时间： 2024-4-30
来源：民生证券
2024年4月27日，南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套；2024年4月20日，郑州城市发展集团有限公司和郑州市住宅与房地产业协会将启动二手住房收购试点工作，试点阶段限额500套，正式实施计划收购10000套。
两地“以旧换新”模式相似。南京以旧换新模式：1）信息登记，在系统中同时完成存量住房物权核验以及挑选新建住宅项目，办理报名手续；2）验房评估，南京置新资产管理有限公司在库中随机挑选3家机构评估，取中间估值作为最终收购价格；3）签订《以旧换新协议》，由换购人、置新公司、新建商品住房开发公司、市房地产市场交易中心签订，其中房地产市场交易中心负责存量住房房款账户监管；4）核验交易资格；5）产权过户；6）房屋交接。郑州以旧换新模式与南京的不同点在于：1）房源筹集阶段，房地产中介机构也可将有换房意愿的群众待售二手住房房源信息及其他相关材料，经换房群众同意后推送至服务平台；2）价格评估阶段，城发安居公司随机抽取评估机构评估；3）收购洽谈阶段，《二手住房收购意向协议》签订后城发安居公司向金融机构申请收购贷款；4）合同签订阶段，获得金融机构授信后，换房群众、城发安居公司和开发企业三方现场签约。
存量房源认定稍有差异，南京符合要求房源范围更广。郑州对于存量房的要求相对严格：1）坐落于三环以内的金水区和郑东新区，位置较核心；2）自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；3）房屋建筑面积不超过120m²。南京仅要求二手房房源位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等即可。
资金来源尚未完全明确，目前仅平台签订购房协议后可申请收购贷款。据《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，“城发安居公司与换房群众参照评估价格进行收购洽谈，洽谈成功则签订《二手住房收购意向协议》。协议签订后，城发安居公司向金融机构申请收购贷款。”；南京参与置换的新房房源均为安居集团旗下公司开发，涉及颐和缦山居、颐和四季府等13个楼盘，存量房源的置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，因此平台无需额外支付购房款。
投资建议：我们认为，随着“以旧换新”政策的持续释放，各地政府将为二手房和新房市场补充流动性，从而盘活存量房源。维持行业“推荐”评级。
风险提示：信心修复不及预期，销售回暖不及预期。
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