九龙寨城与启德机场的港岛往事

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香港由港岛、九龙、新界三部分组成。港岛是在1842年第一次鸦片战争后《南京条约》割让给英国;九龙半岛南部、昂船洲是在1860年第二次鸦片战争后《北京条约》中割让;九龙半岛北部、新界和邻近的两百多个离岛是在1898年的《展拓香港界址专条》等租借条约中租借给香港,租期99年。这也是香港之所以于1997年回归的缘由。

香港,意为出口香料的港口,新界就是新的租界的泛称,而九龙的名字却来源一个典故——相传天子出巡,来到九龙,举目四望,但见八山环抱,便拟以“八龙”命之;大臣提醒皇帝,其为人中之龙,故应该是九条龙,于是天子便命名该地为“九龙”。

九龙东、南、西三面都被维多利亚港包围,东、西部为人口稠密的工业区,北部是住宅区,南部是著名的商业区。九龙与一海之隔的港岛一样,是香港繁盛的市区中核心部分,孕育了一个又一个的传奇。

九龙寨城往事

寨城,位于九龙城区的一座古城,占地面积6英亩,约2.6万平米,原是英国割占而中国行使领土主权的“界中之界”,全世界人口密度最高的地区,于1993年拆除。

寨城的历史最早可以追溯到宋朝官富盐场的驻军,第一鸦片战争后因港岛被割让给英国,清政府扩建九龙寨,隶属新安县(即现在的深圳宝安),并派军驻守,以抗衡英军。1898年新界租借后,整个九龙地区划入香港,但九龙寨城仍归清廷管辖,成为界中之界,而清政府无法派军,英政府和香港当局又无权管辖,自此寨城成了三不管区域。

抗日战争及解放战争期间,大量难民逃入香港,并聚居于九龙寨城,寨城沦为三合会活跃地带(很多古惑仔的影片中有展现),成为卖淫、贩毒、赌博等非法行为的温床。当时有说法叫鸡、鸭、狗汇集之地,鸡代表卖淫,鸭代表鸦片,狗为狗肉(当时香港禁食狗肉,而寨城的狗肉馆大行其道)。

1984年,中英两国签订《中英联合声明》处理香港问题,1987年两国共同决定清拆寨城,迁徙居民。最终九龙寨城在1993年清拆,清拆后,香港政府将原址改建为九龙寨城公园。九龙寨城在拆毁之前有50,000多名居民;以寨城面积0.026平方公里推算,城寨人口密度为每平方公里190万人,是全世界人口最密集的地方。

启德机场拆迁

1941至1945年,日本占领香港期间,拆毁了寨城的全部城墙,用于扩建启德机场的明渠。

启德机场的前身为1925年美国人HarryAbbott开办的飞行学校,后改造成为英国皇家空军机场、飞行训练中心、民用机场。因强劲的逆风和周边的山脉使得启德机场曾经是世界上最危险的机场之一。而且机场周围有许多摩天大楼、住宅区,其唯一的跑道一直延伸至维多利亚港,降落对飞行员的技术要求很高。

启德机场位于香港市区,九龙半岛南岸,维多利亚港北滨。机场范围以外是九龙城闹市,三面环山。机场北面及东北面10公里外的山高约600米;东面的山距离跑道只有5公里;机场南面是维多利亚港, 10公里处则又是港岛上500米的高山。只有机场的西面、以及跑道东南方向对正的鲤鱼门峡角没有高山阻挡。启德机场只有一条跑道,是在九龙湾填海而成。飞机升降方向分别为136°及316°,所以被称为“13跑道”及“31跑道”。13/31跑道曾多次加长,机场关闭前长度为3390米。

1996年,单一跑道的启德机场却是位居全球最繁忙机场的第三位,平均每小时要升降班机达36次,繁忙时间接近每分钟一班,这已是安全运行下的极限,当年启德机场接待了2950万名国际旅客;而在国际货运吞吐量方面共处理了156万公吨来自世界各地的货品,是为全球首位。1998年7月5日晚上,香港启德机场终于结束73年的历史任务。之后香港机场搬迁至赤鱲角,自此九龙建筑物高度不再受到限制。

现在的香港国际机场(赤鱲角机场)于1998年7月6日正式建成通航。2018年,香港国际机场旅客吞吐量7467万人次,货邮吞吐量512.1万吨,分别位居世界第8位、第1位。19年、20年因受反修例、疫情影响,相关数据有所下滑,无法凸显其国际港的地位。

海航港岛浮沉

现在破产重整中、即将迎来终局的海航集团也曾在港岛拥有高光时刻,在香港大举收购拟将香港打造成为国际化布局的桥头堡,其曾于2016年11月至2017年3月的5个月间,在启德地区(原启德机场区域)拿下4幅相连地块。但之后海航陷入危机,王老板突然离世,4块地也陆续出清,终饮恨香江。

当时启德地块受各方关注,竞标者不乏国内外的知名企业,如李嘉诚的长实、李兆基的恒地等香港本土资方,招商局、华润、万科、中海等境内资方,海航高价连续竞标成功,大幅拉高地价,引人注目。要知道海航在拿地的同时期,还陆续收购了6家香港上市公司——东北电气(港股00042)和香港国际建投(港股00687)、海航科技投资(港股02086)、CWT INT’L(港股00521)、航基股份(港股00357)、嘉耀控股(港股01626)、海福徳集团(原KTL),即使大部分为壳公司,整体对价也得是数十亿港元的级别。再加上之前布局的香港航空、康辉旅行社、以及证券期货等金融牌照,海航集团毅然成为香港跨产业巨擘。

发家于海南大英山机场的海航,对机场有特殊的情缘。海航以272亿港元买入的启德机场4块地,北邻启德港铁站,南拥双面维港景色,西望启德体育城,区位得天独厚,是启德发展区最有价值的地块之一,极具稀缺性。海航原计划统一规划,联动开发,兴建国际级大型住宅综合项目。根据香港政府的《启德发展计划》,前身为香港启德机场的启德发展区将会打造集商业、住宅、旅游及休闲为一体、更优于中环的香港新一代商住中心——CBD2,并按阶段兴建启德体育城、都会公园、邮轮码头、酒店、住宅、商业及娱乐等核心建筑项目,整体计划预期于2022年全面竣工。

好景不长,4块土地尚未焐热,海航接连出售,快速回笼约262.3亿港元现金。2018年2月,海航将启德1K区3号、1L区3号作价159.59亿港元出售给香港恒基兆业地产,相对购买价142.49亿元,溢价12%;2018年3月,海航将启德1L区1号作价63.59亿港元出售给会德丰,相对购买价55.30亿港元,溢价约15%;2019年2月,海航将启德1L区2号作价68.89亿港元(包括现金代价为39.12亿港元及未偿还银行贷款29.77亿元)出售给会德丰,相对购买价74.41亿港元,折价约7%。四块地整体售价约292亿港元,海航获利约20亿元,但考虑到当时高企的资金成本,实际很可能就是刚刚覆盖资金成本,为他人做了嫁衣。

九龙寨城的城墙扩建了启德机场,启德机场清拆后的4幅地块助力了海航的急速扩张,世界500强的海航的浮沉又终将成为时代的缩影,是非成败转头空,港岛依旧在,几度夕阳红。