时间： 2024-6-14
来源：国信证券
上半年回顾：基本面仍在筑底，政策密集落地。不管是从统计局数据、城市高频数据、房企销售数据看，2024年新房销售出现明显承压，考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。但从城市维度看，二手房似有复苏迹象，一线城市、二线城市三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+22%、+7%、+4%。除销售外，投资、新开工、竣工、房企到位资金等主要指标均出现不同程度同比下滑。进入五月以来，收储持续推进，需求端政策密集落地。截至目前，已有多个城市开始推进去库存措施，包括但不限于城投收储政府收储、以旧换新等。上海、广州、深圳陆续跟进降首付比例和降房贷利率下限的政策，需求端政策的密集落地，有望为楼市提供一定支撑将在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面的边际好转。
下半年展望：维持新开工正增长的判断，小幅上调竣工端预期。针对下半年的预测，在年度策略《筑底期接近尾声，开工端值得期待》的基础上，我们主要对新开工和竣工的预测做小幅调整：1）从客观数据和主观意愿上看，仍然维持新开工正增长的判断，考虑到保障房从新建转向收购拖累的新开工，小幅下调2024年新开工面积预测为+8%（10.2亿平方米）；2）考虑到城投收储带动竣工持续回补，小幅上调2024年竣工预测至-12.5%（8.7亿平方米）。
投资建议：等待复苏。随着5月份需求端政策持续落地，尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识，考虑到5月并非传统旺季，需求端政策显然产生了效果。但与此同时，新房量价仍然明显承压，新房价格下跌带来的房企资产缩水无法在短期内停止，基本面全面复苏时点仍需观察。所以，从投资策略角度，我们认为短期地产板块在新房价格下跌的情况下大概率较难形成趋势性上涨，同时政策落地带来的阶段性改善意味着市场大概率不会加速恶化。
风险提示：政策落地效果不及预期、后续政策跟进力度不及预期、基本面超预期下行。
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