最近很救楼市的声音逐渐成为主流，6月12日，任泽平再次发表文章《该不该救楼市》提出---现在已经不是要不要救楼市、救经济了，而是怎么救，怎么尽快、大力度救，防止硬着陆风险。是该出手稳楼市了，稳楼市是为了稳经济、稳就业。房地产是国民经济第一大支柱行业，稳楼市有助于稳经济、稳就业。
按照任泽平们的观点，好像房地产市场不救就活不下去了。 这种声音曾似相识。2008年海口晚报就发文《中国楼市不存在救不救的问题 而是如何救的问题》。
文中提到救市四个原因：1.楼市遇挫会导致许多行业受损，在当前内需不振的情况下，一些地方政府把希望寄托在楼市上，应是必然。2.政府部门很难摆脱土地财政依赖症，有的地方仅仅房地产业纳税额一项，就占地税总额的1/3强。3.还有一些因素导致政府救市，比如近年来主管房地产行业的官员腐败，有的甚至直接囤房、炒房，他们怎么可能愿意房价下跌？4.楼市一旦崩盘或者持续不景气，受损严重的还有银行。
大家都知道，最终在2009年开启了救市行动，房地产迎来一波轰轰烈烈的全国大涨，但是土地依赖问题、炒房问题、绑定金融等问题并没有得到解决，似乎这四个原因放在当下依旧有效。
2008年和2014年的救市，不但没有解决房地产对经济的“绑架”，反而让这种“绑架”愈演愈烈，同时“房价永远涨”几乎要成为一种信仰，最终演变成2016年之后的“全民炒房”。
经过了两年的调整，市场干刚开始走弱，人们对房地产的信仰也不过刚刚有些变化。也许多年后回首，2023年就是改变房地产深度捆绑经济最佳时机。一旦错过，楼市可能会重走香港之路。
正如三体人提醒“不要回复”，六土也提醒“不要救市”。
从以下五个方面看，救楼市都不是目前的最佳选择。
01 不需救
不需救指的是房地产市场的萎缩和下跌非常正常，无需大惊小怪。
楼市走到今天这个地步，很多人都认为是过去的政策管控，其实更深度的原因是这个行业到了瓶颈。
我的公众号“六土投资说”在去年3月5日发过一篇文章《十年后的住宅会是今天的商铺吗？》中明确指出，全国范围看，住宅一定会走商铺之路。商铺、写字楼之所以在2010年之后迅速衰落，根本原因是供应量大增，深刻的改变了商业地产供求关系，这一点甚至比电商的冲击还要大。
而住宅，正在布商铺和写字楼的后尘。2012-2022年十年间商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。按照14亿人计算，人均新增住宅9.45㎡。
拉长到20年看，我国每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。可以看出，楼市之殇的根本原因是盖了太多的房子。1990年中国人均住房面积只有6㎡，到2000年城市人均住房面积刚刚超过10㎡、为10.3㎡，2009年开始加速，到了2016年全国城镇人均住房面积达到36.6㎡，到目前城镇居民人均40㎡，已经和德、法这些发达国家接近了。 如此看来，全国范围看已经不缺房子了，不缺房子了救市干嘛？
很难想象，今后的十几年房地产市场会保持目前的17亿㎡一年，维持十多年，更不要说继续每5年、10年还要翻一番，17亿㎡变成30亿㎡、34亿㎡？ 一个产能过剩的市场在出清，短暂的失速甚至下滑，都是很正常的事情。这一情况在煤炭、水泥、家电、食品甚至很多行业都出现过，难道房地产市场会例外？ 02不能救 不能救指的是一旦救市，房地产市场很可能又陷入“一松就疯”的历史循环。
2009年和2014年的救市导致了楼市两拨席卷全国的大牛市，一线城市、强二线城市和部分二线城市，每轮牛市都翻番的走势，杭州核心地区在2015年之后甚至涨了3倍，东莞松山湖更是走出了8倍走势。
美国一直是我们比照的对象。我们这次的房地产市场下跌远远不如2007年次贷危机美国房地产市场的下跌，美国房地产指数最多时下跌了32%，我们哪个城市均价下跌了32%？连20%的都没有，更不要说全国的均价。
即使这么凶猛的下跌，美国也没有直接去救房地产，而是通过量化宽松去救经济，再通过经济复苏传导至房地产市场。
2007年美国次贷危机爆发后，其房价指数在后续的5年内下降至175，跌幅约25%。2012年美国房价指数逐年攀升，于2018年底达到260，5年内涨幅50%，并一举超过2007年指数高点。
跌幅大于我们，下跌时间长达5年，没有直接去救房地产，最终并没有“一蹶不振”，反而又创新高。
美国的房地产发展从1890年到2022年，已有132年历史，房价上升年份有103年，下降年份有29年，连续下降5年的有两个时期：一个是2007年到2011年间最大跌幅为32%，这是美国房价下降最多的阶段，另一个可追溯到1929年到1933年间，5年连续下跌27%。
而我国的房地产从1998年市场化以来，从来没有出现过一次真正的全国性下跌，2022年这一波勉强算第一次，跌幅也远远小于美国，美国没有直接救市一样通过几年时间恢复正常市场并创新高，说明房地产市场完全可以“自愈”。
极端如香港房地产市场，1997年跌至2003年，6年最多时跌去了70%，但是2003年到现在，香港房价年化增长10.4%，累计增长了434%。在08年次贷危机期间，房价下跌了20%，但很快就恢复到以前到水平，并且再次创新高，不得不出台“辣税”压制火爆的市场。
此外，根据经济学家任泽平发布的房地产分析报告显示，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，这还仅仅是2016年的数据。而全球平均水平一国房地产总市值占GDP的比重为260%。在GDP增速放缓的今天，难道我们还能承受房地产总市值的快速升高所导致的压力吗？
相比较其他市场的大跌，目前房地产市场的表现只能说属于正常的调整，如果现在就直接对房地产市场松绑，救市导致房产价格拉升，恐怕这个市场就会迎来真正的“回光返照”！
03不敢救
不敢救有两点原因，一是居民负债过高掣肘，二是房地产税的落地时机被干扰。
从2010年到2021年，中国居民信贷规模从1.27万亿增长到8.26万亿。其中，居民中长期消费贷款（按揭）规模对整体居民债务规模的增长贡献高达76.5%。2021年，中国居民债务收入比达到124.4%，比2013年增长了近一倍。从2012年到2021年，中国居民每年还本付息的规模从5万亿元增长到14万亿元，占可支配收入的比例从24.5%上升到28.2%。
可以看出来，和上一轮救市的2014年相比，经过一轮上涨，居民负债率大大增加，已经不具备再次加杠杆的能力。
而且负债太高，会导致即使救效果也大打折扣，最终变身“最后的盛宴”。
更可怕的是高负债必然带来低利率，世界三大泡沫中的“日债”是造成日本低利率环境的重要因素之一。由于发展中国家需要大量投资，是资本输入国，一旦资本转向流出，增长就会中断，一旦不增长，资本又会进一步流出，恶性循环之下就跌入了“中等收入陷阱”。这件事的严重后果想必懂点经济学的人都知道。
而且，房地产是由债务驱动的，居民买房要举债，企业开发要举债，政府投资也要举债，债务是存在周期的，有上升周期，就有下降周期，下降周期其实是经济健康所必须的。
所以，无论是房企、新区、土地依赖都需要一个阵痛，人们的预期也需要改变。
还有所谓的炒房客，也需要一个五年以上的不涨甚至下跌的周期来出清，因为很多抵押经营贷周期就是五年，很多人都是在2022年前后置换的低息贷款，在2027年之前的任何大涨，都会导致这批人套现走人，进而套牢新的一批购房者，从而使房地产调控难度更大。
此外，如果救市成功的标志是大家所希望的价格上涨，根据房地产市场“一松就疯”的特征，最终又需要出台收紧政策来压制价格，那么最可能出台的是什么政策？六土估计就是“房地产税”，本来房地产税应该在合适的时机主动推出，而不是被市场裹挟被动推出，被动推出对于市场、购房者都会造成负面因素。
04不想救
从管理层主观来看，“房住不炒”是房地产行业发展的顶层设计，管理层对于救市的意愿非常薄弱，甚至可以用“不想救”来形容。
为什么不想救？就是因为房地产行业该出清了，无论房企、政府、炒房客都需要正本清源，也无论高周转模式、土地财政依赖、买房升阶思维都需要去伪存真。
行业自有自己的规律，病了并不可怕，可怕的乱治病导致免疫系统崩溃，无法自我修复。
而且所有人都知道，即使救市也不会是真正的救市，放松的政策大概率针对三四五六线，对整个市场作用不大，二线城市不敢太松，一线城市更是要谨慎又谨慎，带着镣铐跳舞的效果可想而知。
05不用救
房地产市场最终是不用救的，因为浮筹洗净，最终剩下的全部是坚定的看多者。都说市场很恐慌，其实市场很正常。
什么才是真正的看空？
真正的看空是连自住的人都不买了，无房户选择租房，唯一住房的人卖了自己的房子去租房住。请问这样的人在你身边有吗？有几位？你会不会这样做？
没到这个地步，根本不会崩盘。
不要说唯一住房的人卖房，连多套住房的人都没怎么开始卖房，那些持有多套好地段好房子的人卖了吗？有多少人因为持有多套房产而焦虑，有因为持有多套房而秀优越感、沾沾自喜的人多吗？
有产者的沾沾自喜都没有改变，市场还用救？
“不用救”最深一层含义是，已有的各种限制性政策也不用继续放松了。要知道放松也是一种救市，就好像吃饱饭后松开皮带，也会造成胃下垂。吃饱饭了，皮带就不要松了，让整个系统慢慢适应。
06 这样救
假设非要救市，那也不能马上救。因为尚未到救市之时，今天救市了，未来出现复杂情况，到了非救不可之时能用的工具就少了。
从效果看，目前也不是最佳时机。救市要在何时救？要在最低点救、要在市场拐点救。什么方法是长期看最有效的？大幅度降低供应量，这也是所谓核心地段房价坚挺的唯一秘密。只要大幅度增加一手供应量，任何城市的楼市都挺不住，今年的上海市场就是例子。
最后我们总结一下：
1.房地产市场远没有想象中悲观，要有忍受波动的定力；
2.没有必要出台任何直接作用于楼市的放松政策；
3.已有的政策也不必放松；
4.市场不出清，就没有真正的复苏；
5.与其救楼市，不如救基本面；
6.救市的时机还没有到来，要在拐点救市；
7.真正的救市是降低供应量；
8.要防止一切“饮鸩止渴”的短期救市行为；
9.看完文章，不要问我是不是看空房地产了，没有任何看空的人会如此坚定地说“不要救市”。
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