时间： 2024-4-11
来源：华泰证券
供给驱动成屋销售回暖，保持关注降息落地及市场对利率的敏感度
2月，美国总房屋销量环比上涨，主要受成屋销售回暖驱动。需求端，2月美国新增非农数据高于于彭博一致预期，显示经济保持高景气度，住房市场需求韧性较足，我们认为，目前整体住宅市场的景气度可能更多取决于供给端，由居民出售意愿改变导致的成屋供应量上升可能是本次2月成屋销售回暖的主要原因。此外，我们认为，随着美联储降息预期降温，今年美国住宅市场的复苏存在较大不确定性，后续仍需观察美联储降息预期的落地情况，同时需关注高利率或对住宅市场供需两端的抑制作用的变化。
新屋量稳价跌，成屋量价齐升
2月，美国总房屋销售42.0万套，同比-2.2%，环比+8.1%，其中新屋销售5.5万套，同比+5.9%，环比-0.3%，基本持平；成屋销售36.5万套，同比-3.3%，降幅较1月走阔1.6pct，环比+9.5%，创过去一年来单月最大涨幅。价格方面，2月美国新屋销售中位价40.1万美元/套，环/同比分别连续3/6个月下跌；成屋销售中位价38.5万美元/套，环比+1.6%，止跌回升，同比+5.7%，连续8个月上涨，新屋和成屋的价格有所分化。2月新屋与成屋的中位价差已降至1.6万美元/套，远低于2023年全年的中位价差均值3.9万美元/套，当前新屋当前性价比已凸显。
前瞻指标显示成屋销售景气回升，居民挂牌出售意愿上升或为主因
2月，代表前瞻指标的成屋签约销售指数为75.6，同比-7.0%，降幅较1月收窄1.7pct，环比+1.6%，成屋销售景气度有所回升。我们认为，当前美国经济景气度高，住房需求韧性相对较足，住宅市场的销售回暖将更多取决于供应端，由居民出售意愿改变导致的供应上升可能是2月成屋销售回暖的主要原因。自2022年3月本轮加息周期开启至今已满两年，随着居民已逐渐适应高利率环境，据Redfin统计，当前房屋持有人的挂牌出售意愿有所提升，2月新增的成屋挂牌量环比+3.8%，创过去六个月以来的单月最大涨幅。
按揭利率止跌回升，美联储降息预期降温
2月，美国30年期按揭贷款利率的均值为6.78%，环比+13bps，结束了去年11月高点以来连续3个月回落的趋势，当前利率水平处于2000年以来的87.6%分位值。美联储3月的FOMC决议表示维持现有利率区间不变，随后鲍威尔于3月29日重申美联储目前并不急于降息。此外，2月和3月的非农数据超预期也边际降低了美联储6月降息的概率。我们认为，随着美联储降息预期降温，今年美国住宅市场的复苏存在较大的不确定性，但需要关注的是，当前美国居民正逐步适应高利率环境，未来高利率或对住宅市场供需两端的抑制作用可能将有所减轻，后续仍有待观察。
风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。
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