时间： 2024-5-8
来源：华泰证券
保租房REITs2023年年报及2024年一季报综述：稳健运营构筑估值溢价
根据保租房REITs发布的2023年年报以及2024年一季报，在市场化租金仍在寻底的背景下，保租房REITs仍超额完成首发时对2023年收入、可分配金额等预测目标，租金价格优势以及C端刚需定位构成了保租房REITs稳定运营的基石，进而对其估值起到支撑作用。我们看好保租房REITs稳健运营的持续性，考虑到派息稳定性，叠加目前3.8%~4.8%的股息率，我们认为保租房REITs具备配置价值。
收入：运营稳定，租金提升推动营收同比增长
2023年以来保租房REITs 整体运营表现稳定，尤其是租金水平均实现同比增长，相对价格以及区位优势使得保租房REITs取得优于住宅租赁市场表现。营收整体同比保持小幅增长，同比区间在-1.6%~+3.2%，具备较强的稳定性。2023年四支保租房REITs的各底层资产项目单位租金基本均实现了同比正增长，趋势延续至2024Q1。出租率则略有分化。2023年末，出租率同比变化幅度区间为-2.3~+4.3pct。2024Q1出租率的变化区间为-2.9~+2.7pct，出租率虽然涨跌互现，但均值维持在96%的高位，收缴率方面，2023年末区间为98.6%~100%，2024Q1略降，但均在95%以上。
盈利：2023年EBITDA均超预测值，利润率随出租率小幅波动
各保租房REITs的EBITDA和营收走势基本一致。2023年EBITDA同比区间为-0.1%~+2.9%，2024Q1红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢的EBITDA同比分别为-2.2%/+2.2%/+0.6%/+1.4%。较招募说明书里的预测，中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢2023年EBITDA的完成率分别为108%/103.9%/111.2%。EBITDA利润率方面，同比涨跌互现，整体持稳。相对而言，出租率变化对EBITDA利润率的影响更为显著，一季度出租率更为稳定的华夏北京保障房和中金厦门安居REITs的利润率同比均有提升。
派息：2023年可供分配金额均超预测值，派息稳定
2023年各REITs的可供分配金额均超预期完成。较招募说明书里的预测，2023年红土深圳安居/华夏北京保障房/中金厦门安居/华夏基金华润有巢可供分配金额的完成率分别为104%/109%/111%/125%。2024Q1，上述四个REITs可供分配金额同比分别为+6%/+2%/-2%/-23%。与EBITDA同比表现的差异，主要是去年同期有期初预留现金、基金募集阶段产生的孳息等影响。上述四个2022年上市的保租房REITs针对2023年的可分配金额，均实现两次分红。按照全年实现的可供分配金额测算，分红率均达99.99%，高于90%的分派要求。基于最新估值，四个REITs股息率区间为3.8%~4.8%。
估值：稳定的运营支撑估值，市场表现坚挺
各REITs在2023年报中的资产估值同比2022年基本都有小幅正增长。红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢REITs同比分别增长0.85%/0.33%/0.26%/0.63%。从市场走势来看，保租房REITs在REITs市场中表现坚挺。自2023年以来，红土深圳安居/中金厦门安居/华夏北京保障房/华夏基金华润有巢REITs较REITs平均水平分别实现10.8/12.0/17.4/14.7pct的超额收益，可供分配金额/市值区间为3.8%~4.5%。稳定运营对保租房REITs的估值起到支撑作用。
风险提示：资产盈利能力下降；REITs整体估值下滑风险。
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