履行对赌协议，明年1月底一把支付这1437亿现金的话，肯定是非常难受的，资金断裂真不是吓唬领导和外界的。
首先，恒大有8355亿的有息负债，这里面欠银行的2323亿，涉及128家银行，也就是说基本上银行他都欠点钱，其中民生银行最多293亿，农业银行也不少，242亿。此外还有信托机构啊，境内外债券市场啊。
其次，不仅仅欠银行的钱，还欠着8441家上下游企业的钱，什么卖玻璃的，卖水泥钢筋铝型材各种建材的，帮我建房子的，帮我搞装修的。。。
第三，还有204万业主，交了钱买房子，你不让我借壳上市，资金断裂，没人帮我提供建材，没人给我修房子，我拿什么房子交给业主？到时候这204万业主的房子也只能烂尾了，还会引起维权的群体事件。
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领导他不知道问题的严重性吗？当然是知道的，可是房住不炒大背景下，谁敢批房地产企业在A股上市呢？
时间慢慢就拖过去了，马上4年就过完了，我估计恒大地产大概率是没有办法完成借壳在A股上市了。
如果借壳真的失败了，是不是恒大地产真的也就完了？
你信他就输了。
到2019年年底，恒大地产拥有的土地可以开发出2.3万亿价值的房子，我们称之为土地货值。
把这些土地挑选一些最优质的地块，卖掉它，卖个三千亿问题还是不大的，足以解决当下的危机。
后面不再新增拿地，慢慢消化现有土地，暂停各种吞金巨快的多元化业务。
大概率还能够度过危机。
只不过从恒大地产就会在求生存的路上走下去，不断瘦身。
如果我是北京的大领导，就不能批准他借壳上市，应该让这种激进的房企出清，这是对于激进行为的惩罚。
等激进者出清以后，优质的龙头们再来收拾残局，也是对稳健经营者的褒奖。
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第二部分
2020年9月25日
第一，目前美国房地产行业在GDP中的占比还有12%，如果说我们的经济还能发展的话，房地产行业的占比也不会低于12%，今年GDP超过100万亿应该问题不大，所以至少也会有12万亿的规模。这个规模还会跟随经济按照大约5%的速度继续增长下去。
第二，人类的住房需求，是马斯洛需求的最低层次，属于生理需求（睡眠）。当然，这个需求大城市的房子可以满足，农村的房子也可以满足，也就是说，可以选择，不是非得选大城市，也可以退回农村去。长三角、珠三角，东部沿海大城市以及各省省会城市的房子，应该还是比较刚性的需求。租也好，买也好，一片遮风挡雨之地是人最基本的需求。
第三，除了住房，其实人们对于地产还有很多的需求，比如在外面吃饭去饭馆子，周末孩子去参加课外培训的地方，购物的商场，办公的写字楼以及电商经济下的货物存储，这些都需要地产这个载体。可以说，所有的经济都需要地产这个载体，互联网都离不开地产，电商要仓储就不说了，哪怕就是云计算也要租或者买数据中心。
第四，从长期角度，其实人对于房子的需求还在不断升级，可能是人一辈子最大的一个消费支出，年轻人租房子，有钱了买商品房，发财了还买大平层或者别墅，这些东西其实就是人最本能的欲望。
第五，人口红利下降，但是挡不住分居的需求。20年前5个人挤在一个50平米的老破小里面也觉得无所谓，现在120平米的房子里住三四个人都觉得不宽敞。过去五六个人住一套房，现在三四个人住一套房，未来可能就是两个人就需要一套房，房子其实还有私密性需求在里面，这里是马斯洛需求里面的第二层次，安全需求。所以，房子其实结合了马斯洛需求的第一层次和第二层次在里面。
第六，中国有14亿人口，是全世界人口最多，但是能够修建房屋的地方却并不多，首先18亿亩红线不能动，因为这是吃饭的根本，其次就是能够修建房子的地方不多，我们的老祖先很有智慧，哪里适合群居？海边，河边，大平原。西部沙漠地带，南方山多的地方，我们的祖先都是避难或者没有其他办法才愿意住的。所以能够满足教育、医疗、养老都方便，旁边就有大型超市，交通线路发达，下楼就有公园等美好生活条件的房子其实非常少。就这样的房子，都还修得很密集，大家依然觉得不太满意，认为需要别墅来满足自己诗与远方，回归田园生活，陶冶情操的需求。。。国人对于房子的需求应该是无止境的，美好生活嘛。
这些点决定了，房地产是一个长期存在的行业，这个长期非常长，直到人类消亡。
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上面这6点是基于长期角度来看的。
从短期来看， 也有几句话要记录。
第一，今年全国房地产销售17万亿是板上钉钉的，继续维持小幅增长。
疫情过后，大家发现住家需求才是真正的需求，美国现在房地产销售量也创了历史新高。
现在北上深为代表的一线城市，以省会城市为代表的二线城市，今年房地产销售增速都很快。
这是北上深最近一个多月的新房销售同比增长速度，单独看9月到20号的截止数据，创了今年新高，北上深在9月前20天卖出的新房比去年同期增长了54%，8月也不低，增长了36%。
第二，从房地产行业的供给侧角度来看。三条红线限制激进的地产商发展，开启了供给侧出清。限制了什么？限制了他们的钱，他们拿地需要钱，修房子需要钱，限制了钱就是现在了他们拿地和修房子的速度。所以三条红线就是让激进的地产商放慢脚步，减少房子的开发，那么房子其实是会更加紧缺的。
这有利于谁？有利于那些融资利率只有2%，3%的低杠杆龙头企业，他们的速度不但不会下降，反而会因为其他地产商放慢角度，让出了扩张的空间，可以提高市场占有率。
今天万科的郁亮也表示，三条红线的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。招拍挂之后进入金融红利阶段，三条红线开始就是管理红利时代。房地产金融占比越来越高，这是不对的，金融资源过多被房地产占用不是好事情，国家一定会采取措施的。明确下来明年要开始采取政策，所有开发商再次站到同一起跑线，以前所有的东西归零。
其实就是一个典型的供给侧改革，低杠杆的开放商不受影响，而高杠杆的开发商肯定会放慢速度。
第三、回到恒大事件，恒大引入1300亿战投明年对赌期到了，这是真实的，因为有一家上市公司就投了200亿，也明确了明年要对这200亿行使回购权，让恒大回购回去。
而恒大作为全国最大的开放商，他的资金开始变得非常紧张以后，未来也会让出很大一部分市场份额出来，让有能力的开发商去占领。
所以到目前为止，可以肯定的说，房地产行业的供给侧出清已经开启了，各大开发商的无序竞争基本结束，最优秀的开发商能够确保自己继续保持中速度增长。所以优秀的开发商股价跟着高杠杆激进开发商一起下跌是不合理的。
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最后，我认为投资地产行业的一个核心点在于，投资的地产商一定不要有可能死掉，因为地产行业这么大，需求这么持久，只要活下去就有希望。只投资全行业都倒掉都还能活下去的那几个就行了，剩者为王！
毕竟这些能够活下去的地产商，每年至少还能拿到4-5%的股息。
对于地产行业，我认为高杠杆激进地产商难过的日子开始了，而低杠杆的优质地产商好日子刚刚开始。
第三部分
2020年9月27日。
一、关于恒大集团
恒大集团财务利空的事情上周持续发酵，恒大认为是有人在造谣，但是市场认为不是造谣，所以恒大的股价两天跌了15%以上。
周末抛出了一系列稳信心的信息。
比如旗下的恒大汽车要在科创板上市，拟发行15%的股份。
早在9月15日的时候，恒大汽车在港股进行了配股，引入了腾讯、云锋基金、红杉资本和滴滴等作为股东，获得了40亿港币的融资。
40亿港币对应2%的股份，也就是说，恒大汽车的估值在专业机构眼里不低于2000亿港币。
科创板发行15%的股份的话，大概率能够获得300亿左右的融资。这会大大减轻恒大集团对恒大汽车烧钱的压力。
同时也发布公告，港交所批准恒大物业分拆上市的计划。
恒大物业之前也进行过一轮融资，引入的战略投资者有中信、光大等国有资本，也有两位马爸爸（企鹅和云锋基金）以及红杉资本等大佬站台，当时融资了235亿港币，估值840亿港币，马上在港股上市，IPO轮肯定还要再融资200亿港币。
所以目前看恒大集团旗下的地产、汽车、物业三大板块拆分上市的计划，进展顺利，只有地产业务借壳深深房A遇到阻力。
不过恒大地产借壳深深房的事情也似乎并非完全没有可能，今天深深房发布公告说，由于重大资产重组涉及深圳市国有企业改革，交易结构较为复杂，属于重大无先例事项，重组方案还需进一步沟通与论证。
这个话只是说，方案太麻烦了，涉及国企改革，而且交易很复杂，还是无先例的事项，需要进一步沟通和论证。
也就是说，可以上，有上的可能，就是太麻烦，还需要时间沟通和论证。这比大家认为不能上要好了很多。
不过1300亿战投和137亿的分红不等人，2021年1月到了，就要退钱了，恒大地产的压力肯定还是大的，所以我估计恒大从9月开始是不会拿地了，卖房的钱全部要留下来应对明年的战投股份回购。
不过总的来看，市场对于恒大的极度忧虑可以稍微缓和一下了，至少事情比大家之前想象的要好很多。
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二、关于房地产三条红线
房地产行业的三条红线，其中最核心的是剔除预收款以后的负债率要下降到70%。最近已经明确了监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。试点房企是指碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企。
这个消息比市场预期好，主要体现在两点。
第一点是只是要求这12家房企，其他企业暂时没有监管到。
其他房企虽然也会自觉的跟进降负债降低企业经营风险，不过不是硬性任务，也会从容许多。
第二点就是这次降负债的目标给了很长的过渡期，整整三年。
这里面央企是完全符合三道红线的，需要降负债的主要是碧桂园、恒大、融创、万科、新城、中梁、绿地和阳光城这8家。
这里面万科、碧桂园又要稍微好一点，下半年结算下来又要出来几百亿净利润，减少拿地的情况下，就完全可以符合负债低于70%的要求。
不过这次还要穿透监管，一些房企负债远比表内高，特别是一些对外合作比较多的房企，穿透下去，负债率的整改时间还要更长一些。
不过不管怎么说，给了3年缓冲期，大家放缓拿地，降低扩张速度，减少多元化资本开支，满足负债率问题都不大。
三年缓冲期这个事情对于整个行业偏利好。
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第四部分
2020年9月28日。
恒大汽车今天大涨20%，市值接近1800亿港币。
恒大地产借壳的对象深深房也出来说，重组比较复杂，还在沟通，也就是说借壳也不是完全没可能。
而鹤总昨天也同样说了，要推进国企改革，还特别首次提到了国企民企兼并重组。
深深房和恒大地产不是正好是一个国企一个民企嘛，兼并重组，大家一下子又有了希望。
而且恒大的债券也纷纷大涨20%。
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第五部分
2020年9月29日。
恒太宣布1300亿战投有863亿签订了补充协议，转为普通股，不行使回购权。
只有437亿左右的资金需要兑付，也就是不到一个月的销售额，许老板这几步棋走得还是非常牛的。恒大汽车回科创板圈几百亿，恒大物业去港股圈几百亿，恒大地产稳住863亿战投，三个业务全部稳住，大局已定。
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