时间：2024-5-27
来源：浙商证券
投资要点
前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30代表市场活跃，低于30代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind数据周度为5月20-26日。
本周冰山活跃指数周环比提升
本周重点50城冰山活跃指数14.3，较上周上升0.5个点，已经连续50周在14左右徘徊。5月19日当周看房活跃度上升的城市共计有10个，本周依然有10个，从看房活跃城市数量上来看仍然维持较高热度。一线城市、新一线城市和二线城市的活跃数值分别为25.8（+1.5个点）、16.5（+0.9个点）、11.9（+0.4个点）。一线城市活跃度升温较快，其中北京和上海表现突出，北京活跃数值突破30门槛，上海达到27。
冰山二手房均价降幅收窄
二手房价方面，冰山50城平均房价滚动月环比-0.9%，房价降幅连续第二周收窄。本周房价环比上周有上涨的城市为广州+0.1%、合肥+0.1%、哈尔滨+0.2%、海口+0.4%、长沙+1.5%、乌鲁木齐+4.8%。
新房成交环比微降，二手房成交保持高位
根据Wind数据，本周重点30城新房成交面积180万平，环比-8.7%，较2023年周均成交降低31.6%，降幅较上周扩大6.6pct；2024W1-21成交面积累计同比为-42.2%，降幅较上周收窄0.1pct；本周重点18城二手房成交面积为168万平，环比+2.2%，较2023年周均成交增加11.8%，2024W1-21累计同比为-18.3%，降幅较上周收窄0.9pct。虽然本周市场热度有所提升，但因为成交数据相对滞后，因此在成交数据上可能暂未完全体现，后续随着成交转化逐步完成，市场热度在成交端数据体现可能更加明显。
本周政策要闻
1）需求侧放松多地跟进：①湖北省：取消住房限购，首套房首付比例从20%降至15%；②西安市：首套房商贷利率降至3.55%，二套利率降至3.9%；③珠海市：全面取消限售及限购。
2）万科获贷款支持：据新华社消息，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，截止目前已到账100亿。这是房地产行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款之一。
本周观点
本周万科A获得200亿元银团支持，我们认为具备标志意义，万科A作为行业龙头，其流动性问题一直备受市场关注，本次获得大规模贷款支持有助于改善公司流动性，同时能够提振行业信心。
从政策效果来看，本周部分城市冰山活跃指数环比提升，看房活跃城市数量增加，市场维持较高热度。根据我们在5月21日发布的专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》，我们认为，市场拐点普遍滞后于政策拐点，在08年及14年历史周期中政策出现重大拐点后，短期3-4个月内市场仍处于“以价换量”加速筑底的趋势，横向对比与当前市场阶段较为类似。我们认为，当前各地仍处政策落地阶段，一线城市及部分核心二线城市在需求端政策调整方面具备空间，政策效果完全显现仍需时间，未来成交端量价有望进一步回暖。
风险提示
政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降
风险提示：本资料仅作参考，不构成本公司任何业务的宣传推介材料、投资建议或保证，不作为任何法律文件。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽职的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。投资人购买基金时应详细阅读基金的基金合同和招募说明书等法律文件，了解基金的具体情况。基金管理人管理的其他基金的业绩和其投资人员取得的过往业绩并不预示其未来表现，也不构成本基金业绩表现的保证。基金投资需谨慎。