首先明确“一线城市”即大家所说的“北上广深”，杭州、重庆、天津等等这些二线头或准一线的城市不在本文讨论范围。所谓一线城市我的理解是担负着全国范围的功能性城市，而像重庆、天津这类型的城市，本质上是国家政策用GDP堆切起来的。很简单，如某领导是天津人，让发改委把中石化的炼油项目落地到天津就可以了，一年批上几个大项目，本市GDP一下子就大幅增长了。

看一个城市的定位不是看它的GDP，而是看城市里人的水平和他们在做的事情。从全国的经济区域看，北京既是国家的首都，也是北方的经济中心，上海是中部长三角的经济中心，广州是南方的经济中心。深圳比较特殊，它不是一种传统意义上的地域中心，而是改革开放的产物，是老体制升级之后一种新体制的中心。

与工业城市的工厂一样，写字楼是一线城市发展的刚需。现在房地产在政策调控的大背景下，与住宅市场不同，我们对商业地产有不同的看法。“住房的价值取决于地段的交通便利性，商铺的价值取决于街区的人气，写字楼的价值取决于定位。”这是去年9月份的微博（网页链接）里说的。

写字楼的价值主要取决于“定位”，这个认识对于投资写字楼非常重要。从普遍的情况看，一线城市写字楼整体的供应是不缺的，缺的是高端的单位。随着城市的发展，越来越多的公司需要好的办公环境，给员工或给客户看都好，总之你的公司想要发展就需要好的写字楼，所以大的方向上，我们认为未来高档写字楼还是有很强的升值潜力，相对于高档住宅而言，也存在较大的升值空间。

“写字楼定位清晰后，就会显现出稀缺性。比如写字楼虽然多，但好的高端写字楼并不多，它们又高度集中在CBD。高端+稀缺写字楼=城市写字楼1*高端写字楼*0.2*CBD写字楼0.3=6%；深圳的这6%高端写字楼现在月租含税价约为220-270元，到2015年底将会达到300-360元，由此将带动写字楼价格和普通写字楼租金上涨。”这是去年9月份的微博（网页链接），投资写字楼必须要最优质的单位，否则宁可让钱闲着，也不应该乱买那些普通的单位。好比同样在深圳CBD，十三栋姐妹楼的楼价和租金就一直上涨缓慢，与卓越时代、诺德中心形成鲜明对比，为何同处CBD楼价表现却截然不同，定位的问题。

“CBD的租金年年看涨，09年卓越时代广场也就160/170元/m²，现在普遍都是210/220元/m²，高层甚至更贵，且空置率很低。在可以预见的未来，租金只会越来越贵。现在投资写字楼物业也许是个不错的选择，前提是要买黄金位置的优质物业，升值潜力还是比较大的。如卓越世纪1号楼，年初50层5.5万，现在要6.5万。” 这是去年9月初发的一条微博（网页链接）， 2012年初到9月半年多时间世纪中心涨了1万，可以预见它未来这种升值趋势还会继续，而且未来十年是写字楼投资的金黄十年，住宅的投资机遇已经基本过去了。

回过头看看“北上广”是否跟深圳一样，毕竟本文探讨的是一线城市写字楼，而不单单是深圳。“纵观深圳CBD已经没地了，参考北京、上海CBD楼价，同一水平写字楼深圳价格低很多，而深圳人均收入最高、CBD面积最小、人口密度最大，又临近香港，所以这根本没道理。”今年的二月份这条微博（网页链接）当时我没有想通为什么北、上的写字楼比深圳要贵。后来跟一个北京、深圳两地做写字楼租售的朋友喝咖啡时，我将向他请教这个疑惑，才解开了问题之迷。

他说：“北京主要是国有企业，本身就不缺钱，而且全国所有的大型企业基本都到北京设办事处，地方政府也有驻京办之类的机构，这些自然推高了写字楼的需求。另外北京写字楼的租金是一年一付，这些财大气粗的大集团有时租了地方放在那里两、三年都不装修，不像深圳的民营企业多，写字楼是两押一租，生意不好就撤了。”我认为这说出了问题的根本所在，按照这个思路，我们也可以推断上海和广州的写字楼情况。

上海的写字楼同一档次跟北京的租金差不多，与北京不同的是上海为多数跨国企业在华的总部所在地，它的写字楼主要是外资企业需求拉动的。广州这方面比较特殊，可以说是北京、上海、深圳的结合体，国企、外资、民营企业在广州三分天下。其实这四个城市都有这三种力量，500强也有落户广州、深圳的，只是就不如上海那么多，而上海国有企业也很多。大致上而言，北方以国有经营为主，南方以私有经营为主。

清楚了北上广深的写字楼需求拉动因素之后，就可以展望未来的发展趋势。北京在中国新一轮的经济改革大潮下，如果真能实现国退民进，对写字楼需求增长的动力就不会像过去十年国进民退时那么大，不过需求的推动因素是北京有巨大的政策资源、信息资源、人脉资源，所以如发改委这种动一下笔可拉动GDP的权力不下放，改革没有到位之前，北京依然是英雄逐鹿的主战场。

上海以外资需求拉动的写字楼行情，在外贸不景气的环境下，可能需求会有所放缓，但长期稳步增长还是比较确定的。因为跨国企业不可能由于在华生意暂时比较难做，或者出现暂时的亏损，就撤出中国大陆，再者说也没到那份上。这方面深圳受到的外贸不景气影响跟上海一样，可是深圳的民间经济活力不是上海能比的。

此外，外贸也有细分领域。大的方向中国的进口额肯定会越来越大，出口的商品则会有调整。而像发展初期的低端制造业、来料加工、保税物流等则会慢慢的减少，这是大势所趋势，谁也改变不了。随着沿海居民收入达到中等发达国家水平，我国也要主动放弃这些活儿，所以不用担心越南、缅甸的竞争，这些订单它要就给它吧。倒是美国的机器人工业再革命和页岩气能源再革命值得警惕，美国的再工业化运动摆明了要抢中国饭碗，拦胡我国的“产业升级”。

“未来十年经济的主题是‘转型升级’，说白了就是向第三产业转型，即服务业，特别是高端服务业，如新金融、软件、动漫等，这些的核心不是工人而是人才。小城市不可能吸引他们，这些产业一定在大城市，由此成推动房地产需求。”前些天发的微博（网页链接）理论上说未来的经济转型，北上广深是最能享受到发展红利的。尤其是深圳，一来写字楼价格绝对数比北京、上海便宜；二来民营企业将享受到更多改革带来的推动力。高端服务业的发展需要更多高档的写字楼，将对价格形成强大的支撑。

说到一线城市写字楼，还有一个地方不得不提到，那就是深圳的前海。“前海124亿成交两宗地王，都被卓越集团拿下。这价格疯狂吗？分析看看，目前深圳CBD卓越的时代、世纪每平6-8万。前海未来的前景比CBD看好，地价一般占四成楼价，按拍得楼面地价将近1.6万算，售价4万即可，且开发的这几年也有升值空间，124亿是合理地价。”这是7月26日倍受关注的前海地块“招拍挂”之后发的微博（网页链接），前海所承担的功能是现代服务业国家级的改革试验区，主要以金融业为主，未来香港的机构将纷纷进驻前海、挺进大陆市场。打个比方说，你现在买香港的保险人需要到香港签合同，以后在前海签就可以了，无须过海关办港澳通行证，所以前海写字楼的升值空间不小，值得大家关注。