每次路过惠州，看到很多荒芜的地方建起了一个个崭新的楼盘，总让人起来泡沫。没错，惠州的房地产有泡沫，现在许多银行已经停止了惠州房地产项目的开发贷款。就算是有抵押的民间借贷，现在很多公司也点名“除了惠州都可以做。”

反回来看，惠州的房地产为什么会出现这种过热？首先，它临近深圳，发展潜力很大；其次，它有很好的生态环境资源，它的海滩并不太输给三亚，这点它的泡沫有点类似于海南。惠州的开发商对项目的定位，基本上是面向深圳的客户，但以投资居多，因为你在深圳上班，不可能晚上回惠州住，还有那些楼盘都不成熟，周边的配套没跟上，生活上很不方便。因为楼盘的供应过多，所以近两年的销售情况并不乐观。

这从某种程度上说，反应了大家对未来的一种预期，就是“现在的房子好卖，未来的房子会升值。”在这个时候，如果这个预期是对的、理性的，那么适当高一点的房价会促使更多的资金投入到房地产建设领域。供给多起来了，满足了未来的有效需求，这是一个健康的经济现象。相反，如果这个预期是错的，或者变成估计过高的非理性狂热，那么就会造成像90年代初的海南房地产泡沫，这对市场的健康发展是有害的，有效的调控意义就在于此。

惠州房地产这个道理放到全国也是一样的，大家都希望房价下跌，能让老百姓的生活压力没那么大，所以寄希望于政府的调控。如果你想知道如何让房价下跌，首先你要搞清楚房价为什么上涨。我认为土地的招拍挂制度和城镇化是导致房价上涨的主要因素，但它背后其实是中国的GDP和M2的增长。以上这些只是房价的推动因素，而真正使房价上涨的是经济学最基本的道理——供需。房子的供应满足不了市场的需求，房价就会上涨。需求大致可分为两种：居住和投资。

现在投资性购房已经基本被政府堵死了，市场上现在支撑房价的是居住性购房者，刚性需求不可否认是存在的，需求大而供应不足房价就会上涨。经过以上的讨论，降房价的思路慢慢清晰了，城镇化、GDP、M2这些是没办法改变的，能改变的只有土地的供给制度，如何能合理、公平的将土地成本降低，房价自然会下降。

为何任志强这个房价的“死多头”能“永远正确”，就是因为他看透了中国的房地产政策和制度，看透了房子在通胀的经济发展模式下的保值、增值功能。我们的税收双轨制决定了房地产是地方政府的GDP增长和收入来源，银行也成为这种模式下的关键一环。

从长期而言，真正能让房价下跌的是房子的充足供给，而房价的泡沫恰恰会促使资本进入房地产开发行业，从而满足潜在的购房需求。从这个意义上讲，房价的泡沫不算泡沫，它会使得市场上有更多的房子供应，从而把房价降下来。

可能有人会疑惑，中国的房价难道还不够高吗，为什么供给没有满足到位？问题的症结在于政府控制着所有的土地资源，没有地你怎么盖房子，所以房价上去了，却没有供应的大幅提高，而上面所说的推动房价上涨的因素却是那么强烈，房价不涨才是不正常的。

有时候大家看到房价在下跌的时候，突然一夜之间交易就冷清了。从这个现象得出不存在刚性需求的结论。这只是看到其一，没有往深处想。刚需是什么？不是没房子住的人要买房子，而是有房子住的人想住更好的房子，或是租房子住的人想要有自己的房子。每个购房者买房之前都不是露宿街头，他只是换了个地方住，所以当他看到房价在下跌的时候，他会选择先住在原来的地方，暂时先看房价会不会再跌多一点，毕竟这一点可能就是十几万。

说到这里我想说本文的主题是：房价暂时高一点的“泡沫”不是真正的泡沫，房子供大于求的时候才是真正的泡沫。举个例子：2008年次贷危机后，中国和美国的房价都出现了大幅的下跌，我们的房价08年跌了一年，到了09年2月开始反转，10年的时候已经又出现过热了，而美国的房价到现在都起不来。究其原因有我们上面说到的因素，但最根本的是供需关系的不同。

值得注意的，中国现在的房地产供求已经处在相对平衡点，现在我们的人均居住面积已经超过30平方米，具体30多少我就不去查数据了，反正就按30算吧，一个三口之家平均可以居住在120平方米的房子里，已经够了，再大也是浪费。

从以上这个基本事实我们可以得出结论，现在中国的房子已经不紧缺了，关键是房子的分配问题，有人没房子，有人手里拿着几十套房子，这才导致了刚需看起来依然旺盛，这个刚需可能被专家错误的以为房子不够分，其实是房子已经相对够了只是没给到需要的人而已。

现在我们看到的情况是明年底前中国的房屋所有权数据要联网，现在手中有很多房子的人很多钱的来路是不正的，在联网前房子要被处理掉，市场的有效供给正在被释放。同时我才想到一个事情，政府出台的房屋所得20%交个税，这个政策乍看起来是限制房子流通，不利于降房价，有点让人捉摸不透，但只有跟联网这个事联系起来一看，就明白了。现在很多人要卖房子，政府希望在降房价的同时，也能从中分得一杯羹。此外，政府十二五规划的3600万套保障性住房，也会在根本上改善供应的情况。

综合以上所言，我对房价的看法是：现在是房价最辉煌的时候，这个时间段大概是三到五年，过了这个时间点，房子供大于求的局面将会暴露无遗，这就将房价上涨的根本动力给灭掉了。很多人以为房子最能保值、增值，长期看是理想的投资工具，这方面最好的例子就是香港，其实这个想法也是不够全面的。

香港的房价能长期上涨有它的特殊性，这个国际都城的面积只有深圳的一半，1000平方公里，本身土地就很珍贵；同时香港的人口一直都是稳步增长的，一家人挤一间小隔楼现在都有很多；这30年来中国的发展为它提供了强大的经济支撑，90年代后广东的崛起为后工业时代的香港房价接力，让它成功转型做高端服务业。

960万平方公里的中国跟一个弹丸之地的香港没有可比性，我们14亿的人口不可能再有大的增长，老龄化会使得未来有很多空出来的房子。时间大概在20年后，80后这一代独生子女的父母会开始渐渐老去，他们空出来的房子只能够让子女继承，一对夫妻有两对父母，上面可能还有爷爷奶奶辈留下的房子，这些房子到时让谁来住？

所以说，20年后的房子根本不值钱，达不到长期保值、增值的目的。当然需要说明的是，那时候房价的绝对价格可能会比现在高，但相对于货币的购买力而言肯定达不到现在的水平。比方说现在一套100万元的房子，到时可能会卖到300万或500万，但那个时候一个普通上班族的收入可能每年就达100万，况且你这套几十年的房子根本达不到改善性住房的要求，人家要买也去买新房，为什么要买这套几十年的老房子。再者说中国的房屋是有产权年限的，顶多70年的房屋已经只剩下20年或30年，别人就更不会买了，说是值500万其实也是有价无市。

今天晚上心血来潮，突然想将最近对房地产的一些思考写下来，作为自己对这个行业的一点小看法以后可以回顾，也算是给别人的一点小参考。以上观点只代表我个人并且不一定对，我把它写出来只是抛砖引玉。说白了我是做股票的，说PE已经有点跨界了，说房地产其实跟我没什么关系。在潮州这个安静的小城市，码字成为了消磨时光的一种方式，仅此而已。

                                                                             Jake 2013年4月4日凌晨于潮州