【关于80城库存现状分析及所需去化库存的上限估算】 2023年3月末，80城可售面积（拿证未售面积）合计4.88亿平米，较2014年9月最高点5.78亿平米下降15%。 如果销售采用3个月移动平均，80城对应去化月数33.3个月，较2014年10月最高点21.4个月上涨56%，其中一线/二线/三线去化月数分别为25.5/31.7/38.2个月。 如果销售采用12个月移动平均，80城对应去化月数24.4个月，较2014年10月最高点19.8个月上涨23%，其中一线/二线/三线去化月数分别为18.5/21.8/31.0个月。

———— 分析：

1）【绝对库存较14年走低、但相对库存走高】：目前狭义库存绝对值较2014年高点下降了15%，表明由于行业性去杠杆（负债对应存货）和房企拿地持续下降3年等因素，绝对库存是在下降的，但对应的去化月数上涨了23%-56%，更多源于房企销售的大幅下降，全国年化住宅销售面积累计高点下跌了49%，所以导致相对库存是走高的。

2）【库存下降+销售改善共同控降去化月数】：面对上述库存情况，如果按照自然资源部政策假设控制库存去化月数在18个月以下或者在36个月以下，可以有两种选择：a）仅依靠新增供给减少：不考虑后续销售的正常化修复，仅依靠新增供给减少通过绝对库存的下降从而完成库存去化月数的下降；b）新增供给减少+销售正常化改善：同时通过新增供给减少下降绝对库存，再叠加销售改善提升，共同完成库存去化月数的下降，在目前销售超跌状态下这种可能性更大。

3）【80城所需去化库存的上限估算】：我们可以将上述情形a作为所需去化库存最大值（情形b所需去化库存会小于情形a）：如果销售采用3个月移动平均，在控制18个月/控制36个月的情形下80城所需去化库存分别为2.41/0.92亿平，分别占比49%和19%；如果销售采用12个月移动平均，在控制18个月/控制36个月的情形下80城所需去化库存分别为1.70/0.53亿平，分别占比35%和11%。