“这是最好的时代，也是最坏的时代。”
这句话放在刚刚过去的2021物企资本市场上，可以说再恰当不过。2021年，行业港股IPO递表物企数高达34家，是迄今为止递表企业最多的一年；但从实际推进进程来看，年内递表并成功上市的仅有9家，实际转化上市物企远未及预期。
其中，在管建面1080万平米，营收仅2.31亿元的众安智慧生活服务有限公司的招股书就失效了。
早在2017年，众安集团创始人施侃成（又名施中安或施忠安），就透露出分拆物业上市的想法。事实上，有三个名字的施侃成每一次资本版图的延伸都形成了“7年定律”，2007年，众安集团在港交所上市；2014年旗下中国新城市在香港上市。
然而，前两个财年盈利低于4500万港元的众安智慧生活，不符合2022年1月1日起实施得港交所盈利新规；施侃成的“三胎”物业上市梦，已然难产了。
【一】施侃成：从税务局公务员到房企老板
要想深入探究众安智慧生活的发展，自然不可避免要提到，众安集团创始人、及众安智慧生活执行董事兼董事会主席施侃成。
楼市资本论了解到，有关施侃成的名字和学历，已经成为地产圈的两大难解之谜。
1、一个人用三个名字
从上图众安集团披露的资料看，施侃成就还有个施中安的名字。问题在于港股上市用的名是施侃成，而在天眼查系统里“施中安”的身份仍然在用。
特别是在媒体报道中，也是花样百出，施侃成竟还有一个“施忠安”的名字。
观点网、乐居财经、住在杭州网对“施侃成”的报道
2、通过培训课程完成大学学业
此外，施侃成没有披露过自己的全日制大学学历，很可能没上过大学。其简历只是披露其在2006年7月和10月，先后完成了浙江大学房地产公司总裁班课程，以及清华大学对外学术文化交流中心，专为全球化及房地产发展商行政人员举办的相关课程。但这些都并非学历，虽然施先生目前标注自己学历是硕士。
下面我们细细回顾下，施侃成的传奇人生。
施侃成1963年出生于杭州，按照中国传统命理学来看，属水兔命，个性柔顺温和，但具有韧性，能够适应不同的环境；也因颇能随遇而安，做事得过且过，不肯全力以赴。这些都在施侃成和众安集团的发展中，得以印证。
公开资料显示，施侃成事业的起点是在体制内“杭州萧山区财政税务局”的公务员；1993年-1997年间，更是出任萧山市银行房地产开发公司总经理，主持开发建设银行银河公寓、银河商务中心、银河小区等项目。一方面施侃成借此积累了房地产开发的经验，另一方面也奠定了与当地政府良好的关系。
1997年，恰逢各大企事业单位职工的“经商热”，施侃成也嗅到了时代的机遇，决定下海创业，成立了众安集团前身众安房产。就在次年，这家刚成立的房企就取得了萧山区一地块土地使用权，开发了首个项目众安花园。
此后，众安房产也一直围着杭州和浙江省打转，乃至于2007年登陆港交所主板时，37个项目都在浙江省和安徽省。
秘密就在于，施侃成与当地政府关系良好，故收购土地成本较低；要知道，上市那年，这间名不见经传的房企，以540万平总土储、300万平在杭州，成了杭州上市房企地王。
然而就在众安房产上市后，施侃成随遇而安的性格便展现出来，多次在采访中表示，做企业要一步一个脚印，不想盲目扩张。手握重金的众安，就此错过地产发展的黄金时代。
施侃成（右）
到了2012年重启扩张策略时，为时已晚，厚积却未薄发；2021年，众安集团全口径签约金额不过287.8亿元，远落后于同期房企。
如今，59岁的施侃成已近花甲之年，众安集团也开启了二代接班之路。
楼市资本论了解到，施侃成女儿名叫施金帆，现年29岁，毕业于伦敦大学玛丽皇后学院，拥有工学学士学位。
2015年起，施金帆就参与到众安集团的业务中，先后在中国新城市及众安影视文化中历练，2018年起则担任众安集团总裁助理。2年后，出任众安集团执行董事，正式宣告接班之路开启。
和父亲一样，一头俏丽短发的施金帆也颇为长袖善舞，经常借由上海市杭州商会女企业家联谊会、上海百俪汇等商会组织，发展人脉网络。
不过在楼市资本论看来，打铁还需自身硬。
此次众安智慧生活没有得到港交所青睐就证明，不管是房企还是物企都已走向分化时代，只有增强盈利能力和运营效率，做强服务力，才是企业行稳致远的根基。
【二】高度依赖母公司
在楼市资本论看来，此番众安智慧生活未能如愿成为集团第三个上市平台，核心还是在于自身独立性不强。
招股书显示，众安智慧生活成立于1998年，目前众安集团董事长施侃成间接持有众安智慧生活57.89%的股份。截至2020年12月31日，总合约建筑面积约为1380万平方米，在管总建筑面积约为1080万平方米。2020年营收为2.31亿元，从规模看堪称“蚊型”。
与多数脱胎于房企的物业一样，众安智慧生活也颇为依赖母公司的“输血”。
1.超七成物管收入来自关联方
楼市资本论了解到，众安智慧生活收入分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，其中，物管服务以7成以上的收入贡献，成为了众安智慧生活营收的绝对主力。
而对于可以打开资本市场想象空间的增值服务来说，却显得极为逊色：2020年，公司非业主增值服务收入仅占比14.4%，社区增值服务收入仅占比6.1%。
这与众安智慧生活依赖母公司输血有着直接关系。
截止2020年12月30日，众安智慧生活管理众安集团34个项目，在管总建筑面积约600万平方米，分别约占公司同日管理项目及建筑面积总数46.6%及55.3%。这也使得众安智慧生活获得来自于众安品牌的物业管理服务收入，达到7成以上。
2.业务集中浙皖三城
正是因为业务收入依赖于母公司“投喂”，因而众安智慧生活的发展路径也与母公司颇为吻合。
招股书显示，2018年至2020年，公司约96.3%、96.7%及95.9%的物业管理服务收入来自浙江杭州、安徽淮北及浙江宁波。尤其是杭州一地，在管面积达54.8%，物管收入也占据了总收入的59.8%。
如此过于依赖“大本营”，无论是增长空间，还是抗风险能力无疑都难免受到制约。
有业内人士表示，有母公司支持的话，物业管理规模会有一定的基础，但仅仅依靠母公司积累起来的社区楼盘业务，就很难发展扩大，在管理体系上也会受到母公司的牵制。对于像众安智慧生活这样的小型物企来说，要想做大还必须要并购其他公司，拓展增值服务。
在楼市资本论看来，当社区想象空间仍处于“想象”的当下，对于像众安智慧生活这样管理面积在百强之外的“蚊型”物企，在规模及社区经营上都需要有较大的增长，才能在这个吞食日益激烈的圈子里，脚踏实地拓宽未来。而对于外拓乏力的母公司重度依赖，显然不是扩张正道。
【三】流动负债大增61.75%
除了收入结构单一、区域壁垒大等问题，更令人担忧的则是众安智慧生活飙升的负债。
招股书显示，2020年众安智慧流动负债高达1.13亿元，同比大增61.75%。
不仅如此，于2018-2020年，公司经营活动产生的现金净额分别为917.3万元、3184.2万元和9118.9万元，但投资活动产生的现金净额分别为-66.3万元、-1541.2万元和-1713.3万元。
对此，招股书解释称，这主要是因为3年内公司分别向关联公司偿还垫款金额、支付有关收购公司部分代价、购买物业及设备开支等。
随着众安智慧生活招股书去年年末失效，以港交所新规审视，当下的众安智慧生活并不具备上市资格。
招股书显示，众安智慧2018年、2019年股东应占盈利分别为1322万元、2053万元，两个财年的盈利水平并未达标港交所新规。
在楼市资本论看来，港交所盈利调高新政有助于提高主板上市企业的素质，但对于规模较小的物企而言，却进一步迎来边缘化风险。
对于众安智慧生活而言，要想在资本市场脱颖而出，除了要摆脱母公司依赖，更需创造特色业态、提升增值服务比例。
对施侃成父女而言，旗下第三个资本平台的诞生，或道阻且长。